비례율과 지분율, 분담금과 부담금

지난 글에서 말씀드린대로 이번 글에서는 재개발, 재건축에서 혼동하기 쉬운 필수용어에 대해 그 의미와 해석을 나열하고자 합니다. 앞으로 몇차례에 걸쳐 도시정비사업의 필수 용어에 대한 비교하고자 하오니 정비사업 조합원이나 조합관계자, 관련 이해관계자 분들의 정확한 용어의 해석으로 이해를 돕고자 합니다. 

<지난글 아래 링크 참조>

2025.10.26 - [분류 전체보기] - 재건축사업 및 재개발사업 추진 절차별 동의율

비례율과 지분율

1. 도시정비사업의 토지등소유자사업방식 및 조합방식 비교

구 분	토지등소유자 방식	조합 방식	검토 사항
추진위·조합 설립	설립 필요 없음	설립 필수 (제한 많음)	- 19인 이하의 토지등소유자의 경우 토지등소유자사업방식 적용,(단, 대지주가 나머지 토지등 소유자 전체지분을 인수할 경우 1인 토지등소유자 사업방식 적용) / 20인 이상의 다수의 토지등소유자의 경우 조합방식 적용
총회	총회 없음	정기, 임시총회 등 토지등소유자(조합원) 전체의 참여	- 조합방식의 경우 사업시행자인 조합은 사업진행의 의사결정 확보를 위한 동의를 총회(의결기구)를 통해 진행해야 함.
정관(규약)의 작성	규약 작성	정관 작성	- 규약은 사업시행자(토지등소유자)가 확보한 동의율 75%를 통해 사업시행인가 시 확정됨
사업시행자의 지위를 얻는 시점	사업시행인가 후	조합설립인가 후	-토지등소유자 방식에서 사업시행자로 나타나는 시점은 [사업시행인가] 고시시점. -인가서류에는 (대표 토지등소유자)로 들어감.
시공자 선정 방법	법규에 정함 없음	경쟁 입찰, 총회	-토지등소유자방식의 경우, 시공자선정에 대해 규약이 정하는 바에 따른다고 되어 있음. -규약을 시행자가 임의로 정하므로, 시행자의도대로 선정 진행할 수 있음(구청과 협의)
(관리처분을 위한) 분양신청	시행자임의물건 조정가능	전체조합원에 평등기회부여	-일부 도심사업지의 경우, 오피스부분 전체매각을 위해 분양시설에 대해 제한을 규약에 두거나 또는 관리처분 총회에서 제한을 가함. -분양신청의 경우, 부동산 매매계약 미동의자에게도 모두 통지하고 공고 하여야함(강제조합원)
관리처분	지분율 공식 사용	비례율 공식 사용	[지분율과 비례율] 비교설명 참조
관리처분총회	총회 실시 필수		-토지등소유자방식에 대한 관리처분 총회 내용이 없어도 총회실시 후 의사록 첨부하여 인가. (사업시행자는 동의율(75%) 확보로 토지등소유자의 동의 여부와 관계없이 의결가능)
청산(해산) 절차	없음	있음	-토지등소유자 방식은 관리처분에 따른<청산금>만 있으며, 조합의 해산과 같은 최종 정산절차가 없음.

 

2. 비례율과 지분율 공식

1) 조합방식

* 비례율 = [총수입(일반분양 + 조합원분양 + 기타수입) - 총지출(공통부담 소요비용)] ÷ 분양대상 토지등소유자의 종전자산평가 총액   ☞ 권리가액 = 감정평가액(종전토지 + 종전건축물) x 추정 비례율 (조합원 개인지분에 비례율을 곱한 것으로 최종적으로 조합원의 재산가치를 의미함) ☞ 비례율 = 개발이익률을 말함.(실비용 등이 아닌 사업비 추정, 산출내역이므로 (추정)비례율이라고 함) 총 수익률의 개념과 유사 [총 수익률 = (총수입 – 총비용) / 총 투자자본] ※ 공식의 근거 : 서울 도시및주거환경정비법 조례 시행규칙 [별지 제24호] 서식

 

2) 토지등소유자방식

* 지분율 = [분양대상 토지등소유자 투자금액(종전자산(토지+건물)평가액 + 분양예정 대지평가 차액 + 비용부담액)] ÷ [총사업비 (분양예정 대지평가액 + 신축건물시설 평가액)]   ☞ 분양예정의 대지평가차액 = [분양예정의 대지평가액 – 대지조성비 – 종전토지 및 건물평가액]​ x 분양대상자별 종전토지 및 건물평가 비율   ☞ 지분율이란? 조합방식의 사업 후 개발이익률과의 개념과 다르게, 전체 사업비 중 각 토지등소유자의 비용부담 부분으로 신축건물을 어떻게 나누게 될 것인가의 지분 개념으로 볼 수 있습니다.   ※ 공식의 근거: 서울 도심재개발 행정실무 - 1998년대 추정 (관행처럼 인정하고 있음) ※ 사업비용이 많아질수록 지분율 높아짐.

* 평당 개발이익 = (총분양가 – 총사업비) / 대지면적

* 무상 지분율 (%) = (평당 개발이익 / 평당 분양가) x 100

예) 무상지분율이 150%면 대지지분이 20평인 조합원이 재건축 후에 30평의 아파트를 추가부담금 없이 받을 수 있는 것임.

 

3) 무상지분율

: 아파트 재건축 사업에 있어 시공사가 대지지분을 기준으로 어느 정도의 규모만큼 추가부담금 없이 조합원들에게 부여할 수 있는지 나타내는 비율임. 또, 조합원이 무상지분율을 알면 무상으로 배정받을 수 있는 평수와 내가 신청한 아파트 평형의 추가 분담금을 예측해 볼 수 있음.

☞ 이 내용은 추후 재건축사업, 사업성분석편에서 다루도록 할 예정입니다. 많은 관심부탁드려요~

 

분담금과 부담금

 재개발 조합원의 분담금(추가 분담금)의 이해와 ‘부담금관리기본법’에서의 조합사업 부담금 종류 등 비교분석을 통해 용어의 의미를 이해할 수 있습니다.

1. 분담금

조합원 개인의 종전자산 평가금액에 비례율을 곱한 금액이 “권리가액”이다. 새롭게 지어지는 아파트를 원하는 평형대로 신청하였을 때 조합원분양가가 조합원 개인의 권리가액을 넘지 않고 남았다면 “환급금”이 발생할 것이고, 반대로 원하는 평형대로 신청하였는데 조합원분양가가 조합원 개인의 권리가액보다 많았다면 부족한 금액만큼 “분담금”을 내야 할 것이다. 분담금이란 정비 사업에 출자한 조합원의 부동산 가치가 새로 분양받을 아파트의 가치에 못 미치기 때문에 그 차액만큼 추가적으로 지불해야하는 비용을 말한다.

⦁ 분담금 = 조합원 분양가 - 권리가액

⦁ 권리가액 = 종전자산 감정평가액(철거 전 기존주택 가격) × 비례율 (%)

⦁ 비례율(개발 이익률) = {(종후 자산평가액 - 총사업비) ÷ 종전자산평가액} × 100

예) 새로 지어질 아파트 34평형 조합원 분양가가 = 8억원, 비례율이 105%일 경우,

조합원 A가 출자한 부동산의 감정평가액(종전자산평가액)이 6억원이고, 조합원 B가 출자한 종전자산평가액이 9억원이라고 가정하자. A 조합원의 권리가액은 6억 3천만원 (6억원 x 105%), 분담금은 1억 7천만원 (조합원 분양가 8억원 - 권리가액 6억 3천만원)이며, B 조합원은 권리가액이 9억 4천 5백만원 이므로 같은 금액의 아파트를 분양받았을 겨우 1억 4천 5백만원을 환급받게 된다. 즉, 조합원 개개인이 내야 하는 분담금은 본인이 출자한 부동산 가치(종전자산평가)에 따라 차이가 발생하게 되는 것이다.

조합 사업은 조합원 개개인이 출자하여 공동으로 경영하는 단체이므로 조합원 각각의 부족한 금액을 분담하여 충당한다는 의미에서 “분담금”이라고 하며, 이렇게 A 조합원과 같이 부족한 분양금액은 HUG 등의 대출보증을 통해 부족한 금액을 대출받아 지급하게 되는데, 이를 조합원 (추가)분담금 대출이라고 한다.

2. 부담금

1) 부담금의 개념  

: 특정 공익사업과 관련하여 법률이 정하는 바에 따라 부과하는 조세 외의 금전지급의무(부담금관리 기본법 제2조)이며, 특정 공익사업을 위한 경비에 충당되고, 부과대상과 특정 공익사업간에 밀접한 관련성이 있다.

⦁ 조세와의 차이점 : 조세는 일반적으로 “국가 또는 지방자치단체가 그 경비에 충당하기 위하여 국민으로부터 무상으로 강제적으로 징수하는 재화(財貨)”라고 정의할 수 있다. 부담금은 공익사업 추진을 위한 재원을 마련한다는 점에서 조세와 그 성격이 유사하다.

2) 부담금 관리제도 도입배경

: 무분별한 부담금 신․증설을 억제하고, 부담금 운용의 공정성과 투명성 등을 확보하기 위하여 2001년에 부담금관리 기본법을 제정 (2020년 기준 18개 부처 총90개 부담금 운용)

3) 부담금 관리제도의 주요내용

: 부담금을 신설․변경하고자 할 경우 부담금운용심의위원회의 심사를 거치도록 하고 있다.(부담금관리 기본법 제6조)

⦁ 매년 부담금의 신설 및 폐지 현황, 징수실적 등이 포함된 부담금운용종합보고서를 작성, 국회 제출(동법 제7조)하도록 되어 있다.

⦁ 각 부담금의 부과목적․실태, 부과절차의 공정성 등을 지속 점검․평가 (동법 제8조)

⦁ 매년 부담금의 부과 및 사용계획 등이 포함된 부담금운용종합계획서를 작성, 국회 제출 (동법 제6조의2)

4) 부담금의 분류

⦁ 부담금은 설치목적 및 성격에 따라 이용자․원인자 부담금, 수익자 부담금, 유도성 부담금 등 다양하게 구분 (부담금은 원인자, 수익자 부담원칙에 따른 공공서비스의 창출과 바람직한 행위의 유도 등의 기능을 수행)

- 첫째, 이용자․원인자 부담금은 각종 시설의 건설 또는 유지 등을 위하여 그 사용자 또는 원인자에게서 관련비용을 징수하는 경우로 기반시설설치비용, 수도법상 원인자부담금, 물이용부담금 등이 있다.

- 둘째, 수익자 부담금은 공공사업 또는 시설로 인해 특별한 이익을 받은 자에게 징수하는 부담금으로 개발부담금, 농산물수입이익금 등이 있다.

- 셋째, 유도성 부담금은 직접적인 규제수단이 아닌 금전에 의한 간접적인 규제수단에 의하여 일정한 국가목적을 유도하기 위한 부담금으로 장애인고용부담금, 배출부과금, 과밀부담금 등이 있다.

⦁ 이외에도 다양한 형태로 분류되고 있으나, 부담금간 경계가 애매한 부분이 있고 의미상 서로 중첩되는 부분도 있어, 개별 부담금의 성격을 명확하게 구분하는 것은 쉽지 않다.

5) 부담금의 종류

“부담금관리기본법 제2조 (정의)에서 정확히 설명해주고 있으며, 부담금의 종류에 대해서는 제3조(부담금 설치의 제한) 부담금 별표에 약 90여 가지의 부담금을 설명해 주고 있다.

제2조(정의) 이 법에서 “부담금”이란 중앙행정기관의 장, 지방자치단체의 장, 행정권한을 위탁받은 공공단체 또는 법인의 장 등 법률에 따라 금전적 부담의 부과권한을 부여받은 자(이하 “부과권자”라 한다)가 분담금, 부과금, 기여금, 그 밖의 명칭에도 불구하고 재화 또는 용역의 제공과 관계없이 특정 공익사업과 관련하여 법률에서 정하는 바에 따라 부과하는 조세 외의 금전지급의무(특정한 의무이행을 담보하기 위한 예치금 또는 보증금의 성격을 가진 것은 제외한다)를 말합니다. 제3조(부담금 설치의 제한) 부담금은 별표에 규정된 법률에 따르지 아니하고는 설치할 수 없습니다.

 

재개발, 재건축에서의 주로 부과되는 부담금의 종류 중 대표적으로는 재개발에서의「개발이익 환수에 관한 법률」 제3조에 따른 '개발부담금'과 재건축에서의 「재건축초과이익 환수에 관한 법률 」제3조에 따른 '재건축부담금'이 있으며, 그 외에 부과되는 부담금으로는「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제68조에 따른 기반시설설치비용 부과금, 「대도시권 광역교통 관리에 관한 특별법」 제11조에 따른 광역교통시설 부담금, 「도시교통정비 촉진법」 제36조에 따른 교통유발부담금, 「수도권정비계획법」 제12조에 따른 과밀부담금, 「수도법」 제71조에 따른 원인자부담금, 「하수도법」 제61조에 따른 원인자부담금이 부과 될 수 있으며, 지역에 따라 사업장에 따라 「학교용지 확보 등에 관한 특례법」 제5조에 따른 학교용지부담금, 「환경개선비용 부담법」 제9조에 따른 환경개선부담금, 「지하수법」 제30조의3에 따른 지하수이용부담금 등이 부과될 수 있습니다. 

 

6) 재건축 부담금 부과 기준 

☞ 재건축 초과이익 = 준공시 집값 - (추진위시 집값 + 정상 집값 상승분 + 개발비용)

즉, [종료시점 주택가격 - (개시지점 주택가격 - 개발비용 – 주택상승분)] 

∴ 재건축 부담금 = 재건축초과이익 x 부과율(10~50%)

⦁ 종료시점 주택가격 ; 조합원 분양분의 준공시점 공시가격 + 일반분양 분양시점 분양가격

⦁ 개시시점 주택가격 ; 최초로 조합설립추진위원회가 승인된 날

⦁ 주택 상승분 ; 정기예금이자율과 종료시점 사업장 소재지 시군구의 평균주택상승률 중 높은 비율을 선택

⦁ 개발비용 ; 공사비, 부대비용, 설계비 등

∴ 1인당 초과이익 = 초과이익 ÷ 조합원수

⦁ 조합원 한 가구 기준 재건축 초과이익금 1억원까지 면제, 그 이상의 수익이 발생하게 되면 구간별로 이익의 10~50%를 누진세율로 적용.

- 1.0 ~ 1.7억 초과이익금 발생시 부과율 10%

- 1.7 ~ 2.4억 초과이익금 발생시 부과율 20%

- 2.4 ~ 3.1억 초과이익금 발생시 부과율 30%

- 3.1 ~ 3.8억 초과이익금 발생시 부과율 40%

- 3.8억 초과시 초과이익금 발생시 부과율 50%

⦁ 1세대 1주택 장기보유자 감면(최대50%), 공공기여 인센티브, 1세대 1주택 고령자 납부유예

⦁ 재건축초과이익 환수가 적용된 조합의 조합원이라면 적용된 각자의 상황에 따라 감면되는 부분도 있다.

(과거 부담금은 주택 소유기간 및 구매 목적과 관련 없이 부과되었지만, 지금은 1세대 1주택자가 준공시점부터 6년 이상 건물을 보유한 경우 10%감면이 적용되며, 7년 이상은 20%, 8년 이상은 30%, 9년 이상은 40%, 10년 이상은 50%까지 감면받을 수 있다.)

∴ 재건축부담금​ 부과 시점 (조합설립 ~ 준공)

(기존) 추진 위원회 구성 시점 (개선안) 조합설립 인가일로 변경

: 안전진단 ⇨ 정비구역지정 ⇨ 추진위구성 ⇨ 조합설립 ⇨ 사업시행인가 ⇨ 관리처분인가 ⇨ 착공 ⇨ 준공 ⇨ 준공 5개월이내 부담금 부과

 

작성자 : 도시정비CMer