도시정비사업의 건설사업관리(CM) 단계별 관리사항

도시정비사업 건설사업관리(CM)의 단계별 관리영역(매뉴얼)에 대해 준비한 글을 공유하고자 합니다. 건설사업관리의 관리기법은 크게 설계이전단계부터 사후관리단계까지 5단계를 기본 골격으로 관리하고 있으나, 도시정비사업의 절차적 특성상 관리의 용이성 등을 고려하여 6단계로 관리하고자 하였습니다. 아래 구분 코드는 관리단계를 식별하고, 각 사업단계에서 원하는 문서를 쉽게 찾을 수 있도록 저자가 편의상 구분한 것이며, 정비사업 일정에 누락, 차질이 없도록 하기 위한 매뉴얼로 활용하면 더욱 가치가 있을 것입니다.

<이전글, 'PM과 CM업무의 이해' 아래링크 참조>

2025.10.29 - [분류 전체보기] - 도시정비사업 PM 및 CM업무의 이해

도시정비사업 CM 단계별 관리사항

설계이전단계 Pre-Design Phase(PD) (조합설립·운영) ⇩ 사업기획단계 Business Planning Phase(BP) (사업시행인가) ⇩ 기본설계단계 Basic Design Phase(BD) (관리처분계획) ⇩ 실시설계단계 Final Desing Phase(FD) (이주/철거, 분양) ⇩ 시공단계 Construction Phase(CO) (착공 ~ 준공) ⇩ 사후관리단계 Post-Construction Phase(PC) (유지관리)

 

① 설계관리

설계-BP (계획설계)

• 설계조정 및 연계성 검토

• 사업시행인가조건 관련기관 협의 지원

• 설계자문회의 운영 및 관리

• 각종영향평가 (교통, 환경, 사전재해, 사후영향 등)

• 난방방식 선정 검토

• 친환경 인증 검토

설계-BD (기본설계)

• 설계의 경제성(VE) 검토

• 분양설계자료 검토 및 관리

• 시공사 등 협력업체 참여 설계회의 진행

• 시공사 마감재 협의 지원

• 설계관리 (VE 포함) 및 설계변경 계약 협상내용 검토

설계-FD (실시설계)

• 시공사 등 협력업체 참여 설계회의 진행

• 시공사 마감재 협의 지원

• 설계용역성과검토

• 실시설계 용역 기성관리

• 실시설계(인테리어) 과정관리

• 실시설계 검토 및 실시설계 VE

설계-CO (상세설계)

• 시공사 등 협력업체 참여 설계회의 진행

• 설계변경 관리

설계-PC (확정설계)

• 준공도면 작성 업무지원

② 계약관리

계약-PD

• 건설사업관리자(CM) 선정

• 환경영향평가업체 선정

• 교통영향평가업체 선정

• 문화재 지표조사 업체 선정

• 정비기반시설 측량업체 선정

• 변호사, 회계사, 법무사 자문기관 선정

• 지하철 인접시 지하철진동영향평가업체 선정

• 감정평가업체 선정(종전 및 종후자산평가) 등

계약-BP

• 시공사 선정 : 시공사 도급계약 검토 및 협의

• 친환경건축물인증업체 선정

• 비주거시설(상업, 오피스 등)시설 상품계획수립(MD)업체 선정

• 공사비 협의용 건설공사비 적산용역업체 선정

• 정비구역변경이 수반되는 사업시행변경시 도시계획업체 선정

• 사전재해 영향성검토 업체 선정

• 성능위주 소방설계 업체 선정 등

계약-BD

• 분양대행용역업체 선정

• 광고대행용역업체 선정

• 사업타당성 검토용역업체 선정 (회계사 등 필요시)

• 제세공과 및 각종 부담금 절감관리를 위한 컨설팅용역

• PF대출기관 또는 신탁사 선정 (필요시)

• 임대주택 매매가격 산출 및 협의용역업체선정 (필요시)

• 감리자 선정

• 사후환경영향조사 및 관리업체 선정

• 시공도급계약 주요내용 검토

• 공사도급 (증액)변경 계약 협상내용 검토

• 시공전단계 계약관리 및 계약 업체별 기성관리 검토

계약-FD

• 협력업체 선정업무 지원(감리, 석면조사업체 등)

• 정비기반시설공사 설계 용역업체 선정 (필요시)

• 정비기반시설공사 시공업체(조경, 토목 등) 선정

• 정비기반시설 감리자 선정 (필요시)

• 모델하우스업체 선정/부지계약 지원

계약-CO

• 협력업체 선정업무 지원

• 협력업체 기성신청 내역검토

• 시공사 하도급업체 적정성 검토

계약-PC

• 시설물 유지관리업체 선정

• 대지확정 측량업체 선정

• 시공사 공사비 정산 지원

③ 공정관리

공정-PD (계획공정)

• 관리기준공정계획수립

• 시공사 제출 내용 검토 및 조율업무 지원

공정-BP (MS-1)

• 사업진행을 위한 Master schedule 수립

• 사업시행계획도서 검토 및 공법 분석

• 시공사 제출 내용 검토 및 조율업무 지원

공정-BD (MS-2)

• 사업진행 Master schedule 검토 및 수정

• 시공사 제출 내용 검토 및 조율업무 지원

• 관리처분계획인가 일정관리

• 분야별 세부공정 계획검토

공정-FD (MS-3)

• 사업진행 Master schedule 검토 및 수정

• 시공사 제출 내용 검토 및 조율업무 지원

• 철거공정계획 검토 및 분석

• 이주 / 철거일정 관리

• 마스터스케쥴 작성 및 유지

• 실시설계 일정관리

공정-CO (발주자 확인용 확정공정)

• 사업진행 Master schedule 수정 및 확정

• 공사계획 검토 및 분석

• 설계변경 등 공정지연시 만회계획검토

공정-PC (사후관리 공정)

• Master schedule 확정 및 사후관리공정 분석

④ 사업비관리

사업비-PD (개략적 사업비 계획)

• 기본계획보고서의 적정성 검토

• 사업타당성조사보고서의 적정성 검토

• 종합예산계획수립지원

• 시공사 내역서 검토 및 단가협의 지원

사업비-BP (계획사업비 분석)

• 종합예산계획수립지원

• 시공사 내역서 검토 및 단가협의 지원

사업비-BD (공사비 협의결정 반영)

• 종전 및 종후 자산평가 자료 검토

• 시공사 내역서 검토 및 단가협의 지원

• 사업진행을 위한 자금운용계획서 작성 및 보고

• 사업추산액 및 조합원부담금 확정을 위한 업무 지원

• 현금 청산 토지 등 명세와 청산방법 검토

• 자금운용계획사항 및 분양수익 적정성 검토/분석

• 조세 및 부담금 관리 검토

• 예산 및 비용 모니터링

• 자금조달계획 검토 및 분석

사업비-FD (분양가 협의결정 반영)

• 이주자를 위한 자금운용계획 수립 및 검토

• 자금운용계획서 검토 및 수정

• 사업예산Review

• 공사비분석/적정성 검토

• 사업비 모니터링 / Control

사업비-CO (E/S, 자재변경 등 반영)

• 자금운용계획서 검토 및 수정

• 시공단계의 예산검증 및 지원

• 물가변동(E/S)에 따른 공사비관리 및 사업비관리 (현금흐름분석)

사업비-PC (최종사업비 결정반영)

• 자금운용계획서 검토 및 수정

• 청산금 징수/지급을 위한 자료작성

⑤ 품질관리

품질-BP

• 공법 검토

• 사업시행인가조건 협의사항 검토

• 각종영향평가 (교통, 환경, 사전재해, 사후영향 등)에 따른 품질영향 검토

• 난방방식 장단점 검토

• 친환경 인증사항 검토

품질-BD

• 경제성(VE) 검토

• 마감재 검토

• 시공사 마감재 협의

• 옵션사항 등 협상내용 검토

품질-FD

• 시공사 마감재 협의 지원

• 주요마감재의 색상, 사양, 규격등 비교우위 검토

• 실시설계(인테리어) 과정관리

• 실시설계 검토 및 실시설계 VE

품질-CO

• 설계변경 관리

• 품질시험 및 품질관리계획서 검토/관리

• 수급자재의 품질관리사항 검토/관리

• 품질시험 및 성과검토/관리

• 품질관리자 적격사항 및 품질관리비 검토

• 품질관리모니터링

 

☞ 이외에도 인허가관리나 기술관리 사항중 공사, 안전, 원가, Risk관리 등에 대한 많은 업무들이 있으나 재개발, 재건축 사업장마다 그 특성들이 다르므로, 큰 틀에서의 관리기법은 이렇게 진행하되 세부적 관리항목들은 현장에서 가감하여 관리해야 합니다. 지역마다 각 사업장마다 도시정비 CM의 효과와 필요성에 대한 논란은 계속 있어왔습니다. 사업의 특성과 절차의 이해가 부족하고 전문성을 갖추지 못한 업체로 인해 PCM의 선택을 고민해왔던 조합이라면 이러한 체계적인 내용을 갖춘 회사에게 용역 업무를 맡기기를 권하며, 이러한 관리사항을 이해하고 발주한다면 CM단의 역할이 얼마나 큰지를 실감하게 될 것입니다.

 

 

다음 시간에는 재개발, 재건축사업에서 혼동되기 쉬운 용어에 대해 비교 설명하는 시간을 갖도록 하겠습니다.  '구독' 감사합니다.

 

 작성자 : 도시정비CMer