이사비, 이주비, 주거이전비, 기타 이주보상비

이번 글에서는 도시정비사업(재개발, 재건축)에서 조합원들에게 지급되는 이사비, 이주비, 주거이전비, 기타 이주보상비(이주촉진 보상비)의 용어에 대한 이해를 돕는 시간을 갖도록 하겠습니다. (이전글 아래링크 참조)

2025.11.03 - [분류 전체보기] - 판상형과 탑상형, 도급제와 지분제

판상형과 탑상형, 도급제와 지분제

 

이사비

1) 정의 : 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따라 점유자에게 실제 이사에 필요한 비용을 지급하는 것을 말하며, 빠른 이주를 독려하기 위해 노임, 차량운임 등 실제 이사에 필요한 비용을 산정해서 조합에서 지원함.

2) 지급대상 : 정비구역 공람공고일 기준 3개월 전부터 거주한 조합원과 세입자를 대상으로 하며, 정비구역내 주거용 건물에 거주하다 사업시행인가고시일 이후 정비구역 밖으로 이사할 경우 보상받을 수 있다. 재건축은 분양을 신청한 조합원, 재개발은 주택 점유 소유자 및 세입자가 받을 수 있다. 원칙적으로는 현재 점유자가 수령해야 하나 편의상 소유자에게 지급하는 경우가 많아 세입자는 소유자로부터 이사비를 전달 받아야 하는 경우가 대부분이다.

3) 산정방식 : 가재도구 등 동산의 운반에 필요한 비용으로 주택연면적 기준에 따른 이사비 [노임(공사부문 보통인부), 차량 운임(5톤 화물자동차 운임 대수), 포장비]를 산정하도록 되어 있다. 한 주택에서 여러 세대가 거주하는 경우 주택 연면적 기준은 세대별 점유면적에 따라 각 세 대별로 계산·적용한다.

(토지보상법 시행규칙 제55조 제2항 별표 4의 기준에 의하여 산정한 이사비) ☞ 산정액 계산 (한국부동산원 Page)

• 33제곱미터 미만 : 3명분 1대분 (노임 + 차량운임) × 0.15
• 33제곱미터 이상 ~ 49.5제곱미터 미만 : 4명분 2대분 (노임 + 차량운임) × 0.15
• 49.5제곱미터 이상 ~ 66제곱미터 미만 : 5명분 2.5대분 (노임 + 차량운임) × 0.15
• 66제곱미터 이상 ~ 99제곱미터 미만 : 6명분 3대분 (노임 + 차량운임) × 0.15
• 99제곱미터 이상 : 8명분 4대분 (노임 + 차량운임) × 0.15

[Key] 이사비 지급대상자 [도정법 시행령 제54조, 토지보상법 시행규칙 제54조]

 ▶ 5ton 1대 기준, 거주면적에 따라 차등 지급

 ▶ 사업시행인가 고시일까지 거주

이주비

1) 정의 : 새로운 아파트가 지어질 동안 어딘가 임시로 거처할 수 있는 곳을 마련할 수 있는 비용을 지원해 주는 것을 말한다. 따라서, 정비구역내 살고 있는 조합원들에게 공사기간 동안 다른 곳에 이주할 수 있도록 비용을 대여해주는 것을 이주비라 한다. 입주시에 상환을 해야하는 대출금이므로 공사기간 동안 임시거주를 하기 위한 전세비나 보증금을 정비구역내 부동산을 담보로 대출받고, 입주시 상환하는 것이다.

2) 지급대상 : 조합원(소유자)이 대상이며 주택 이외 나대지, 상가, 도로 등을 소유한 조합원도 지급 가능하다. 이주비는 조합이 시공사 또는 금융기관에 자금을 빌려와 무이자로 조합원들에게 지급하는 경우가 많다. 조합에 따라 유이자로 지급하는 경우도 있으므로 조합에 확인할 필요가 있다. 또한, 대여금이므로 입주시에 다시 반환을 해야 한다는 점에서 주거이전비와 차이가 있다. 또한, 이주비는 재개발사업뿐만 아니라 재건축 사업에도 적용된다.

3) 산정방식 : 주로 감정가의 30 ~ 60%를 대출해 준다. 조합 또는 시공사에서 유이자로 추가 대출해주는 경우도 있다.

주거이전비

1) 정의 : 재개발사업에서 주거용 건물을 실제로 점유하고 있는 점유자(소유자 또는 세입자)에게 지급되는 지원금이다. 근거법령은 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’에 의하며 공익사업 시행지역에 편입되는 주거용 건축물의 소유자와 세입자에 대해 일정 금액의 이전비를 지급한다. 지급 목적은 빠른 이사를 종용하기 위한 합의금 또는 지원금 성격으로 다시 상환할 필요가 없는 금액이다. 재개발사업시 적용되며, 재건축사업에는 적용되지 않는다. (공익사업에만 해당하기 때문에 민간 주도의 재건축에는 적용되지 않음)

2) 지급대상 : 실제점유자(소유자, 세입자)

 ① 소유자 : 2개월분의 주거이전비를 보상 (다만, 소유자가 공익사업시행지구내 건축물에 실제 거주하고 있지 않거나, 해당건축물이 무허가건축물인 경우에는 제외)

 ② 세입자 : 사업인정고시일(정비구역지정) 3개월 이전부터 해당 지역에 거주, 4개월분의 주거이전비를 보상 (무허가건축물에 입주한 세입자는 정비구역지정 1년 이전부터 해당 지역에 거주)

3) 비용 산정방식 : 가구원수에 따라 소유자는 2개월분, 세입자는 4개월분을 지급한다. ☞ 산정액 계산 (한국부동산원 Page)

 ① 1인 ~ 4인 : 가구원 수 별 ‘도시 근로자 월평균 가계 지출비’를 기준(통계청)

 ② 5인 : 5인 이상 ‘도시 근로자 월평균 가계 지출비’를 기준(통계청)

 ③ 6인 : 5인 이상 ‘도시 근로자 월평균 가계 지출비’를 기준(통계청) + (5인 초과 가구원수 × 1인당 평균비용)

        ※ 1인당 평균비용 : (5인이상 도시 근로자 가계지출비 – 2인 가계지출비) ÷ 3

 

[Key] 주거이전비 지급대상자지 거주[도정법 시행령 제54조, 토지보상법 시행규칙 제54조]

▶ 주민공람공고일 전 90일 이상 ~ 사업시행인가 고시일까지

▶ 이사가는 당해년도 도시근로자가구의 가구원수별 월평균 명목 가계지출비

      (월평균 가계지출비) 2개월분(소유자) or 4개월분(세입자) x 세대원 수

기타 이주보상비(이주촉진 보상비)

1) 보상 : 조합은 정비사업비 및 이주비를 관리처분계획인가고시 이후 주택도시보증공사(HUG)로부터 대출보증을 받고, 시중은행 등으로부터 정비사업비를 대출 받아 사업을 시행할 예정으로 이주가 지연되는 경우 사업비 대출이자 및 이주비 대출이자가 늘어나고, 물가상승에 따른 공사비 증액 및 조합운영비 증액 등의 현상이 나타난다.

단기간에 이주를 완료하는 것이 타당하나 다주택자, 신용불량자, 비법인사단 등 정부의 대출규제 및 시중은행 등의 대출규정에 따라 이주비를 대출받을 수 없는 사정이 있는 경우와 조합원(임대인)이 세입자에게 임대보증금을 반환하지 아니하여 세입자가 이주를 하지 못하는 경우 이주촉진을 위한 대책을 수립할 필요가 있다. 이를 바탕으로 조합이 정한 기간내에 이주를 했을 경우, 총회 의결로 정한 일정금액을 보상 지급하는 것을 말한다.

예를 들어, 이주개시 후 1 ~ 4개월 내 이주시 700만원 지급, 5 ~ 8개월 내 이주시 300만원 지급, 이렇게 차등지급하는 경우도 있고, 이주개시 후 6개월 내 이주시 500만원 지급, 이렇게 기간을 정확히 명기하여 보상 지급할 수도 있다.

재개발사업의 경우는 앞서 설명한 이주촉진을 위한 주거이전비를 지급하기 때문에 별도의 주거보상비를 지급하지 않는 경우가 많으나, 재건축사업은 주거보상비를 지급하는 사례를 서울지역에서 많이 봐왔다. 하지만 이역시도 사업성이 우수한 사업장은 기타 이주보상비(이주촉진 보상비)를 고려할 수 있겠으나, 그렇지 않은 사업장은 지급하지 않는 조합이 더 많을 것이다.

2) 책임 : 한편, 조합원(세입자 포함)의 이주지연 및 이주거부 등으로 인하여 정비사업비가 증액된 경우 해당 조합원은 그 발생된 모든 손해를 배상할 책임이 있고(대부분의 조합은 조합정관 등에 명기됨) 조합원으로서 부동산인도의무를 수개월 이상 이행하지 않는 경우, 총회 의결에 따라 조합원을 제명(조합정관 확인 필요)할 수도 있을 것이므로 조합이 통지한 이주기간 내에 조합원 또는 세입자가 이주를 완료하지 않음으로 인하여 사업비 대출이자 증가, 이주비 대출이자 증가, 물가상승에 따른 공사비 증액 및 조합운영비 증액 등으로 정비사업비가 늘어나는 경우 해당 조합원은 이러한 손해를 배상할 책임이 있는 것이므로, 이에 이주지연 방지를 위하여 대책을 수립하고, 이주지연(이주거부)에 따른 손해배상에 대한 내용을 정하여 단기간에 이주를 완료하고, 사업비의 상당액을 절감하자는 상벌의 취지가 바로 이주촉진 보상비라 할 수 있다.

 

[Key] 세입자들에게는 "주민공람공고일"이 이사비, 주거이전비 및 임대주택 공급대상의 권리행사 기준일이 된다.

☞ 임대주택 공급대상자 [도시 및 주거환경정비조례 제39조제1항]

 ▶ 무주택자

 ▶ 주민공람공고일 전 90일이상 ~ 사업시행인가 고시일까지 거주

☞ 상가세입자 [도정법 시행령 제54조]

 ▶ 주민공람공고일 전일 ~ 사업시행인가 고시일까지 사업을 영위하는 자

 

조합 및 조합원이 알아야할 필수용어에 대한 네번째 글입니다. 다음 글에서는 총액입찰과 내역입찰 그리고 공사비 검증에 필요한 절차나 서류에 대해 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다. 구독!! 감사합니다.