관리처분계획과 환지처분계획, 입주권과 분양권

지난 글(아래 링크참조)에 이어 재개발사업, 재건축사업의 필수 용어를 이해하는 시간을 이어가겠습니다. 

2025.11.01 - [분류 전체보기] - 비례율과 지분율, 분담금과 부담금

비례율과 지분율, 분담금과 부담금

 

재개발, 재건축사업은 도시및주거환경정비법( '도정법')에 근거하여 “관리처분계획”인가라는 중요한 절차를 거치도록 되어 있습니다. 조합원의 분담금과 환급금이 결정되며, 준공 후 조합원 개인이 입주할 평형과 아파트 단지의 품질 등이 결정됩니다. 관리처분계획과 더불어 사업방식의 비교분석을 통해 용어의 의미를 이해 할 수 있도록 준비하였습니다.

관리처분계획과 환지처분계획

1) 전면매수방식

 : 도정법 제25조(재개발사업·재건축사업의 시행자)와 관련하여 사업방식 구분 중 ③토지등소유자 방식 중에서도 1인 토지등소유자 사업방식은 과거 전면매수방식과 맥을 같이 하는 측면이 있으며, 이러한 사례로는 종로의 타워8 빌딩, 용산의 아모레퍼시픽 사옥 신축 등이 있다.

2) 환지처분방식

 : 도정법 제69조(다른 법령의 적용 및 배제) ② 정비사업과 관련된 환지에 관하여는 「도시개발법」 제28조부터 제49조까지의 규정을 준용한다. 이 경우 같은 법 제41조제2항 본문에 따른 “환지처분을 하는 때”는 “사업시행계획인가를 하는 때”로 본다.

3) 관리처분방식

 : 사업시행자의 지정 및 건축심의, 사업시행계획인가 등의 관리계획과 이주, 분양 및 청산의 처분결정, 이전고시 등의 처분계획이 결합된 개념으로 대부분의 재개발사업 및 재건축사업의 사업시행방식은 관리처분계획으로 진행하게 된다.

구 분	사업시행 방식
관리처분계획	도심지 정비사업에 있어 가장 기본적인 사업시행 방식으로, 정비구역 안에 있는 기존의 토지 및 건축물에 대해 ‘부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률’(이하 ‘부감법’)에 의한 2인 이상의 감정평가업자가 평가한 금액을 산술평균하여 산정한 금액(종전자산가액)에 개발이익을 배분하여 ‘권리가액’으로 결정하고, 이를 정비사업으로 새로이 조성되는 토지와 건축물에 대한 권리로 변환하여 아파트나 상가 등 건축 시설물로 공급받는 방식입니다.
환지처분계획	정비사업 시행 전에 존재하던 권리관계에 변동을 가하지 않고 각 토지의 위치, 지적, 토지이용상황 및 환경 등을 고려하여 정비사업 시행 후 새로이 조성된 토지에 기존의 권리를 이전하는 방식으로써, 환지받은 토지소유자는 일단의 정비구역에 대한 블록별 토지이용계획에 따라 공동건축 또는 개별 건축하는 방법을 말하며, 정비기반시설의 정비‧확충에 따라 토지의 감보를 기본적으로 수반합니다. 이와 같은 관리방식은 종교단체 등 중‧대규모의 집단시설에 대한 관리처분계획수립시 도입되며, ‘도시개발법’에 의한 도시개발사업에서 주로 도입되고 있으나 ‘도정법’에 의한 정비사업에서도 부분적으로 도입되고 있습니다.
전면매수방식	중‧소규모의 도심재개발을 위한 특정블록의 집중개발시 개인사업자나 대기업 등의 재벌기업에서 일단의 토지를 전면 매수하여 도시계획사업으로 시행하는 방식을 말하며, 이는 1980년대 후반과 1990년대에 서울시 4대문 안 도심권에서 이루어진 사례가 많습니다.

 

입주권과 분양권

1)입주권

도시정비사업구역의 재개발, 재건축 사업지 또는 택지개발 사업구역에 거주하던 주민들이 조합을 설립하고 거주하던 건축물을 모두 철거한 후 새로운 건물을 지었을 때, 그곳에 입주할 수 있는 권리를 입주권이라고 한다. 도시정비사업 추진 시 필요한 사업비의 일부분을 일반 분양에서 충당하는 방식이므로 조합원이 더 저렴하게 공급받을 수 있고, 입주권을 가진 조합원은 준공 후 사용검사를 받는 때에 소유권을 취득한 것으로 보는 것이 일반적이다. 

2)분양권

일반 분양자가 분양계약을 하면서 받게 되는 권리를 분양권이라고 한다. 입주권과는 다르게 입주권을 가진 사람들에 비해 좋은 위치를 선점할 수 는 없지만 계약당시 동과 호수를 선택할 수 있으며, 잔금 청산일과 등기부상 등기접수일중 빠른 날을 소유권 취득한 것으로 본다. 주택법에 의한 지역주택조합사업의 경우, 원주민이 토지소유권을 매도한 후 무주택의 자격 또는 전용면적 85㎡ 이하의 1주택 소유의 자격으로 새롭게 취득하는 것으로 보며, 조합원 모집을 통한 분양이므로 입주권이 아닌 분양권이라고 해야 한다.

입주권	분양권
- 토지 소유자가 조합원 - 완공이후 건물만 등기 - 이주비 및 발코니 확장비, 기타 가전제품 등 무상제공 혜택 - 주택수 산정시 포함되며, 추가분담금 등의 리스크 발생도 존재함.	- 토지주 = 사업시행자(주체 : 조합, 시공사) - 완공이후 토지와 건물 소유권을 등기 - 계약금, 중도금, 잔금 순으로 대금 분납하며 초기자금 부담이 적은편임. - 2021년 1월 1일 기준으로 분양권도 주택수에 포함하며 세금산정하는 방식으로 변환됨.

 

다음 글에서는 판상형과 탑상형, 지분제와 도급제에 대해 비교, 설명하는 글을 준비하도록 하겠습니다. 구독 ~ 감사합니다.