판상형과 탑상형, 도급제와 지분제

재개발사업, 재건축사업의 필수 용어를 이해하는 시간을 이어가겠습니다. (지난글 아래링크 참조)

2025.11.02 - [분류 전체보기] - 관리처분계획과 환지처분계획, 입주권과 분양권

관리처분계획과 환지처분계획, 입주권과 분양권

 

판상형과 탑상형

"판상형 아파트"와 "탑상형 아파트"는 아파트의 형태와 구조를 나타내는 용어이며, 각각의 장단점을 비교하여 설명하고자 합니다.

판상형

판상형 아파트는 일반적으로 수평적인 구조를 가지고 있다. 이러한 구조는 일반적으로 한 층에 많은 가구가 거주할 수 있도록 설계되어 있으며, 주거 공간을 최대한 활용하고자 할 때 채택될 수 있다. 판상형 아파트는 발코니 쪽으로 모든 방들이 배치 되어있는 구조이며, 대부분 남쪽 방향을 향하여 일자형 구조로 지어진 형태이다. 보통 같은 방향으로 설계가 되고 있으며, 계단식이나 복도식 아파트 구조가 있다.

해당 구조의 장점으로는 전 세대를 남향으로 배치하기 수월하며, 남향으로 배치가 되어 있는 만큼 우수한 채광을 느낄 수 있다. 또한 남쪽과 북쪽에 창문을 만드는 타입이 많기 때문에 맞통풍과 환기에도 유리하다. 단점이라고 할 수 있는 것은 방향이 한방향이라서 조망권을 확보할 수 없으며, 단지가 자유롭게 구성될 수 없다. 동간 거리에 따라서 일조권을 확보하기가 어렵게 되거나 사생활을 보호 받을 수 없는 경우도 있을 수 있다.

탑상형

탑상형(“타워형”이라고도 함) 아파트는 수직적인 구조를 가지고 있다. Y 자, V자, L자 등 다양한 구조로 배열할 수 있으며, Y자처럼 중심부 코어를 기준으로 두 개 이상의 가구를 묶어서 탑을 쌓듯이 짓는 구조를 말한다. 높은 층으로 올라갈수록 주거 공간이 위치하고 있으며, 아래로 내려갈수록 오피스텔이나 상업시설 등이 위치하는 주상복합의 경우가 많다. 주로 도시의 높은 곳에 위치하여 경치를 감상할 수 있도록 설계되는 경우가 많다.

장점으로는 2~3면이 외부에 개방돼 조망 범위가 넓고, 판상형에 비해 개성 있는 디자인을 만들기 수월하며, 여러 방향으로 뛰어난 조망권과 주변 녹지 공간 확보에 유리하다.

단점으로는 층수가 높아짐에 따라 환기문제나 인접건물 간 일조권의 문제도 생길 수 있다.

아파트 구조에 따른 장점과 단점이 다르기 때문에 거주공간을 선택할 때 장단점을 고려하여 꼼꼼히 분석한 후 결정하시길 바란다. 여기에 더해 복합형 타입도 있다. 이는 L자나 Y자 모양의 형태로서 일부는 판상형, 일부는 타워형으로 지어지는 아파트이다. 장점과 단점이 결합되어 있다는 점에서 한 단지에 두 개의 구조를 혼합해서 건설하는 경우도 많아지고 있다.

 지분제와 도급제

정비사업 조합과 시공사와의 계약방법은 대물계약, 지분제계약, 도급제계약으로 나눌 수 있는데 이러한 각각의 계약방식을 비교하여 설명하고자 합니다.

대물 계약

도시정비사업 조합의 경우 시공사와의 대물계약은 거의 없는 실정이다. 대물계약이라 함은 발주처인 조합으로부터 받아야할 공사비의 일부　또는 전부를 상가나 주택 등의 부동산 소유권을 이전하는 방법으로 계약하는 것이다. 이러한 방법은 부동산경기 변동 및 분양성에 따라 채권확보의 유, 불리가 달라지며, 이전 등기시 시공사가 부담해야하는 취득세 부담이 있어 요즘은 대물계약이 거의 없다고 보면 된다.

지분제 계약

시공사가 공사비 및 사업비 조달에 대한 일정부분의 책임을 지고, 분양시장이 좋아 분양가가 상승되면 시공사가 조합과 정한 지분(비율)만큼 수익이 커지기 때문에 유리한 결과를 가져오는 구조이다. 반면, 분양시장이 안 좋을 경우는 그만큼의 손익이 달라진다. 이렇듯 지분제 계약은 정비사업의 성패(사업성 등)에 따라 수익률(성과)이 달라지고, 공사금액이 수입의 변동에 따라 유동적으로 변동하게 되는 계약을 말한다. 이는 단순히 채권의 변동뿐만 아니라 조합운영(경영)에도 어느 정도의 의사결정권을 가진다는 것을 뜻하기 때문에 시공사와 조합은 사업장의 특성과 분양시장의 상황을 고려하여 결정해야 할 것이다.

도급제 계약

대다수의 사업장에서 적용되는 계약방법이다. 정비사업 조합과 시공사가 계약당시부터 공사단가와 공사금액을 미리 결정하여 체결하는 계약으로, 시공사는 책임준공을 약속하므로서 약정한 공사금액만 지급받고, 정비사업의 성과에 따른 수익 또는 비용은 발주처인 조합과 조합원에게 귀속되는 방법이다.

 

다음글에서는 이주비에 대한 종류와 용어에 대한 구분을 준비하겠습니다. 구독~ 감사합니다.