총액 입찰과 내역 입찰 및 공사비 검증 이해

재개발, 재건축사업 필수용어의 이해! 지난글 (아래링크 참조)에 이어 공사도급계약과 관련한 내용들을 알아보겠습니다.

2025.11.04 - [분류 전체보기] - 이사비, 이주비, 주거이전비, 기타 이주보상비

이사비, 이주비, 주거이전비, 기타 이주보상비

 

총액입찰과 내역입찰

공사비 총액만 적어서 제출하면 ‘총액입찰’, 세부항목별로 단가표를 작성해서 제출하면 ‘내역입찰’입니다. 도시정비사업은 통상 총액입찰로 진행해 왔으나 서울시만 조례를 통해 내역입찰을 강제하였습니다. 하지만, 최근 조례개정을 통해 총액입찰과 내역입찰을 모두 허용하여 선택할 수 있도록 하였으며, 각 입찰방식의 장단점 등을 설명하고 내용을 이해하고자 합니다.

1. 총액입찰

1) 정의 : 총 공사금액을 기준으로 입찰을 진행하는 계약 방법으로, 입찰시 입찰총액을 기재한 공사비 총괄내역서만 제출하여 시공자를 선정하며, 시공자로 선정된 날로부터 45일이내 물량내역서 및 산출내역서를 제출한다.

2) 장, 단점 :

총액입찰의 장점	총액입찰의 단점
• 선정된 시공사와 함께 인허가 절차를 같이 준비할 수 있다. • 건설사 전문가에게 도움을 받을 수 있기 때문에 인허가의 세부적인 내용까지 꼼꼼히 챙길 수 있다. • 사업시행계획을 변경하려고 짧게는 1년, 길게는 몇 년의 시간을 지체하지 않아도 된다.	• 세부내역이 뒤늦게 정해진다. (45일내 내역서 작성기일 필요 ; 입찰기간 지연) • 공사금액의 투명성 결여 (설계변경으로 인한 과도한 공사금액 증액 우려가 높음) • 충분한 내역검토와 감사가 필요하고, CM 등의 도움을 받는 것이 좋다.

2. 내역입찰

1) 정의 : 입찰시 공종별 물량을 표시하여 배부한 물량내역서에 단가와 금액을 기재한 입찰금액 산출내역서와 함께 제출하며, 조합에서 물량내역서를 제공할 수 있다.

2) 장, 단점 :

내역입찰의 장점	내역입찰의 단점
• 입찰기간 단축 : 입찰시 내역서 작성(최소 45일) 제출, 선정된 업체의 내역 추가제출 없음 • 공사금액의 투명성 확보 (세부항목과 가격을 조합원들이 시공사 선정 단계에서부터 살펴볼 수 있음) • 설계변경으로 인한 과도한 공사금액 증액 우려가 상대적으로 낮음	• 대안설계시 사업지연이 발생할 수 있다. (건축심의나 사업시행계획인가에 필요한 인허가 다시 진행 → 사업기간 지연) 예) ㅇㅇ구역 층수변경에 따른 사업지연, 시공사 해지, 교체

 

☞ 서울시는 그동안 사업시행인가 이후 시공사선정 절차가 진행되었으나, 조례개정을 통해 조합설립인가 이후 바로 시공사를 선정할 수 있게 되었다. 이 말은 기존엔 설계도서를 포함한 사업시행계획인가 이후, 이를 토대로 내역입찰을 진행했기 때문에 크게 문제가 되지 않았다는 것이다. 따라서, 내역입찰만을 진행하다가 조례개정을 통해 두가지 입찰방식을 모두 허용한 것은 시공사 선정 시기를 앞당기면서 내역 입찰을 하기에 어려운 여건이 조성되었기 때문이다. 내역 입찰은 건물의 평면적(배치계획), 입체적(몇 층으로 지을지) 계획 등을 담은 설계도서가 뒷받침 되어야 한다.

건설사들은 자사의 특화상품을 반영한 대안설계를 제안하면서 이를 반영하기 위한 사업시행계획을 변경하는 과정이 반복되었고, 이 때문에 조합은 사업기간 지연과 공사비 증가라는 이중고를 겪게 되는 문제가 많이 발생하게 되었다. 결국 어떤 입찰방식을 선택하는가가 중요하거나 유리한 것이 아니고, 충분한 준비와 정밀한 설계도서로 뚝심 있게 진행하는 것이 중요하다.

공사비 검증

시공사와의 공사비협상이 조속히 진행되어 사업진행에 차질이 생기지 않도록 공사비 검증 절차와 한국부동산원에서 요구하는 서류목록 등 이해를 돕기 위한 설명을 하고자 합니다.

1. 공사비 검증대상

1) 공사비 검증 시에 당초 계약은 시공자 선정 후 최초 체결한 계약이다. 사업시행자가 시공자를 선정한 후 당초 계약금액 대비 변경 예정 계약의 누적 증액 규모 비율이 10%(사업시행계획인가 이전에 시공자를 선정한 경우) 또는 5%(사업시행계획인가 이후에 시공자를 선정한 경우) 이상인 경우 공사비 검증을 의무적으로 받아야 한다.

2) 의무요건이 되는 공사비 증액 비율은 평당 공사비 단가를 대상으로 하는 것이 아닌 공사비 총금액을 대상으로 하기 때문에, 공사비 단위면적당 단가는 변경이 없으나 공사 연면적이 증가하여 총공사비가 증액비율의 의무요건을 초과하는 경우에도 공사비 검증 의무대상에 해당하게 된다.

2.공사비 검증절차

시공자가 사업시행자에게 공사비 증액을 요청하면 사업시행자는 검증기관에 공사비 검증 의뢰를 한다. 검증기관은 의뢰받은 공사비 검증에 대한 결과를 사업시행자에게 통보하고, 사업시행자는 검증 결과를 총회에 보고 후 시공자와 협상 및 변경계약을 진행하게 된다.

시공자	(1) 공사비 증액요청 →	사업 시행자	(2) 공사비 검증의뢰 →	검증기관
	← (4) 총회보고 (시행자), 협상 및 변경 계약		← (3) 검증결과 통보

3. 질의응답을 통해 알 수 있는 공사비검증 개요

1) 공사비 검증이란 무엇인가?

: 공사비 검증이란 재건축, 재개발 사업의 과도한 공사비로 인한 분쟁과 비리를 예방하기 위해 일정 조건이 해당하는 경우 전문가의 검증을 받는 제도이다.

2) 사업시행자는 공사비 검증을 언제 신청하는가?

: 공사비 증액에 따른 검증을 신청하고자 하는 경우에는 시공자가 사업시행자인 조합에 증액을 요청한 후, 변경계약을 체결하기 전에 공사비 검증을 신청하여야 하며, 그 밖에 경우에는 조합원 및 조합이 검증 요청 시에 신청할 수 있다.

3) 공사비 검증은 누가 신청하는가?

: 재개발, 재건축사업의 사업시행자인 조합에서 신청하며, 조합원 등의 개인이 신청할 수는 없다.

4) 공사비 검증은 왜 하는가?

: 일반 공사와 달리 정비사업의 경우 상세 설계 및 내역 없이 시공자를 선정하는 경우가 많고, 사업시행자는 시공자로부터 사업자금 등을 대여 받는 등 공사 외 관계가 설정되어 있어, 정비사업 공사비의 적정성에 대한 의문제기가 빈번한 상황이었다. 특히 최초 시공자 선정시에는 낮은 공사비를 제시하여 선정된 이후 사업시행자(조합)의 전문성 부족을 악용하여 변경 계약 시에는 구체적 근거 제시 없이 과도한 증액을 요구하는 사례가 발생하고 있어, 공사비에 대한 전문성 있는 검증제도가 필요하였기에 도입되었다.

5) 착공 이후에도 공사비 검증을 받을 수 있는가?

: 정비사업이 청산되기 전까지 조합은 공사비 검증을 요청할 수 있다. 『도시 및 주거환경정비법』 제29조의2제1항에 따르면 아래 요건에 해당하는 경우 의무적으로 공사비 검증을 요청하여야 한다.

 ① 토지등소유자 또는 조합원 1/5 이상의 요청

 ② 공사비 증액비율 (당초 계약금액 대비 누적 증액 규모의 비율로서 생산자물가상승률 제외)이 다음에 해당되는 경우

  - 사업시행계획인가 이전 시공자 선정 : 10% 이상

  - 사업시행계획인가 이후 시공자 선정 : 5% 이상

 ③ 검증완료 후 3% 이상 증액(검증 당시 계약금액 대비 누적 증액 규모의 비율로서 생산자물가상승률 제외) 또한 「정비사업 계약업무 처리기준」제36조에 따라 상기 요건에 해당하지 않더라도 조합이 필요한 경우 공사비 검증을 요청할 수 있다.

6) 공사비 검증 결과를 시공사가 수용할 법적 의무가 있는가?

: 공사비 계약은 당사자 간 계약으로 공적기관에서 계약내용을 강제할 수는 없다.

하지만 기존에는 시공자가 선정된 이후에 근거 없이 또는 부풀려서 공사비 증액을 요구하는 사례가 많이 있어 상대적으로 전문성이 낮은 조합이 일방적으로 협상에서 끌려 갈 수밖에 없는 경우가 많이 있었다. 공사비 검증은 조합에게 공사비 내용에 대한 정보를 제공함에 따라 이를 바탕으로 시공자와 협상을 통해 변경 계약을 체결할 수 있도록 유도하는 것이 목적이다.

4. 공사비 검증 준비서류

구 분	서 류 명	제출양식	설 명
공통사항	사업추진경과	Excel	조합설립, 시공자계약, 사업시행인가, 관리처분 등 주요경과사항
	사업개요	Excel	당초/변경 건축개요, 설계개요 변동사항
	세대규모별 현황	Excel	당초/변경 세대별 현황(타입, 확장/비확장)
	공사비변동 주요현황	Excel	공종별 주요공사비 변동사항, 증감사유, 내역서 반영여부
	마감재상세사양서	Excel	마감재 및 내역품목에 대한 상세 규격
	산출기준표	Excel	공종별 내역서 수량에 대한 산출 근거
	매입세율산정근거	Excel	국민주택규모이하 대상 매입세율 산출근거
	담당자연락처	Excel	각 담당자 연락처
신 청 서 류	신청공문	HWP 또는 PDF	신청공문 및 신청서 날인본은 접수시(수수료납부시) 제출
	공사비검증신청서	HWP 또는 PDF
사업시행 인가·심의·계약	사업시행계획인가서 등 각종 심의자료	HWP 또는 PDF	당초/변경 사업시행계획인가서 및 인가조건, 건축심의자료
	현장설명회 자료	PDF 또는 그림파일	시공자 입찰 시 조합에서 제공한 현장설명서
	사업(입찰)참여 제안서 자료	PDF 또는 그림파일	입찰시 시공자가 조합에 제출한 사업입찰(참여)제안서
	총회자료(책자, 속기록)	PDF 또는 그림파일	시공자 선정(변경), 관리처분계획(변경) 총회책자 및 속기록
	단계별 도급계약서	PDF 또는 그림파일	(가)계약서, (본)계약서, (변경)계약서, 그외 날인약정서(합의서)
설 계 도 서	설계도	PDF 및 CAD	당초/변경 설계도면, 구조계산서, 구조확인서 등(CTB파일 포함)
	(특기)시방서	HWP 또는 PDF	일반시방서 (특수공법, 특수자재 적용한 경우 특기시방서 필히 제출)
	자재설명서	HWP 또는 PDF	외산자재(마루, 주방가구, 창호 등) 제품설명서 또는 카달로그 제출
	지질조사서	HWP 또는 PDF	지질조사 보고서(여러 번 조사한 경우 모든 보고서 제출)
공사비내역	공사원가계산서(총괄)	Excel	산식 있는 상태로 제출(값 복사 후 제출 금지)
	공사비 내역서	Excel	토목, 건축, 기계, 전기, 조경, 사업비별 폴더 구성하여 제출(원 단위)
	물량산출서	Excel	마감, 구조, 전기 등(동별 집계표, 내부 산출서 등)
	단가산출서	Excel	당초/변경 단가를 증명할 수 있는 일위대가, 견적서 등
검증기관 요청자료		각종	검증을 위해 필요한 추가서류 (필요시 요청)

 

이번 글에서는 최근 재개발, 재건축에서 시공사 선정과정 및 도급공사비 계약을 위한 한국부동산원의 검증과정과 필요절차에 대해 알아보는 시간을 가졌습니다. 다음 글에서는 HUG 대출보증의 절차와 구조에 대한 구체적 내용들을 준비하겠습니다. 구독! 감사합니다.