재개발 사업성 분석을 위한 지출 항목 분류

지난 글까지는 도시환경에 대한 전반적 이해와 사업성분석을 하기위한 주요 용어들을 이해하는 시간을 가졌다면, 이제부터는 재개발사업의 사업비관리를 위한 지출 항목들은 어떻게 섹션(section)을 나누어 관리하게 되는지 개념을 파악하고, 엑셀프로그램 등을 통해  사업성분석을 할 수 있도록 하나씩 알려 드리고자 합니다. 

 

재개발 사업성분석을 위한 부문별 지출항목 분류

1) 토지부문

• 대지조성비(토목공사비 등)
• 측량비/지질조사비
• 철거공사비
• 주거대책비
• 손실보상 이사비
• 지장물 이설비
• 기부채납공사비
• 인입부담금 등

2) 건축부문

• 인가조건이행공사비
• 설계비
• 감리비
• 단지조성 공사비
• 미술장식품설치비 등

3) 공통부문

• 조합운영비
• 각종용역비
• 분양대행비
• 각종영향평가비 (교통, 환경 등)
• 분양보증수수료
• 감정평가수수료 등

상기 부문별 분류 내용은 추후 제세공과금 항목 중 부가세 계산시 필요한 부분이며, 아래는 서울시가 각 도시정비사업장에 도움을 주고자 2013년 7월에 제공한 55개 도시정비 사업비 지출항목을 분류한 것이고, 저자 본인이 제공하는 프로그램은 서울시의 6개 대분류를 보다 세분하여 12개의 대분류 항목으로 구분하여 관리합니다. 그 이유는 설계 감리비를 예를 들어, 예전같으면 설계에 대한 항목이 많지 않았겠으나 현재는 교통영향평가용 설계, 사전경관계획수립(경관디자인 심의)을 위한 설계, 구조검토용, 내진설계용, 친환경인증, 공원설계, 흙막이설계 등등 설계변경에도 1차 부터 수차에 걸쳐 변경 진행되는 사업장이 늘어나 설계에 대한 용역계약의 소분류도 많아졌으며, 감리의 경우도 석면해체감리, 철거공사 감리, 정비기반시설감리, 소방, 통신, 전기감리 등 기타 감리의 소분류도 많아져 각각을 대분류 항목을 나눴으며, 부대경비로 묶어 관리하기 보다는 부담금, 용역비 등의 대분류로 구분하는 것이 좀더 사업비관리에 효율적이라 판단해서 입니다.

 

서울시 도시정비사업(2013. 7월 기준) 사업비 지출항목 분류

항 목				항목의 정의
조사 측량비	1	측 량 비		･현황, 경계, 확정 측량비
	2	지질조사비		･착공 전 지질조사비용
	3	문화재조사비		･매장 문화재 조사비용
설계 감리비	4	설 계 비		･건축물 시공을 위해 도면·구조계획서 및 공사시방서 등 도서 작성 비용
	5	감 리 비		･건축, 소방, 전기감리비 포함
공사비	6	대지조성공사비		･정비사업구역의 대지조성(토목) 공사비
	7	건축시설공사비		･분양주택, 기타시설 등 건축시설공사비용(구조가산비용 포함)
	8	건축물 철거비		･기존 건축물 철거비용 (대부분 도급공사비에 포함)
	9	가산 공사비		･초고층공사비, 아파트특화공사비와 인텔리전트 설치비, 발코니확장공사비
	10	정비기반시설공사비		･도로․공원 등 정비기반시설 공사비
	11	지장물이설비		･상수도 폐쇄․철탑․전신주․통신 이설비 등
	12	미술장식품공사비		･문화예술진흥법 제9조에 따른 미술장식품 설치비용
	13	인입공사비		･부지경계까지 인입하는 전기․통신․상하수도공사비
	14	부대시설공사비		･주상복합건물의 근린/판매시설, 문화시설 등의 공사비
	15	단지외부공사비		･단지외 조경공사비 등
보상비	16	국공유지(토지)매입비		･조합에서 매수하는 국공유지 매입금액
	17	손실 보상비	청산대상자 청산금	･토지/건축물 수용 및 현금청산자 지급금액
	18		영업손실보상비 (상가등)	･상가 등의 영업손실보상
	19	이주비	주거이전비	･철거되는 주택세입자 주거이전비용
	20		기타 이주보상비	･이사비용, 이주촉진비, 이주대책위원회 경비, 위탁수수료 등
관리비	21	추진위원회 운영비		･추진위에서 조합설립까지의 운영비
	22	조합 운영비		･조합설립인가 후 총회에서 승인된 운영비
	23	신탁등기비		･조합원 신탁등기 및 멸실등기비
	24	소송비용		･매도청구․관리처분 소송 비용 등
	25	회계감사비 / 세무대행수수료		･조합회계 감사비용(세무대행수수료 포함)
	26	기타 관리비		･주민총회, 조합총회 개최비용, 기투입비용 등

부 대 경 비	27	외 주 용역비	감정평가수수료	･종전․종후 자산감정평가, 매도청구 감정평가, 현금청산을 위한 감정평가 수수료
	28		정비사업전문관리 용역비	･정비사업전문관리업체 용역비(관리처분계획용역비 포함)
	29		교통영향평가용역비	･교통영향분석․개선대책의 수립대행 비용
	30		환경영향평가용역비	･환경영향평가 대행비용
	31		정비기반시설용역비	･정비기반시설 산출 용역비
	32		안전진단용역비	･공동주택 재건축사업의 안전진단 비용
	33		기타 용역비	･소음진동영향평가비, 친환경인증용역, 배출소음저감대책용역, 상수도폐쇄관리용역, 홈페이지제작용역 등
	34		정비계획용역비	･정비구역지정 및 정비계획 수립 용역비
	35	각종 부담금	광역교통시설부담금	･광역교통시설 건설재원의 일부를 부담시키는 부담금
	36		학교용지부담금	･학교용지법에 의하여 공동주택 건설사업에 적용하는 부담금[단, 세대수 100세대 이상에만 적용]
	37		상수도공사비	･단지내 상수도 인입 공사비
	38		하수도부담금	･하수도 신설 또는 증설자에게 부과하는 부담금
	39		지역난방/도시가스 시설부담금	･지역난방․도시가스 분담금
	40		기반시설부담금	･부담금 폐지로 기 납부 금액만 적용
	41	제세 공과금	보존등기비	･일반분양분의 보존등기시 조합에서 부담하는 등기비용
	42		재산세	･조합에서 매수하는 국공유지 세금
	43		채권매입비	･국민주택채권, 면허세 등 사업시행인가 시 매입비용
	44		법인세	･법인의 소득을 과세대상으로 하여 법인에게 부과하는 조세
	45		부가세	･매출세액 및 매입세액
	46		법인세 세무조정료	･법인세 및 부가세 조정을 위해 세무사에 지급하는 비용
	47	기타 경비	광고선전비	･일반분양분 아파트와 상가에 대한 광고선전비
	48		분양보증수수료	･조합이 분양계약을 이행할 수 없을 때 계약금 및 중도금의 환급을 책임지는 보증
	49		민원처리비	･착공시 민원처리비용 등
	50		기타비용	･하자보증수수료․입주관리비․사업추진대책비․결손처리비․재난관련비용 등
	51		견본주택건축비 / 임차비/운영비	･조합원 및 일반분양분 아파트의 견본주택 건축비․임차비 및 운영비
	52		분양대행수수료	･일반분양분 아파트 및 상가의 분양판촉을 위한 분양대행업체 비용
	53	예비비		･예상치 못한 비용발생에 대비한 비용
	54	사업비 대여금이자		･정비사업 추진시 설계비, 조합운영비 등 관리처분인가 시까지 소요되는 정비사업비의 대여금에 대한 금융비용.
	55	조합원 이주비 대여금이자		･조합원들이 이주하고 입주시까지의 이주비에 대한 무이자 금융비용

재개발 사업비 지출항목 세부분류

1) 조사 측량비 : 측량비, 지반/지질조사비, 석면조사, 지장물조사, 사전재해영향성검토, 문화재지표 조사비

2) 설계비

3) 감리비

4) 외주 용역비 : 감정평가수수료, 정비사업전문 관리용역비, 교통영향평가 용역비, 환경영향평가 용역비, 정비기반시설공사 산출 용역비, 안전진단용역비, 도시설계 및 정비계획변경 용역비, 토목설계 용역, 추정분담금 산출용역, 수용재결 용역, 범죄예방대책 수립 및 관리용역, 부동산 명도소송 용역, 구조(풍동실험)용역, 무상양여/양수 협의용역, 이주관리 용역, 기타 용역비

5) 공사비 : 대지조성공사비, 건축시설공사비 (도급공사비), 공사비 매입부가세, 가산공사비, 건축물 석면해체 및 처리비, 지장물철거 및 이설공사비, 정비기반시설공사비 등(기부채납공사비), 사업시행조건 이행공사비, 미술장식품공사비, 지하연결통로 공사비, 단지외부공사비 등

6) 보상비 : 국공유지(토지)매입비, 손실 보상비, 조합원 이사비용, 이주비 (주거이전비) 등

7) 각종부담금 : 광역교통시설 부담금, 과밀부담금, 개발부담금, 상수도 인입공사비 (원인자부담금), 하수도 원인자부담금, 도시가스시설분담금, 전기/통신 인입공사 부담금, 기반시설부담금, 학교용지 부담금 등

8) 제세공과금 : 보존등기비, 재산세(취등록세 등), 채권매입비/면허세, 부가가치세, 법인세 등

9) 관리비 : 추진위원회 운영비, 조합운영비, 신탁등기비, 멸실등기비, 국공유지 대부료, 친환경 및 에너지 인증수수료, 소송비 및 자문료, 회계감사비, 세무 기장료 등, 기타 관리비

10) 금융비 : 사업비 대여금 이자, 조합원이주비 대여금 이자, 중도금 이자후불제 이자, PF이자, 기타 차입금 이자, BR수수료, BR이자

11) 분양 및 기타경비 : 광고선전비, 분양보증수수료, 민원처리비, 견본주택건축비/임차비/운영비, 총회비용, 분양대행수수료, 기타비용

12) 예비비

 

☞ 상기 나열된 대분류, 중분류는 다시 소분류를 통해 많은 지출항목들을 담고 있습니다. 각 사업장의 특성에 따라 다르겠으나 최대한 많은 현장의 사례들을 참고하여 항목에 넣고자 하였습니다. 혹여 조합에서 사업진행상 필요한 용역이나 지출항목이었음에도 간과하여 대의원회나 총회를 통해 결의를 받아야 할 내용이었다면 사업진행이 늦어질 것이고, 이런 것들을 방지하고 상기하자는 차원에서 나열한 것이므로 각 사업장에 해당 없는 지출항목은 “0”으로 기입하면 됩니다.

 

다음 글에서는 지출항목의 '각종 부담금'과 관련하여 이해하는 시간을 갖도록 하겠습니다. 이전 글 분담금과 부담금의 용어 설명에도 언급 했듯이 부담금관련법의 부과시기와 부과 방법 등은 시도 조례 변경사항을 반영하여야 하고, 법령의 제개정에 대해 업데이트가 매해 이뤄져야 한다는 걸 잊지 않으셔야 합니다.

 

지금부터는 잘 따라오셔야 합니다. 앞으로 많은 글을 통해 지출항목 중에 공사비와 이주비와 사업비의 비율이 어떻게 조성되고 있는지 각 사업장의 사례와 통계를 통해 더 많은 내용들로 조합사업의 어려운 사업비관리를 풀어드리는 전문가로 거듭나시길 바라는 마음으로 담아드리겠습니다.

 

구독하기 누르시고 방명록 남겨주시면 추후 글이 완성되는 시점에 즈음하여 재개발 사업성분석 프로그램(엑셀자료)를 전달, 직접 사업성분석을 하실 수 있도록 도움드릴 예정입니다.