광역교통시설 부담금과 과밀 부담금

지난 글에 이어 사업비 지출항목 중 7번째, 부담금 중 광역교통시설 부담금과 과밀 부담금의 이해와 산출방법에 대해 설명하고자 합니다. (지난글 아래 링크 참조)

부담금의 종류와 부과시기 및 기반시설부담금의 이해

 

광역교통시설 부담금

: "대도시권 광역교통 관리에 관한 특별법"에 의해 부과 되는 광역교통시설 부담금은 광역교통시행계획이 수립·고시된 대도시권의 재개발, 재건축사업장 등의 사업시행자에게 부과된다.

부담금의 취지는 대규모 개발사업으로 인한 광역권 교통 증가 문제를 해소하기 위해 도로·철도·BRT(간선급행버스체계) 등 광역교통시설 조성비를 개발사업자가 분담하는 제도이다.

부과 대상은

• 수도권 및 일부 대도시권
• 면적 10만㎡ 이상 또는
• 주택 1,000세대 이상 등의 개발사업 (도시정비사업·택지개발·산업단지·관광단지 등 포함) 이고,

사업이 시행되는 지역의 시·도시지사가 사업시행계획 인가를 받은 날부터 60일 이내에 부과하며, 사업시행자는 부과일로부터 1년 이내에 납부하여야 한다. 단, 납부의무자인 시행자가 준공검사(사용승인을 위한 검사)를 받는 날까지 분할 납부를 신청하면 이를 허용할 수 있다.

 

부과금액에 대한 이의 신청시 부과일로부터 90일 이내 소명자료를 첨부하여 소명하여야 하고, 이의 신청일로부터 15일 이내 심의하여 그 결과를 서면으로 통보하여야 한다. 이러한 과정 없이 납부기한내 납부하지 않을 경우 10일 이내 독촉장 발부 및 독촉장에 명기한 기일을 초과하여도 납부하지 않을 경우 3/100에 해당하는 가산금을 부가할 수 있다.

「대도시권 광역교통 관리에 관한 특별법」 제11조의3(부담금의 산정기준) ① 제11조제1항제1호부터 제6호까지의 사업에 대한 부담금은 다음 각 호의 계산식으로 계산한 금액으로 한다. 1. 제11조제1항제1호부터 제3호까지의 사업에 해당하는 부담금 (택지개발촉진법, 도시개발법, 주택법(대지조성사업))      ＝ {1㎡당 표준개발비 × 부과율 × 개발면적 × (용적률 ÷ 200)} - 공제액 2. 제11조제1항제4호 및 제5호의 사업에 해당하는 부담금 (주택법(주택건설사업), 도시및주거환경정비법)      = {1㎡당 표준건축비 × 부과율 × 건축연면적} - 공제액 3. 제11조제1항제6호의 사업에 해당하는 부담금 (건축법)     = {1㎡당 표준건축비 ×부과율×건축연면적(주택시설의 건축연면적 합계)} - 공제액 ⑤ 제1항에 따른 개발면적, 용적률, 건축연면적, 공제액 등에 대한 기준은 대통령령으로 정한다. 적용, 광역교통시설 부담금 = [(1㎡당 ①표준건축비 x ②부과율 x ③부과대상 건축연면적) - ④ 공제액] x ⑤ 경감비율

① 표준건축비 : 임대주택법 제21조 제10항에 따라 공공건설임대주택의 분양전환가격을 산정하는 기준으로 국토교통부장관이 고시하는 금액

② 부과율 : 수도권은 4/100. 지방은 2/100.

③ 건축연면적 : 전체 건축연면적 합계 - 제외되는 건축면적 = 부과 대상 건축연면적

※ 제외되는 건축면적

   - 주거용을 제외한 지하층 연면적과 건축물내 주차장면적

   - 공용청사면적, 학원시설 면적, 주택법에 의한 부대복리시설 면적

   - 주민공동시설면적, 재개발 재건축의 경우 구역내 시행되는 종전 건축물의 연면적

   - 주택법에 의한 국민주택규모 이하인 임대주택 연면적

④ 공제액

   - 해당 사업과 관련된 철도 및 도시철도 건설/개량에 소요되는 비용부담비용

   - 사업지역 밖의 도로설치비용

   - 광역철도 역 인근에 건설되는 주차장 부담비용

   - 화물자동차 운수사업에 제공되는 공영차고지 부담비용

   - 노선이 둘 이상 시,도에 걸치는 간선급행버스체계의 구성시설 부담비용

   - 간선급행버스 환승센터의 구성시설 부담비용

⑤ 경감비율 : 주택건설 부과율(수도권 4%, 지방 2%)의 지자체 조례로 50% 범위 내 경감 가능.

 

광역교통시설부담금은 사업규모·교통유발량에 따른 안분 기준 등을 적용해 지자체가 확정 통보합니다. 즉, 개발사업자(조합 포함)가 자체 계산하는 방식이 아닌, 광역교통개선대책 승인권자(국토부/시·도)가 산정해서 통보하는 구조입니다. 다만, 산정 방식이 지자체 대책 수립에 따라 탄력적이고 부담금 규모가 수백억원 단위까지 커질 수 있으므로, 조합 등 사업시행자가 산출과정의 이의신청 및 확인을 통한 감액이 있을 수 있습니다. (도시정비사업의 경우 사업시행인가 단계에서 부담금 이슈가 발생하기도 함)

 

서울시 광진구의 자양00구역(정비계획 고시 기준)을 바탕으로 실제에 가깝게 시뮬레이션(가정·모의 계산)한 광역교통시설부담금 추정(시나리오 3가지)과 그에 따른 조합원 분담금에 미치는 영향들을 살펴봤다.

아래 계산은 공식 통보(지자체·국토부 확정액)된 금액이 아니라, 공개자료(정비계획 고시 등)를 바탕으로 한 모델링(추정)자료이다. 실제 부과액은 지자체가 승인한 광역교통개선대책의 총비용·민간부담률·공제액 등에 따라 달라지므로 근거·가정은 각 항에 명시하여야 한다.

 

1) 기준

• 정비구역 면적(개발면적) : 139,130㎡ (자양00동 A구역 정비구역 면적).
• 정비기반시설(기부채납) 면적 : 약 28,713.2㎡ (정비계획 고시)
• 정비계획상 용적률 : 299.92% (300% 이하)로 고시.
• 세대수(정비계획 기준) : 정비계획 고시에서는 총 2,999세대(임대 포함 552세대 등) 사례구역은 2,999세대(임대 552 → 분양 대상 약 2,447세대)를 기준으로 산정
• 광역교통부담금 산정식(법정식) : 부담금 = {1㎡당 표준개발비 × 부과율 × 개발면적 × (용적률 ÷ 200)} - 공제액

2) 가정

• 표준개발비(1㎡당) : 제시된 실제값은 연도별 고시 값을 사용함.   본 시뮬레이션은 민감도 확인을 위해 세 가지 가정을 사용함. ( - 보수적 시나리오 A: 264,000원/㎡   -  중간 시나리오 B: 299,350원/㎡    - 공격적 시나리오 C: 350,000원/㎡ )
• 부과율(%) : 사례·지자체별로 상이하므로 대표값 30%(0.30)로 가정(실제는 지자체·대책별로 다름).
• 공제액 처리(가정) : 정비기반시설 기부채납(면적 28,713.2㎡)은 대개 공제·감면 사유가 됨. 본 계산에서는 공제액을 ‘표준개발비×부과율×기부채납면적×(용적률÷200)’로 단순 환산하여 공제(단순화된 회계처리 가정). (실제 공제액 산정은 지자체·법령별 항목별로 다름, 예: 기반시설 직접비용 증빙, 공제 한도 등). 상기 가정은 투명성·민감도 확인을 위해 일부러 단순화·세 가지 표준비용 시나리오로 계산.

3) 추정

• 입력값 요약  (식: {sd × rate × area × (floor/200)} − {sd × rate × donated × (floor/200)})
• 개발면적 = 139,130㎡.
• 용적률 = 299.92%
• 기부채납면적 = 28,713.2㎡
• 부과율 = 30% (가정)

시나리오	표준개발비 (원/㎡)	추정 부담금(원)	부담금/총세대(2,999세대)	부담금/분양세대(2,447세대)
A (보수적)	264,000	13,114,017,836 ≒ 131.1억 원	4,372,797 원/세대	5,359,223 원/분양세대
B (중간)	299,350	14,870,004,694 ≒ 148.7억 원	4,958,321 원/세대	6,076,831 원/분양세대
C (공격적)	350,000	17,386,008,494 ≒ 173.9억 원	5,797,269 원/세대	7,105,030 원/분양세대

(계산 근거식과 원숫자·중간값은 본문 가정·코드에 기반, 계산은 소수점 반올림).  광역교통부담금 추정치는 약 131억 ~ 174억 원 수준(가정에 따름).

 

4) 해석

• 총사업비 대비 영향 : 사업규모(공사비·보상비 등)에 따라 체감은 다르지만, 대규모 재개발에서는 수십억 원대 부담금이 조합의 현금흐름·선행비용(착공자금)에 중대한 영향을 준다.
• 조합원(분양) 부담 환산 : 위 표의 ‘분양세대당 부담금’은 분양가·조합원 추가분담금 산정 시 반영 가능한 단순 환산값임. (예: 중간(B) 기준으론 분양세대 당 약 6.08백만 원의 부담(단순 환산))
• 분양가 인상 가능성 : 조합은 부담금 재원(분양수입·조합원 추가부담·융자 등)을 조합 총예산에 포함시키므로, 분양가·조합원 1인당 추가분담 증가 또는 자금조달(대출)이 늘어난다.
• 임대세대·공공기여 고려 : 임대세대(공공임대 포함) 비중이 높으면 민간 분양 대상수 감소 → 1세대당 부담 상승(분담 집중). 위 계산은 임대 552세대 포함 총세대 기준도 같이 제공.

5) 민감도

• 표준개발비(연도별 고시값) : 매년 고시가 변함(가정값 대신 최신 고시 사용 필수).
• 부과율(지자체별·사업유형별) : 20%~50% 범위로 다양. 지자체가 광역교통개선대책에서 민간부담률을 어떻게 정하느냐에 따라 금액이 크게 변함.
• 공제액 산정 항목(증빙 필요) : 기부채납·기반시설·직접비용 증빙으로 공제받을 항목과 한도는 얼마인지 철저히 검토 필요.
• 사업구획(세대수·용적률 변경) : 정비계획 변경 시 용적률·세대수가 바뀌면 부담금도 선형적으로 변동. (예: 용적률 소폭 하향돼도 부담금 감소)

자양00구역(정비계획 기준: 개발면적 139,130㎡, 용적률 299.92%)의 광역교통시설부담금은 추정치로 약 131억 ~ 174억 원(시뮬레이션 가정 기준)이며, 이는 분양대상 세대당 약 5.4백만 ~ 7.1백만 원 수준의 잠재적 부담으로 환산됨. 다만, 표준개발비·부과율·공제액의 실제 값에 따라 금액이 크게 바뀐다.

과밀부담금

: 수도권 과밀억제권역(서울 전역 + 일부 인접지역)에서 기업·기관의 신·증설로 인한 인구·산업 집중을 억제하기 위한 부담금으로서, 재정비촉진구역을 제외한 업무시설, 판매시설, 숙박시설, 공장, 교육연구시설, 의료시설 등이 있는 경우의 도시정비형 재개발사업에 적용하며, 서울시와 같이 인구집중유발시설 중 업무시설 건축물(25,000㎡이상), 판매시설 건축물(15,000㎡ 이상), 공공청사 및 복합시설 건축물을 건축하려는 사업시행자에게 부과한다. 사업시행인가일에 납부대상, 납부금액, 납부기한 등을 적시하여 납부고지서를 발급하며, 납부기한은 준공인가일 (임시사용일)까지로 한다.

- 주차장면적과 기초공제면적의 합계면적이 기준면적을 초과하지 않는 경우 과밀부담금 = (①기준면적-주차장면적-②기초공제면적) x ③단위면적당 건축비 x 0.05 + 기준면적 초과면적 x 단위면적당 건축비 x 0.1 - 주차장면적과 기초공제면적의 합계면적이 기준면적을 초과하는 경우 과밀부담금 = (신축면적 – 주차장면적 – 기초공제면적) x 단위면적당건축비 x 0.1

① 기준면적 = 업무용, 판매용 건축물, 복합건축물의 신축 또는 증축

② 기초공제면적 = 5,000 ㎡

③ 단위면적당 건축비 = 국토교통부장관이 매년 고시하는 ㎡ 당 표준건축비

④ 부담금의 감면

   - 도시재정비촉진계획에 따라 건축하는 건축물에는 부과하지 않는다.

   - 도시정비형 재개발사업 신축 건축물에는 부담금의 50/100 감면한다.

 

과밀부담금 = (① 연면적 × ② 용도별 단가 × ③ 총부담률)로 계산될 수 있으며, 

• 용도별 단가는 국토부 고시 단가 적용(예: 업무시설 7만~10만원/㎡, 판매시설 12만~14만원/㎡ 등 매년 변동)
• 총부담률은 신축 100%, 증축 100%, 이전 신·증설 시 50% 감면 등 부가 규정이 존재,

산출 예시로 업무시설 10,000㎡ 신축 시 단가 100,000원/㎡ 부담률 100%로 가정할 경우 → 10,000 × 100,000 = 10억 원 부과 되겠으나, 주거용 아파트(주택) 개발은 과밀부담금 대상 아니며, 기업·산업시설의 수도권 집중 억제 목적이므로 비주거 건축물 신,증축을 대상으로 조합이 주상복합(업무 + 주거) 계획을 세울 경우 일부 고려될 여지는 있지만, 순수 아파트만 재개발하는 경우에는 큰 과밀부담금 리스크는 없으며, 도시정비형 재개발의 비주거 건축물 신,증축 연면적이 커질수록 부담이 급증한다. 산식이 명확하며 계산이 단순하다는 특징이 있다. 

 

위의 광역교통시설부담금과 마찬가지로 사례지역을 서울시 광진구 자양00 재개발구역으로 적용했을 경우의 시뮬레이션 결과,

재개발 구역 대부분이 공동주택 중심 (주거용) 개발이기 때문에, 과밀부담금 = 0원 (부과대상 아님)을 알수 있었습니다.

 

광역교통시설 부담금과 과밀 부담금의 차이점 비교

구분	광역교통시설 부담금	과밀 부담금
법적 근거	대도시권 광역교통관리 특별법	수도권정비계획법
목적	대규모 개발로 인한 교통 혼잡 완화	수도권 인구·산업 집중 억제
대상	대규모 개발사업(정비사업 포함)	업무시설·판매시설 등 비주거
주택사업 적용 여부	적용됨 (재개발·재건축 포함)	적용 안 됨
산정방식	광역교통개선대책 비용 기반, 지자체가 산정 (복잡·탄력적)	연면적 × 고시단가 (단순)
부과 시기	사업계획 승인 시 대책 수립 → 착공 전/사용승인 전 고지	사용승인 시 부과
부담 규모	수십억~수백억 원까지 가능	일반적으로 수억~수십억 수준
부담 주체	개발사업자(조합 포함)	건축주(기업 포함)

 

위 비교표로 알 수 있듯이 재개발·재건축에서는 "광역교통시설 부담금"이 핵심이며, 사업시행인가 → 교통영향평가 → 광역교통개선대책 승인 → 부담금 확정이라는 절차로 진행하며, 과밀부담금은 아파트 개발에는 적용되지 않으며 상업시설·업무시설 비중이 클 때만 검토된다는 점과 두 부담금은 목적·산식·부과시기가 모두 다르다는 점이 특징이다. 

 

결론적으로, 서울시 광진구 재개발 사업을 예를 들어 설명하였듯이 광역교통시설부담금이 중요한 비용 요소가 될 수 있고, 조합은 이를 사업성 분석 시 반드시 포함시켜야 하며, 실제 산출액은 조합의 계획(대지면적, 용적률, 부과율 등)에 따라  달라지므로 조합이 실효성 있게 내부 재무 모델을 관리하여, 사업시행인가 시점의 부과금액에 대한 대응이 중요한 요소라고 할 것이다.

 

다음 글에서도 정비사업 부담금과 관련한 글 이어가겠습니다. 꾸준히 따라오시면 엑셀로 제작된 재개발 사업성분석 프로그램을 유용하게 사용하실 수 있습니다. 구독~ 감사합니다.