하수도 원인자 부담금 산출 방법 및 근거

하수도 원인자부담금 부과대상은 건축물을 신축, 증축하거나 용도 변경하여 오수가 하루에 10㎥이상 증가되는 경우의 건축물 소유자(건축주)에게 공공하수도 전부 또는 일부를 부담시킬 수 있습니다. 도시정비 사업으로 인하여 필요하게 된 공공하수도 공사에 소요되는 비용의 전부 또는 일부를 사업시행자에게 부과하며, 하수관거 설치비 부과비용은 시공으로 대신할 수 있습니다.

하수도 원인자부담금이란?

•  하수도법에 따라 건축물의 신축·증축 또는 용도변경 등으로 인해 오수가 발생하여, 공공하수도(하수처리장, 하수관로 등)의 개축이나 확장이 필요하게 될 때, 그 비용의 전부 또는 일부를 원인 제공자(사업시행자/조합)가 부담하게 하는 금액이다.
•  "오염원을 발생시킨 만큼 정화 비용을 낸다" (오염원인자 부담 원칙)
• 통상적으로 사업시행계획 인가시 개산액을  부과 통보하며, 준공 신청시(임시사용 승인시) 최종금액 결정, 부과한다. 납부는 준공 시까지이며, 사업계획인가시 통보된 개산액보다 준공시 납부금액이 증가된 경우 기반시설부담금 추가 감면사유에 해당하여 환급받을 수 있다. 부과 처분 통지 이후 이의신청은 통지일로부터 90일 이내에 시장에게 이의신청할 수 있으며, 시장은 60일 이내 결정, 통지함.되며, 준공(사용승인) 전까지 납부해야 한다. 
• 정비사업(해당 사업)으로 인하여 발생할 하수를 처리하기 위하여 사업시행 이후 새로이 설치되는 공공하수도뿐만 아니라 해당 사업시행 전에 이미 설치되었고, 그 설치 당시까지는 해당 사업으로 인해 발생할 하수처리 예정이 없었으나 설치 후에 비로소 당해 사업으로 인하여 발생할 하수를 처리하게 된 공공하수도까지 포함하여 부과한다. (대법원 판결 2005두2612_07.07.26.)

법적 산출 근거(서울시 기준)

하수도원인자부담금은 임의로 정하는 것이 아니라 명확한 법령과 조례에 따른다.

• 상위법 :「하수도법」 제61조 (원인자부담금 등)
• 지자체 조례 :「서울특별시 하수도 사용 조례」 제35조 및 별표
• 환경부 고시 : 「건축물의 용도별 오수발생량 및 정화조 처리대상인원 산정방법」

서울시 재개발 사업의 경우, 기본적으로 '새로 발생하는 오수량'에 '톤당 단가'를 곱하여 산정한다.

• 부담금 = 오수발생량(㎥/일) x 단위단가(원/㎥)

하지만, 재개발은 기존 건물을 부수고 짓는 것이므로, 기존 오수발생량을 공제해주는 경우가 일반적이다. (단, 사업 특성과 관할 구청의 해석에 따라 전액 부과될 수도 있으므로 확인 필수)

[상세 산정 공식]

• 납부 금액 = (신축 예정 오수량 - 기존 건축물 오수량) x 서울시 단위단가
• 신축 예정 오수량 : 재개발 후 들어설 아파트 및 부대시설의 총 오수 발생량
• 기존 건축물 오수량 : 철거되는 기존 빌라, 단독주택 등의 인정 오수량
• 서울시 단위단가 : 서울시가 매년 공고하는 1일 오수 발생량(㎥)당 금액

- 원인자 부담금의 산정기준, 징수방법 그 밖의 필요한 사항은 당해 지방자치단체의 조례로 정함. (↓서울시 사례)

하수도 원인자부담금 = ① 공공하수처리시설 설치비용 x ② 하수관거 설치비용

① 하수처리시설 설치비용 = 하수발생량 x 단위단가(원/㎥/일)

∎ 하수발생량 산정

- 하수발생량은 개발행위의 준공년도에 해당하는 서울시 하수도정비기본계획의 하수발생량 원단위를 기준으로 산정하되 세부사항은 규칙으로 정하는 바에 따름. (하수발생량 산정시 개발행위 지역안의 기존 건축물에서 발생하는 하수량과 중수도 설치용량은 제외.)

∎ 단위단가 산정

- ㎡당 원인자 부담금 = (공공하수처리시설 총사업비(원) / 공공하수시설용량(㎥/일) x ⍺

→ ⍺ = 1+(공공하수도 설치 준공이후 연평균 생산자물가 상승률/100)n

→ n = 공공하수도 설치 준공 이후의 경과년수

→ 공공하수처리시설 총사업비 = 부지매입비, 설계비, 감리비, 시공비 등 총 소요금액

→ 공공하수처리시설 총사업비는 처리구역별로 산정함.

② 하수관거 설치비용 : 정비사업 부지경계에서 기존 공공하수관거까지 하수를 유입시키기 위한 하수관거 설치에 소요되는 전체비용으로 기존 공공하수관거의 용량이 부족한 경우 및 용량확대 등을 위한 비용을 추가로 징수할 수 있다.

한남 재개발구역 사례 적용 (가상 시뮬레이션)

※ 가정 상황 (한남 뉴타운 내 가상의 A블록 사례)

한남 재개발은 구릉지 지형과 대규모 세대수가 특징이다. 이해를 돕기 위해 숫자를 단순화하여 시뮬레이션 한다.

• 사업 규모 : 아파트 2,000세대 신축
• 적용 단가 : 2,852,000원/㎥ (가정: 서울시 최근 공고 단가 예시 적용)
• 오수 발생 기준 : 아파트(200ℓ/인), 평균 거주 인원(3명/세대 가정)

STEP 1. 신축 아파트 오수발생량 산정 (A)

환경부 고시에 따라 아파트의 오수발생량은 보통 인원수 또는 면적으로 계산하나, 여기서는 인원수로 간략히 계산한다.

• 세대수 : 2,000세대
• 세대당 오수량 : 3인 x 200ℓ = 600ℓ = 0.6㎥/일
• 총 신축 오수량(A) : 2,000 x 0.6 = 1,200㎥/일

STEP 2. 기존(철거) 건축물 오수발생량 산정 (B)

기존에 있던 낡은 다가구/단독주택들의 오수량을 산정한다. (재개발 전 상태)

• 철거 대상 : 500동 (평균 오수발생량 0.8㎥/일 가정)
• 총 기존 오수량(B) : 500 x 0.8 = 400㎥/일

STEP 3. 증가분(원인자 부담분) 계산 (C)

재개발로 인해 순수하게 늘어난 오수량을 구한다.

C = A - B

• C = 1,200 - 400 = 800㎥/일  (이 800톤의 하수를 처리하기 위해 서울시는 처리장을 증설해야 하므로 이 비용을 청구함)

STEP 4. 최종 부담금 산출

증가분(C)에 서울시 단위단가를 곱한다.

• 부담금 = 800 ㎥ x 2,852,000원
• 총 예상 납부액 = 2,281,600,000원 (약 22.8억 원)

1. 한남 재개발구역 적용 시 중요 체크포인트

한남구역 사업 진행 시 다음 변수에 따라 금액이 수십억 원 차이가 날 수 있다.

변수 요인	내용 및 주의사항
1. 기존 건축물 인정 범위	무허가 건축물이 많은 한남동 특성상, 기존 무허가 건물의 오수량을 인정받느냐 못 받느냐가 쟁점이다. 건축물대장에 없는 경우 공제받지 못해 부담금이 급증할 수 있다.
2. 상업시설 비율	아파트(주거)보다 상가(근생)의 오수발생량 계수가 훨씬 높다. 단지 내 상가 규모가 클수록 부담금은 기하급수적으로 늘어난다.
3. 단가 상승	서울시 하수도원인자부담금 단가는 물가 상승 및 공사비 증가로 매년 상승한다. 인허가가 지연될수록 더 비싼 단가를 적용받게 된다.
4. 공공하수도 개량	단순 부담금 납부 외에, 구역 내 낡은 하수관로를 직접 교체(기부채납)하는 공사를 병행하는 경우, 직접 공사 비용만큼 부담금을 감면받을 수 있는지 관할 구청(용산구청)과 협의해야 한다.

하수도원인자부담금은 재개발 사업비 중 "기타 부대비용" 항목에서 상당한 비중을 차지한다.

• 정확한 실태조사 : 철거 전 기존 건축물의 현황(정화조 용량, 용도 등)을 정확히 파악하여 공제(감면) 데이터를 확보해야 한다.
• 설계 최적화 : 상가 비율 조정 등을 통해 오수발생량을 최적화하는 설계 검토가 필요하다.
• 전문가 검토 : 정확한 금액은 토목설계 업체(상하수도 기술사)를 통해 '오수발생량 산정서'를 작성하여 산출해야 한다.

  한남 재개발구역은 세대수가 늘어나는 만큼 하수처리 부담도 커진다. 약 20억 ~ 50억 원 내외(단지 규모별 상이)의 예산이 소요될 수 있는 항목이므로, 사업시행계획 수립 시 꼼꼼한 예산 편성이 필요하다.

 

2025년 서울시 하수도원인자부담금 공고(2025.2.20. 공고 제2025-491호) 및 한남동(용산구)의 하수처리구역 정보를 반영하여, 실무에 즉시 활용 가능한 자료를 작성했습니다.

특히, 한남재개발구역(용산구)은 '난지 물재생센터' 권역에 해당하므로, 해당 구역의 2025년 확정 단가(928,000원)를 적용하여 시뮬레이션 했습니다.

2. 한남 재개발구역 하수도원인자부담금 산출 및 해설 (2025년 기준)

1. 개요 및 핵심 요약

• 명칭 : 하수도원인자부담금
• 부과 대상 : 재개발 사업으로 인해 오수발생량이 10톤/일(10㎥/일) 이상 증가하는 경우
• 납부 주체 : 사업시행자 (재개발조합)
• 부과 시기 : 통상 사업시행인가 ~ 착공 시 부과, 준공(사용승인) 전 납부

2. 한남구역 적용 기준

정확한 산출을 위해 한남동의 지리적 특성과 최신 고시를 반영했다.

• 하수처리구역 : 난지 처리구역
• 근거 : 서울시 용산구 전역은 '난지 물재생센터' 처리구역에 해당함
• 적용 단가 : 928,000원/㎥
• 근거: 서울특별시 공고 제2025-491호 (2025.2.20.) 난지구역 단가 (참고: 강남/탄천 구역은 130만 원대이나, 용산/난지 구역은 상대적으로 저렴함)

지자체별 “하수도원인자 부담금 단위단가 공고” 확인 :

- 서울특별시 공고 제2025-491호

「하수도법」제61조 및 「서울특별시하수도사용조례」 제29조제1항 및 제31조제2항 규정에 의거 개별건축물 등과 타행위에 부과·징수하는 원인자부담금을 산정함에 있어 부과기준이 되는 하수처리 구역별 단위단가를 다음과 같이 공고합니다.

2025.2.20. 서울특별시장

 

대상지역 : 서울특별시 전역 (하수처리 구역별 단위단가)

처리 구역	단 위	원인자부담금 단위단가
		2014.3.1.부터 인·허가(신고포함) 및 사업승인 신청된 사업으로 2024. 2.22.~2025년 원인자부담금 단위단가 공고에 정한 날짜 전까지 준공되는 사업에 적용되는 단가	2014.2.28.까지 인·허가(신고포함) 및 사업승인 신청된 사업으로 2024. 2.22.~2025년 원인자부담금 단위단가 공고에 정한 날짜 전까지 준공되는 사업에 적용되는 단가
중랑	천원/㎥	1,032	788
난지	천원/㎥	928	618
탄천	천원/㎥	1,309	1,018
서남	천원/㎥	1,131	846

 

3. 산출 공식 (서울시 조례 기준)

재개발 사업은 '신축'이 아닌 기존 건물을 대체하는 행위이므로, 증가하는 오수량에 대해서만 부담금을 낸다.

• 납부금액 = (신축 오수량 - 기존 오수량) x 단위단가(928,000/원)
• 신축 오수량 : 환경부 고시(건축물 용도별 오수발생량) 기준 산정
• 기존 오수량: 건축물대장상 등재된 적법 건물의 오수량 (무허가 제외 주의)

4. 한남 3구역 가정 (약 5,800세대 규모) 상세 시뮬레이션

이해를 돕기 위한 예시이며, 실제 설계 시 건축면적 및 상가 비율에 따라 변동됨.

① 신축 아파트 오수량 산정 (증가분)  = 가정 : 5,800세대, 세대당 평균 3인 거주 

    →  산정 : 5,800세대 x 3인 x 0.2톤(1인당 오수량) = 3,480톤/일

② 기존 건축물 오수량 공제 (감소분) = 가정 : 기존 노후 주택 약 2,500동 철거

    →  산정 : 2,500동 x 0.8톤(평균 추정치) = 2,000톤/일

③ 원인자부담금 증가분 계산 = 순증가량 : 3,480톤 – 2,000톤 = 1,480톤/일

④ 최종 부담금 산출 (2025년 난지 단가 적용) = 1,480톤 x 928,000원 = 1,373,440,000원

• 결과 : 약 13억 7천만 원 예상 (※ 만약 기존 무허가 건축물이 많아 공제받는 양이 줄어들거나, 대형 상가 시설이 포함될 경우 금액은 20 ~ 30억 원 이상으로 늘어날 수 있음.)

5. 조합원 설명용 Q&A

Q1. 왜 한남 구역은 강남보다 단가가 싼가요?

A. 하수도원인자부담금은 해당 지역 하수처리장(난지물재생센터)의 시설 용량과 개보수 비용에 따라 결정됩니다. 2025년 기준 난지 구역(928,000원)은 탄천 구역(1,309,000원, 강남·송파)보다 약 30% 저렴하게 책정되어 있어 사업성에 유리한 요소입니다.

Q2. 부담금을 줄일 수 있는 방법은 없나요?

A. 두 가지 방법이 있습니다.

• 기존 건축물 대장 정리 : 철거 전, 공부상 누락된 정화조나 건축물 용도를 찾아내어 '공제받는 기존 오수량'을 최대한 늘려야 합니다.
• 직접 공사 인정 : 조합이 구역 밖의 공공하수관로 연결 공사 등을 직접 비용을 들여 수행하는 경우, 그 공사비만큼 부담금에서 감면받을 수 있는지 구청과 협의해야 합니다.

Q3. 상가가 많으면 부담금이 많이 나오나요?

A. 네, 그렇습니다. 일반 아파트(주거)보다 식당, 카페 등 근린생활시설의 오수발생량 산정 기준이 훨씬 높습니다. 상가 비중이 높은 설계안일수록 하수도 부담금은 급증합니다.

 

[시트 1] 총괄 요약표 (Main Page)

 : 최종 금액을 확인하는 메인 시트, 2025년 용산구(난지) 단가를 적용.

행	A	B	C	D	비고(수식)
1	구분	단위	수량/금액	비고
2	1. 신축 예정 오수발생량 (A)	㎥/일	3,480.00	시트2 참조	=Sheet2!E10
3	2. 기존 건축물 오수발생량 (B)	㎥/일	2,000.00	시트3 참조	=Sheet3!E10
4	3. 원인자부담금 부과대상 (A-B)	㎥/일	1,480.00	순증가분	=C2-C3
5	4. 서울시 단위단가 (2025년)	원/㎥	928,000	난지권역	용산구 적용
6	5. 최종 납부 예상액	원	1,373,440,000		=C4*C5
7	(참고) 십억 단위 환산	억원	13.73		=C6/100000000

 

[시트 2] 신축 건축물 오수량 산정 (증가분)

: 새로 지어질 아파트와 상가의 오수량을 계산. (환경부 고시 기준 적용 필요)

행	A	B	C	D	E	비고(수식)
1	시설 구분	산정 기준(단위)	규모(N)	원단위(L)	오수량(㎥)
2	아파트 (84타입)	세대수(인원 환산)	2,000	600	1,200.00	=(C2*D2)/1000
3	아파트 (59타입)	세대수(인원 환산)	1,500	600	900.00	=(C3*D3)/1000
4	임대 아파트	세대수(인원 환산)	800	600	480.00	=(C4*D4)/1000
5	근린생활시설(상가)	연면적(㎡)	5,000	60	300.00	=(C5*D5)/1000
6	커뮤니티 센터	연면적(㎡)	2,000	30	60.00	=(C6*D6)/1000
7	노인정/유치원	연면적(㎡)	1,000	40	40.00	=(C7*D7)/1000
...	...	...	...	...	...
10	합 계 (A)				3,480.00	=SUM(E2:E9)

Tip : 아파트 원단위(600L)는 통상 1세대당 3인(200L x 3)으로 가정한 값, 정확한 설계 인원에 따라 조정필요.

 

[시트 3] 기존(철거) 건축물 공제 산정 (감소분)

: 철거되는 건물의 오수량을 합산, 이 부분이 많을수록 부담금이 줄어든다.

행	A	B	C	D	E	비고(수식)
1	지번(주소)	건축물 용도	면적/인원	원단위(L)	공제량(㎥)
2	한남동 00-1	단독주택	5인(정화조)	200	1.00	=(C2*D2)/1000
3	한남동 00-2	다가구주택	12인(정화조)	200	2.40	=(C3*D3)/1000
4	한남동 00-3	근린생활시설	200㎡	60	12.00	=(C4*D4)/1000
5	보광동 00-1	연립주택	8인	200	1.60	=(C5*D5)/1000
...	(전수조사 데이터 입력)	...	...	...	...
10	합 계 (B)				2,000.00	=SUM(E2:E9)

 

엑셀 작성 시 실무 Tip :

1) 단위 주의 : 환경부 고시 오수발생량 원단위는 보통 리터(L) 기준이고, 서울시 부담금 단가는 톤(㎥) 기준이다. 엑셀 수식에서 반드시 /1000 을 해주어야 금액이 1,000배 뻥튀기되는 참사를 막을 수 있다.

2) 원단위(L) 근거

• 아파트(주거) : 1인당 200L (보통 전용 85㎡ 이하는 3인, 초과는 4인 적용 등 구청 협의 필요)
• 상가(일반음식점) : 바닥면적 1㎡당 약 70L (매우 높음)
• 사무소 : 바닥면적 1㎡당 약 15L

3) 무허가 건물 : 건축물대장이 없는 건물은 [시트 3]에 입력하더라도 구청에서 인정해주지 않을 확률이 높다. (별도 색상으로 표시해두고 협의용 자료로 쓰는 것도 좋음)