학교용지 부담금 산출 시뮬레이션

지난 글에서의 원인자부담금에 이어 이번 글은 학교용지부담금에 대해 조합원 설명회, 이사회 보고, 혹은 비즈니스 검토용으로 활용할 수 있도록 법적 근거, 산출 방법 및 (기부채납 등)을 반영하여 작성했습니다.

도로 원인자 부담금 산출 방법 및 근거

학교용지 부담금 

: 개발 및 재개발사업으로 인해 늘어난 인구에 상응하는 학교 용지 및 비용을 확보하기 위해 수요의 원인이 되는 개발행위자에게 그 비용 중 일부를 납부하도록 하는 부담금으로서 100가구 이상의 주택건설토지조성 또는 공동주택(아파트 등)을 건설하는 사업장에 부과한다. 사업시행자는 분양공급계약자 및 분양공급계약내역 등의 분양자료를 분양공급계약 체결일로부터 30일 이내에 시·도지시에게 제출하여야 하며, 분양자료를 받은 관할청에서는 즉시 부담금을 결정하여 부담금액, 납부기한, 납부방법 등을 기재한 납부고지서를 발부한다. 부담금의 납부기한은 고지한 날로부터 30일이다. (미납 시 가산금 5/100 부과)

- 공동주택을 분양하는 경우, 학교용지 부담금 = 공동주택 분양가격의 합계 x (4/1000) ※ 단독주택을 분양하는 경우 = 단독주택지 분양가격 x (7/1000)

 

한남 재개발구역을 사례로 한 학교용지 부담금 산출 및 적용

1.  법적 근거 (Legal Basis)

재개발 사업의 특성상 '기존 거주민'을 제외한 '증가된 세대수(일반분양분)'에 대한 부과 원칙과 '학교용지 기부채납'에 따른 면제 조항 적용 여부. 즉, 학교용지 부담금은 학교 신설 수요가 있는 개발사업에 대해 개발사업자(조합)에게 부과하는 경비.

• 「학교용지 확보 등에 관한 특례법」 (약칭: 학교용지법) 제5조(부담금의 부과ㆍ징수) : 시ㆍ도지사는 개발사업지역에서 단독주택을 건축하기 위한 토지나 공동주택을 분양하는 자에게 부담금을 부과ㆍ징수할 수 있다.
• 제5조의2(부담금의 면제) : 개발사업시행자가 학교용지 또는 학교시설을 시ㆍ도 교육비특별회계 소관 공유재산으로 무상공급하는 경우 (기부채납) 부담금을 면제한다.
• 개정 내용 : 「학교용지 확보 등에 관한 특례법」 개정으로 공동주택(아파트) 부담금 요율이 분양가의 0.8% → 0.4%로 인하.
• 공포일 : 2024년 12월 20일 (법률 제20568호)
• 시행일 : 공포 후 6개월 뒤인 2025년 6월 21일부터 시행.
• 적용 기준 : 2025년 6월 21일 이후 최초로 '입주자 모집공고(일반분양 공고) 승인'을 신청하는 사업장부터 적용.

2. 산출 방법 (Calculation Method)

재개발 사업에서 학교용지 부담금은 전체 세대수가 아닌, 실질적으로 학교 수요를 유발하는 '일반분양' 세대를 기준으로 산정.

공동주택(아파트)의 경우 분양가에 요율을 곱함, 학교용지 부담금 = 세대별 분양가격 x 부과 요율 (0.4%)

재개발 특례상 조합원 분양분 = 부과 제외 (기존 거주민으로 간주하여 신규 학교 수요 유발 없음으로 해석)

임대주택 = 부과 제외 (법령상 면제 대상) , 일반 분양분 = 부과 대상 (신규 유입 인구로 간주)

① '정비기반시설' 공제 이슈

과거에는 학교용지 부담금 산정 시, 도로/공원 등 다른 정비기반시설 설치비용을 공제해주기도 했으나, 최근 법령 해석은 '학교용지 창설 비용'에 대해서만 공제/면제해주는 추세.

② 오피스텔 포함 여부

최근 주거용 오피스텔에 대해서도 학교용지 부담금을 부과하도록 법 개정. 만약, 구역 내 오피스텔이 포함된다면 이 또한 0.4%의 요율로 계산.

③ 교육청 협의 (학교 신설 vs 증축)

학교 부지를 기부채납하면 부담금 면제가 명확하며, 인근 학교를 증축해주는 조건(교실 증축비 지원 등)일 경우, 이를 부담금 납부로 갈음할 수 있는지 교육청 및 구청과 사전에 명확한 협약이 필요함.

기부채납하는 토지의 가액이 부담금 산출액보다 커야 전액 면제됩니다.

한남뉴타운(2, 3, 4, 5구역)은 아직 일반분양 전 단계입니다. 현재 진행 상황을 고려할 때, 모든 구역의 일반분양 시점이 법 시행일인 2025년 6월 21일 이후가 될 것이 확실시되므로, 인하된 요율(0.4%) 적용 대상이 됩니다.

3. 한남 3구역 학교용지 부담금 산출 시뮬레이션

[가정]

• 총 일반분양 세대수 : 약 831세대 (전체 5,816세대 중 조합원/임대 제외)
• 예상 평당 분양가 : 6,500만 원 (보수적 가정)
• 세대당 평균 분양가 : 약 16.5억 원 (전용 59㎡ 위주 구성 가정)
• 계산 : 25.4평 × 6,500만 원 ≒ 16.5억 원

총 일반분양 매출액 산정 = 831세대 x 1,650,000,000원 = 1,371,150,000,000원 (약 1.37조 원)

• 학교용지 부담금 산출 (0.4% 적용) = 1,371,150,000,000원 x 0.004 = 5,484,600,000원 
• 면제 여부 검토 : 학교용지법 제5조의2에 따라, 사업시행자가 교육청에 학교용지를 무상 공급(기부채납)하는 경우 그 토지 가액만큼 부담금을 면제.
• 기부채납 토지 가치 추산 (한남 00구역 내 신설 예정인 초등학교(가칭) 부지의 가치 추산) = 학교 부지 면적 : 약 3,000평 가정 (통상적인 도심 학교 부지), 부지 감정평가액 : 평당 5,000만 원만 잡아도 1,500억 원 상회 

• 비교 분석 (면제 판정)

비교 항목	금액 (추정)	판정
A. 납부해야 할 부담금	약 55억 원	-
B. 기부채납 토지 가액	1,500억 원 이상	-
결과 (A vs B)	B > A	전액 면제 (납부액 0원)

 

[분석 결과]

기부채납하는 학교용지의 가치(최소 1,000억 원 대)가 납부해야 할 부담금(약 55억 원)을 압도적으로 초과한다. 따라서 별도의 현금 납부 없이 100% 면제 처리된다.

 

사업비 지출 항목 중 '학교용지 부담금' 예산이 잡혀 있다면, 이를 '0원'으로 조정하거나 예비비로 전환하여 자금 운용 효율을 높일 수 있으며, 부담금 자체가 줄어들었기 때문에, 만약 교육청 협의 과정에서 학교 부지 면적이 줄어들거나(일부 해제), 학교 신설이 취소되고 '증축비 지원'으로 선회하는 등 사업 계획이 변경되더라도 현금 납부 리스크가 과거보다 현저히 낮아졌고, 무엇보다도 "법 개정으로 학교용지 부담금 요율이 0.4%로 인하되었으며, 한남 00구역은 학교 부지 기부채납 가액이 부담금 산출액을 충분히 상회하므로 실제 납부액은 없다." 는 것을 알 수 있었습니다.