개발 부담금 부과 대상 및 산출 방법

개발부담금 부과 목적은 각종 개발사업 및 기타 사회·경제적 요인에 따른 지가 상승으로 발생하는 개발이익이 해당 토지소유자에 사유화됨으로써 개발이익을 목적으로 하는 투기가 성행하는 것을 방지하기 위하여 개발이익환수제도를 도입, 지가상승분의 일정액을 환수함으로써 토지의 효율적인 이용을 촉진하려는 것으로, 이 법은 1989. 12. 30 법률 제4175호로 제정되었으며, 1990. 1. 1부터 시행되었습니다. 그 뒤 이 법은 16번의 개정을 거쳐 오늘에 이르고 있습니다.

개발 부담금 부과대상

∎ 도정법 사업중 부과대상은 도시정비형 재개발사업(舊, 도시환경정비사업)이며, 부과시기는 사업종료시점부터 5개월 이내. 단, 개발 부담금은 부과/고지할 수 있는 날부터 5년이 지난 후에는 부과할 수 없다. (법 제15조 제2항)

∎ 부담금의 부과대상(법 제5조)이 되는 개발사업의 규모는 관계 법률에 따라 국가 또는 지방자치단체로부터 인가․허가․면허 등(신고 포함)을 받은 사업대상 토지의 면적이 다음에 해당하는 경우로 한다.(영 제4조)

① 특별시‧광역시 또는 특별자치시의 지역 중 도시지역인 지역에서 시행하는 사업(③의 사업을 제외한다)의 경우 660㎡ 이상

② 위 ①외의 도시지역에서 시행하는 사업(③의 사업을 제외한다)의 경우 990㎡이상

③ 도시지역 중 개발제한구역에서 그 구역의 지정 당시부터 토지를 소유한 자가 그 토지에 대해 시행하는 사업의 경우 1,650㎡이상

④ 도시지역외의 지역에서 시행하는 사업의 경우 1,650㎡ 이상

※ 단, 부과대상사업의 토지면적에 관한 임시특례 적용 유의사항은 「개발이익 환수에 관한 법률 시행령」(이하 “영”) 개정(’23. 8. 29.)으로 제4조의3이 신설되어 수도권 외의 지역에서 ’23.9.1.부터 ’24.12.31.까지 인가등을 받은 사업은 개발부담금 부과 대상 사업의 토지 면적을 상향한다.

<임시특례 신설로 개발부담금 부과 기준 면적 변화>

 

개발 부담금 부과기준

∎ 개발부담금의 부과기준은 부과종료시점의 부과대상토지의 가액(이하 “종료시점지가”라 한다)에서 다음 금액을 뺀 금액으로 한다(법 제8조).

① 부과개시 시점의 부과대상 토지의 가액(이하 “개시시점지가”라 한다)

② 부과 기간의 정상지가상승분

③ 개발비용(법 제11조, 영 제12조)

개발부담금 = 개발이익(종료시점지가 – 개시시점지가 - 개발비용 - 정상지가 상승분) × 부담률 [부담률 = (계획입지사업* 20%, 개별입지사업** 25%)]

* 계획입지사업 : 선계획 후개발 원칙에 따라 지구단위계획 등을 수립하여 시행하는 대규모 개발사업(법 제5조제1항 제1호～제6호)

①택지개발사업(주택단지조성사업 포함), ②산업단지개발사업, ③관광단지조성사업(온천 개발사업 포함), ④도시개발사업, 지역개발사업 및 도시환경정비사업(도시형 재개발사업), ⑤교통시설 및 물류시설 용지조성사업, ⑥체육시설 부지조성사업(골프장 건설사업 및 경륜장/경정장 설치사업 포함)

** 개별입지사업 : 지목변경 수반 건축사업 등으로 기반시설이 없는 지역에서 무계획적으로 시행되는 난개발사업(법 제5조 제1항 제7호 및 제8호)

다만, 개발제한구역에서 부담금 부과대상 개발사업을 시행하는 경우로서 납부의무자가 개발제한구역으로 지정될 당시부터 토지 소유자인 경우에는 부담률 20% 적용 (법 제13조)

 

∎ 종료시점 지가

- 용도지역, 이용상황이 유사한 표준지를 기준으로 토지가격 비준율을 적용하여 산출한 준공시점의 토지가액

- 근거 : 개발이익 환수법 제10조, 령9조

개발부담금의 종료시점 지가는 부과 종료 시점 당시의 부과 대상 토지와 이용 상황이 가장 비슷한 표준지의 공시지가를 기준으로 표준지와 지가산정 대상 토지의 지가형성 요인에 관한 표준적인 비교표(「부동산 가격공시에 관한 법률」제3제7항)에 따라 산정한 가액에 해당 연도 1월 1일부터 부과 종료시점까지의 정상 지가상승분을 합한 가액으로 한다. 이 경우 종료시점지가와 표준지의 공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 하며, 개발이익이 발생하지 않을 것이 명백하다고 인정되는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우 외에는 종료시점지가의 적정성에 대하여 감정평가업자의 검증을 받아야 한다. (법 제10조 제1항)

∎ 개시시점 지가

- 사업인가일 해당년도 1월1일 기준의 해당필지 개별공지지가 + 인가일까지의 정상지가 상승분

- 근거 : 개발이익 환수법 제10조, 령9조

개발부담금의 개시시점지가는 부과 개시 시점이 속한 연도의 부과 대상 토지의 개별공시지가(부과 개시 시점으로부터 가장 최근에 공시된 지가를 말한다)에 그 공시지가의 기준일부터 부과 개시시점까지의 정상지가 상승분을 합한 가액으로 한다. 다만, 다음에 해당하는 경우로서 납부의무자가 이에 해당함을 증명하는 자료를 갖추어 부담금 예정 통지를 받은 날로부터 15일 이내에 국토교통부 장관에게 제출하는 경우에는 그 실제의 매입가액 또는 취득가액에 그 매입일 또는 취득일부터 부과개시시점까지의 정상지가상승분을 가감한 가액을 부과시점지가로 할 수 있다. (법 제10조제3항, 제6항)

∎ 정상지가상승분

- 사업인가일에서 준공인가일까지의 지가 상승분

- 연평균이자율 8%, 지가변동율

- 근거 : 개발이익 환수법 제10조, 령8조

∎ 개발비용

- 토목공사에 투입된 제비용

① 순공사비(재료비+노무비+경비) ② 일반관리비

③ 조사비(측량비, 기타 조사비용) ④ 기타경비(전용부담금, 단지내 보상비 등)

⑤ 기부채납가액

- 근거 : 개발이익 환수법 제11조, 령10조

 

<원칙적인 개발비용의 산정기준>

: 개발비용은 개발사업의 시행과 관련하여 지출된 다음 금액을 합하여 산출한다.

① 순공사비, 조사비, 설계비 및 일반관리비

② 관계법령이나 해당 개발사업인가 등의 조건에 따른 다음 금액

- 납부의무자가 국가나 지방자치단체에 공공시설이나 토지 등을 기부채납 하였을 경우에는 그 가액

- 납부의무자가 부담금을 납부하였을 경우에는 그 금액

③ 해당 토지의 개량비, 제세공과금, 보상비 및 그 밖에 대통령령으로 정하는 금액

 

<개발비용의 구체적인 산정기준>

: 개발비용의 구체적인 산정기준은 다음과 같다 (영 제12조제1항) 개발 비용은 납부의무자가 해당 사업의 시행과 관련하여 지출한 비용의 합계액으로서 산출명세서와 증명서를 갖춘 금액(동조 제2항 본문) 다만, 일반 관리비는 「국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령」제9조 및 「지방자치단체를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령」 제10조에 따른 예정가격 결정기준과 요율을 적용하여 산정한 금액으로 한다. (영 제12조 제2항 제1호 단서)

① 순공사비 : 해당 개발사업을 위하여 지출한 재료비․노무비․ 경비의 합계액

② 조사비 : 직접 해당 개발사업의 시행을 위한 다음의 각 목의 비용(순공사비에 해당하지 아니하는 비용을 말한다)의 합계액

 가. 해당 개발사업의 시행을 위한 측량비

 나. 관계 법령이나 해당 개발사업의 인가 등의 조건에 따라 의무적으로 실시하여야 하는 각종 영향평가에 드는 비용

 다. 「매장문화재보호 및 조사에 관한 법률」 제6조제1항 및 제11조 제3항에 따른 매장문화재의 지표조사 및 발굴에 드는 비용

 라. 개발사업 토지에 대한 지반조사에 드는 비용

③ 설계비 : 해당 개발사업의 설계를 위하여 지출한 비용의 합계액

④ 일반관리비 : 해당 개발사업과 관련하여 관리 활동부문에서 발생한 모든 비용의 합계액

※ ｢개발부담금 부과․징수업무처리규정｣ 제11조의5 (일반관리비의 산정)

- 일반관리비는 영 제12조제1항에 따라 산정한 순공사비, 조사비, 설계비, 토지의 개량비에 속하지 아니하는 비용 중 「예정가격작성 기준」(기획재정부 계약예규) 제12조에 열거된 임원급료, 사무실 직원의 급료 등의 비용으로서 동 규정을 준용하여 산정한다.

- 제1항에 따라 산정한 일반관리비는 영 제12조제1항에 따라 산정한 순공사비(재료비, 노무비, 경비)에 다음 각호의 금액 규모에 따른 비율을 곱하 여 산정한 금액을 초과할 수 없다.

 1. 50억원 미만 : 6.0%

 2. 50억원 이상 300억원 미만 : 5.5%

 3. 300억원 이상 : 5.0%

⑤ 기부채납액

: 납부 의무자가 관계 법령이나 해당 개발사업의 인가 등의 조건에 따라 국가 또는 지방자치단체에 기부하는 토지 또는 공공시설 등의 가액으로서 다음 각 목의 구분에 따라 산정한 가액. 다만, 개발사업 목적이 타인에게 분양하는 등 처분 하는 것으로서 그 처분가격에 기부하는 토지 또는 공공시설 등의 가액이 포함된 경우에는 제11조 제2항에 따라 그 처분가격을 종료시점지가로 산정하는 경우로 한정한다.

 가. 토지의 가액 : 개시시점지가에 부과기간의 정상지가상승분을 합한 금액

 나. 공공시설 등의 가액 : 토지의 가액에 그 시설의 조성원가를 합산한 금액

⑥ 부담금 납부액 : 관계법령이나 해당 개발사업의 인가 등의 조건에 따라 국가 또는 지방자치단체에 납부한 부담금의 합계액

⑦ 토지의 개량비 : 해당 개발사업의 인가 등을 받은 날을 기준으로 그 이전 3년 이내에 부과 대상 토지를 개량하기 위하여 지출한 비용으로서 개시시점지가에 반영되지 아니한 비용

⑧ 제세공과금 : 해당 개발사업의 시행과 관련하여 국가 또는 지방 자치단체에 납부한 제세공과금의 합계액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 금액은 제외합니다.

가. 개발사업 대상 토지의 취득이나 보유로 인하여 납부한 금액. 다만, 지목변경으로 인한 취득세는 제외.

나. 벌금, 과태료, 과징금 또는 가산금 등 각종 법령이나 의무 위반으로 납부한 금액

⑨ 보상비 : 토지가액에 포함되지 않은 개발사업구역의 건축물, 공작물, 입목 및 영업권 등에 대한 보상비. 이 경우 건물에 대한 보상비를 산정할 때에는 다음 각 목에 따른다.

 가. 개발사업 시행을 위한 매입 건물인 경우 : 취득세의 과세표준이 된 실제 매입가격

 나. 기존에 소유한 건물인 경우 : 「지방세법」 제4조에 따른 시가표준액. 다만, 시가표준액이 없거나 납부 의무자가 원하는 경우에는 시장·군수·구청장이 지정하는 감정평가업자(「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」제2조제4호에 따른 감정평가업자를 말한다)가 감정평가한 금액으로 함.

 

개발부담금 산출 방법 

한남동 재개발구역 내의 특정 사업을 가정하여 필요한 항목의 가상 값을 설정함. (실제 값은 재개발 사업의 인가 시점, 규모, 투입 비용 등에 따라 크게 달라짐.)

 

개발부담금 산출 과정

• 개시시점지가 및 종료시점지가 (총액) 산정

총 개시시점지가 = 10,000 ㎡ x 5,000,000 원/㎡ = 50,000,000,000원

총 종료시점지가 = 10,000 ㎡ x 12,000,000 원/㎡ = 120,000,000,000원

• 정상지가상승분 산정

정상지가상승분은 개시시점지가에 사업기간 동안의 정상적인 지가상승분을 반영한 금액.

정상지가상승률 (총 5년) = (1 + 0.03)^5 - 1 x 1.15927 - 1 = 0.15927 (약 15.93%)

정상지가상승분 (총액) = 총 개시시점지가 x 총 정상지가상승률 = 50,000,000,000원 x 0.15927 = 7,963,500,000 원

• 개발이익 산정

개발이익 = 총 종료시점지가 - (총 개시시점지가 + 정상지가상승분 + 총 개발비용)

              = 120,000,000,000 - (50,000,000,000 + 7,963,500,000 + 40,000,000,000) = 97,963,500,000

              = 120,000,000,000 - 97,963,500,000 = 22,036,500,000원

• 최종 개발부담금 산출

일반적인 부담률 25%를 적용, 개발부담금 = 개발이익 25%

개발부담금 = 22,036,500,000원 x 0.25 = 5,509,125,000 원

항목	산출값
총 종료시점지가	120,000,000,000원
총 개시시점지가	50,000,000,000원
정상지가상승분	7,963,500,000원
총 개발비용	40,000,000,000원
개발이익	22,036,500,000원
개발부담금 (25% 적용)	5,509,125,000원

 

이 산출값은 오직 가정된 수치를 기반으로 한 예시이며, 실제 개발부담금은 복잡하고 세부적인 법적 기준(개발비용 인정 범위, 개시/종료시점지가의 감정평가액 등)에 따라 달라진다는 점을 유의해 주시기 바랍니다.

실제 개발사업의 정확한 개발부담금 산출을 위해서는 감정평가업자 또는 개발부담금 전문기관의 정밀한 검토가 필요합니다.