도시개발사업에서의 감보율과 자금회수시점 검토

도시개발사업(주로 환지방식)의 핵심인 감보율(Reduction Rate) 관리와 사업 추진 및 자금 회수 시점에 대한 자료를 정리했습니다.

 

1. 감보율(Reduction Rate)의 이해와 구조

감보율은 환지방식 사업에서 토지 소유자가 자신의 토지 일부를 부담하여 공공시설 용지와 사업비를 충당하는 비율을 말함.

• 비례율 = (사업 후 총 평가액 – 총 사업비) / 사업 전 총 평가액 x 100
• 평균 감보율 = (사업 전 면적 - 사업 후 권리면적) / 사업 전 면적 x 100
• 공공감보 (Public Reduction) : 도로, 공원, 학교 등 공공시설 설치를 위해 보류하는 토지 비율.
• 체비지감보 (Cost Recovery Reduction) : 사업 시행자가 공사비 등 사업 비용을 충당하기 위해 확보하는 토지(체비지) 비율.

  감보율이 높다고 무조건 나쁜 것은 아닙니다. 감보율이 높아도 사업 후 토지의 가치(단가)가 그 이상 상승하면(비례율 상승) 소유자 이익은 보장됩니다. 하지만, 통상적으로 50% 내외를 적정선으로 보며, 이를 줄이는 것이 조합원 설득의 핵심입니다.

 

2. 토지설계 시 감보율 저감 방안 및 사례

감보율을 줄이기 위해서는 '공공시설 면적 최소화'와 '총 사업비 절감(체비지 면적 축소)' 두 가지 접근이 필요함.

A. 기술적 설계 최적화 (토지이용계획)

• 도로율 최적화 (가장 큰 비중)

- 불필요한 통과도로를 줄이고, '쿨데삭(Cul-de-sac, 막다른 도로)' 형태나 루프형 도로망을 도입하여 도로 면적을 줄이면서도 접근성을 유지함.

- 사례 : 격자형 도로망을 변형된 루프형으로 변경하여 도로율을 18%에서 15%로 낮춤으로써 가처분 용지를 약 3% 추가 확보.

 

• 공원/녹지의 전략적 배치

- 사업지 내 활용도가 낮은 땅(경사지, 맹지, 송전탑 인근 등)을 공원이나 녹지로 배치, 양호한 평지는 택지로 활용하여 가치를 높임.

- 사례 : 옹벽 설치가 필요한 급경사 구간을 '경관 녹지'로 지정하여, 토목 공사비를 절감하고 법정 녹지율을 충족.

 

• 지형 순응형 레벨 계획 (토공량 절감)

무리한 평탄화 대신 자연 경사를 이용한 테라스 하우스 부지 등으로 설계하여 절·성토(Cutting &Filling) 비용을 줄이면, 필요한 체비지 면적이 줄어듦.

B. 용도지역 및 사업성 개선

• 고밀도 용지 확보 (체비지 가치 상승)

- 체비지로 지정될 땅을 상업용지나 준주거용지와 같이 땅값이 비싼 곳에 배치. 체비지 평당 단가가 높으면, 공사비를 충당하기 위해 팔아야 할 체비지 면적이 줄어들어 전체 감보율이 낮아짐.

- 사례 : 역세권 인근을 준주거지로 상향하고 해당 구역을 체비지로 책정하여, 일반 주거지 대비 30% 적은 면적 매각만으로도 동일한 공사비를 확보.

 

3. 도시개발사업 세부 절차 (환지방식 기준)

도시개발법에 따른 표준 절차임. 각 단계별 인허가 리스크 관리가 필요함.

• 구역 지정 제안 및 수용 : (민간 시행자 → 지자체)
• 주민 공람 및 공청회 : 주민 의견 청취.
• 도시개발구역 지정 및 개발계획 수립 (고시) : 용도지역 결정, 시행자 지정.
• 조합 설립 인가 : (토지 소유자 동의 필요)
• 실시계획 인가 : 지구단위계획 포함, 구체적인 설계 도면 확정.
• 환지계획 인가 : 누구에게 어떤 땅을 줄지(권리면적) 확정.
• 사업 착수 (착공) : 지장물 보상 및 토목 공사.
• 환지 처분 공고 : 새로운 토지의 소유권 이전 확정 (등기 촉탁).
• 청산 및 사업 종료.

 

4. 자금 회수 시점, 체비지 매각 및 토지 분양

자금 흐름(Cash Flow) 관리를 위해 가장 중요한 시점.

A. 체비지(Reserve Land) 매각 가능 시점

체비지는 시행자(조합)가 비용 충당을 위해 파는 땅임.

• 환지계획 인가 후 매각 가능.(원칙)
• 환지계획이 인가되어야 어떤 땅이 체비지인지 법적으로 확정되기 때문임.
• 예외 (조기 매각) : 실시계획 인가 후 사업비 충당이 시급한 경우, 지정권자의 승인을 받아 미리 매각할 수 있다. 단, 통상적으로 기반시설 공사가 어느 정도 진행되었거나, 확실한 매수자가 있을 때 승인해 줌.

- 대형 건설사(시공사)가 들어올 때 공사비 대신 체비지를 대물로 받아가는 약정을 체결하기도 하며, 이 경우 실시계획 인가 시점에 가계약을 맺기도 함.

B. 대지조성 후 토지 분양(선수 분양) 시점

일반적인 택지 분양(조합원이 아닌 일반인에게 파는 경우) 시점임.

• 선수 공급(선분양) 요건 : 도시개발법 시행령 제56조에 따름.
• 실시계획 인가를 받았을 것.
• 해당 토지의 소유권을 확보했을 것.
• 해당 토지에 대한 저당권 등을 말소했을 것.
• 공사 진척률 10% 이상 (단, 이행보증금을 납부하거나 공공 시행자인 경우 예외 있음).

선수금 수령 : 시행자는 지정권자의 승인을 받아 대금의 전부 또는 일부를 미리 받을 수 있다.

이를 위해서는 '공급 계획(Supply Plan)'을 작성하여 제출 및 승인받아야 함.

구분	매각/분양 가능 시점	필요 조건	비고
체비지 매각	환지계획 인가 후 (원칙)	체비지 명세 확정	실시계획 인가 후 예외적 승인 가능
일반 토지 분양	실시계획 인가 후	소유권 확보 + 공정률 10%↑	공급승인 필요, 선수금 수령 가능

 

※  종합의견

평수는 '절반'이 되어도, 내 자산은 '1.5배'가 됩니다!

[현재 내 토지]

면 적: 100평 / 평당가: 100만 원 / 총 자산: 1억 원

감보율 50% 적용 : (도로 개설, 공원 조성, 기반시설 공사비 투입)

▼ 면적 감소 / ▲ 가치 상승

 

[환지 받은 내 토지]

면 적: 50평 (▼ 50평 감소) / 평당가: 300만 원 (▲ 3배 상승!)

총 자산: 1억 5천만 원 (▲ 5천만 원 이익!)

 

도시개발사업에서 중요한 것은 '평수'가 아니라, 최종 '자산 가치(돈)'입니다.