부담금의 종류와 부과시기 및 기반시설부담금의 이해

지난 글에서 재개발 정비사업에서 사업비로 지출되는 항목과 사업비관리를 위한 분류 내용에 대해서 설명을 드렸고, 이번글에서는 사업비 지출항목 중 7번째, 부담금에 대한 설명을 드리고자 합니다. (지난글 아래 링크 참조)

재개발 사업성 분석을 위한 지출 항목 분류

 

부담금의 이해

 부담금이란 특정 공익사업과 관련하여 법률에서 정하는 바에 따라 부과하는 조세 외의 금전지급의무를 말합니다. 그렇다면, 재개발사업 과정에서 조합이 부담하는 부담금에는 어떤 것이 있는지, 부과시기와 부과되는 산출내역은 감면받거나 환급받을 수 있는 것인지 등의 내용을 살펴보고, 검토할 내용 들을 설명하고자 합니다.

재개발사업 진행단계별 부담금의 종류와 부과시기 검토

1) 사업시행 인가단계의 부담금

① 기반시설 설치비용 부담금 (기반시설 부담금) : 도시재정비 촉진을 위한 특별법 제26조(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제68조) 근거

② 광역교통시설 부담금 : 대도시권 광역교통관리에 관한 특별법 제11조

③ 과밀부담금 : 수도권정비계획법 제12조 (단, 납부는 준공인가 시점)

2) 사업시행인가 후부터 준공 시까지의 부담금

① 학교용지 부담금 : 학교용지 확보 등에 관한 특례법 제5조 (분양계약 체결일로부터 30일이내 자료제출 → 부과권자는 즉시 납부고지서 발부 → 고지일로부터 30이내 납부)

② 상수도 원인자부담금 : 수도법 제71조 (수도공사 시행하기 전 부과)

③ 도로 원인자 부담금 : 도로법 제76조 (도로공사 시행전 선납 원칙)

3) 준공단계에서 부과 또는 납부되는 부담금

① 하수도 원인자부담금 : 하수도법 제61조

② 개발부담금 : 개발이익환수에 관한 법률 제3조

 

위에서 언급한 부담금의 종류별로 설명드리겠습니다. 

기반시설 설치비용 부담금

 기반시설부담금은 2006년 1월 11일 ‘기반시설부담금에 관한 법률’을 제정해 전국의 연면적 200㎡ 초과 모든 건축물 건축에 부과하도록 한 것이지만 이 법은 이중부과의 소지가 있다는 등 문제제기가 이어져 2008년 3월 28일 폐지됐습니다. 이에 기반시설부담금은 각급 지자체장이 필요하다고 인정하는 구역, 전년도 개발행위허가 건수가 전전년도 개발행위허가 건수보다 20% 이상 증가했거나 인구증가율이 전년도 인구증가율보다 20%이상 높은 지역 등 특별한 곳에 한해 부과하게 됩니다. 부과 대상은 200㎡ 건축물 신ㆍ증축으로, 철거 후 신축의 경우는 기존 건축물 건축연면적을 초과하는 부분만이 대상입니다.

(국토계획법상 기반시설 부담금은 '기반시설부담구역'을 대상으로, 재정비 촉진법상 기반시설 설치비용 부담금은 '도시재정비촉진지구'를 대상으로 각 부과되는 것이므로 중복되지 않음.)

 

재개발 사업장 중 도시재정비 촉진구역(재정비촉진법 적용)의 기반시설 비용분담 계획에 따라 기반시설을 설치하는 경우, 기반시설을 설치하는데 필요한 기반시설 표준시설비용과 용지비용을 합산한 금액에, 부과대상 건축연면적과 기반시설(도로, 공원, 녹지, 상수도, 하수도, 학교, 폐기물처리시설 등 7개 기반시설)의 설치를 위하여 사용되는 총 비용 중 국가 및 지방자치단체의 부담분을 제외하고 민간개발자(사업시행자)가 부담하는 부담률을 곱한 금액이다.

기반시설 설치비용 부담금 = (①표준시설비용 + ②용지비용) x ③부과대상 건축연면적 x ④민간부담률 - ⑤감면액(공제액)

중요한 점은, 이중부과가 되지 않도록 타 부담금을 납부한 경우 그 부담금의 전부 또는 일부를 감면하도록 되어있는데, 감면 내용을 살펴보면, 광역교통시설부담금의 10/100, 도로원인자부담금 전액, 과밀부담금 10/100, 상수도원인자부담금 전액, 하수도원인자부담금 전액, 학교용지부담금 전액 등 감면액(공제액)이 기반시설 설치비용 부담금을 상회하는 경우가 많아 대부분의 지자체는 부과하지 않으며, 조합에서는 사업비 지출항목에 기반시설 설치비용 부담금 내역이 없는 경우가 많다. 지자체에서 부과하더라도 부담금 고지전 심사(납부금액 및 산출근거) 등 환급까지의 부담금 산정과정이 복잡하며, 납부의무자인 조합은 사용승인(준공검사)신청 시까지 납부해야 하는데 실제 투입된 조성비용 명세서를 근거로 감면액(공제액) 등을 이의제기하면 지자체는 기반시설 조성비용을 감면하는 절차로 이루어진다.

기반시설 설치비용 부담금은 사업시행계획 인가일로부터 30일 내 고지 예정을 통지하고 15일 내 고지전 사전 심사를 청구 하며, 사용승인(준공)신청시까지 납부하는 절차로 이루어 진다.

엑셀 프로그램상 관리는 아래 그림과 같다. 

이렇게 개발비용 공제액(아래 박스)은 각종 부담금(도로, 상하수도, 학교용지, 광역교통시설 부담금 등)을 공제하여 부담금이 부과되므로 인가권자의 부과내용을 사업시행자(조합)에서는 한번더 꼼꼼히 따져보고 이의신청 등으로 고지전 사전심사에서 충분히 감액할 수 있도록 체크, 확인, 관리하여야 한다. 

 

아래는 예시를 통한 산출내역을 이해하기 위한 내용입니다. 서울시 한남의 어느 도시재정비촉진구역의 재개발조합이라고 가정하였습니다. 한남동(용산구) 재개발에 적용될 수 있는 ‘기반시설 설치비용(부담금)’ 산식과 계산 예시를 법령·고시·지침 근거로 정리하고, 현실적으로 쓸 만한 가정값을 넣어 예산 수준을 가정하여 산출했으며, 실제 부과액은 “부담구역별 개별공시지가 평균”, 사업의 부과대상 건축연면적(연면적−200㎡), 지자체별 부담률(기본 20%·지자체 조정 가능), 그리고 공제(감면)항목 증빙에 따라 달라지기 때문 어떤 항목을 확인해야 하는지를 확인하는 것이 좋겠습니다.

 

1) 기반시설 부담금 산정식(기본형)

부담금 = (①기반시설 표준시설비용 + ②용지비용) × ③부과대상 건축연면적 × ④부담률 − ⑤감면액(공제액)

① 기반시설 표준시설비용 : 국토교통부가 매년 고시(예: 2025년 고시값 = 81,000원/㎡). (국토교통부 고시)

② 용지비용 : 보통 (지역별 용지환산계수) × (건축물별 기반시설유발계수) × (부담구역 개별공시지가 평균) 형태로 산정(구체식은 시행령·별표 참조).  / 용도별(주거/상업 등) 용지환산계수는 예시로 주거지역 0.3 등이 통상 사용됩니다(대통령령별표·지침 참조). / 건축물별 기반시설유발계수: 예) 공동주택(아파트) = 0.7 (시행령 별표).

③ 부과대상 건축연면적 : 법상 200㎡ 초과분이 부과대상(즉, (건축연면적 − 200㎡)을 씁니다).

④ 부담률 : 기본은 20%(0.20), 다만 지자체의 재량으로 일부 증감(예: 최대 25% 범위 등) 가능. (국토교통부 고시)

⑤ 감면(공제) : 공공시설 기부채납(면적·비용), 실제 설치비용 증빙(공사명세서), 국공유지 제공 등 법·지침상 공제 항목이 있음(별표·운영지침 참고).

 

2) 한남동(용산구) 적용시 주요 확인 값

 - 해당 재개발구역의 ‘부담구역별 개별공시지가 평균(원/㎡)’ : 용산구청 부동산정보과/개별공시지가 열람에서 확인. (2025년 용산구 전체는 공시지가 상승 보고됨,  세부 필지 평균은 구청 공시자료 필요).

 - 사업의 총 건축연면적(연면적) : 관리처분계획 또는 사업시행계획서 상 연면적(주차장 제외 등 부과기준에 따라 일부 면적 제외됨).

 - 용지환산계수(해당 용도지역 적용값) : 주거지역이면 통상 0.3 계수(지침상 용도별 표준값 참조).

 - 건축물별 기반시설유발계수 : 공동주택 = 0.7 등 시행령 별표 참조.

 - 부담률(구청 적용값) : 기본 20%이나 용산구 확인 필요(구청 조례/고시).

 - 감면대상 및 공제 인정범위·증빙요건 : 공제(기부채납한 기반시설의 가액·면적, 실제 설치비 증빙 등) 관련 별표·운영지침 확인.

 

3) 현실적 가정으로 계산한 예시 (한남 평균 공시지가 가정, 공동주택 기준)

가정(예시)

 - 기반시설 표준시설비용(①) = 81,000원/㎡ (2025 고시). (국토교통부 고시)

 - 부담구역 개별공시지가 평균(가정) = 8,000,000원/㎡ (한남동 평균지가 반영한 가정값 / 실제값은 구청 열람 필요). (많은 필지 사례가 수백만~천만원대/㎡로 분포).

 - 용지환산계수(주거) = 0.30 (전형적 가정).

 - 건축물별 유발계수(공동주택) = 0.7. (법제처)

 - 부담률(기본) = 20% (0.20). (국토교통부 고시)

 - 감면액(⑤) = 0원(예시; 실제는 기부채납·실투입비 증빙으로 공제 가능).

 

용지비용(㎡당) 계산
 - 용지비용 = 용지환산계수 × 기반시설유발계수 × 개별공시지가 = 0.30 × 0.7 × 8,000,000 = 1,680,000원/㎡

(①+②) = 81,000 + 1,680,000 = 1,761,000원/㎡

 - 부과대상 연면적 = (총 건축연면적 − 200)㎡ (200㎡은 면제 기준)  / 아래는 몇 가지 사례(부과대상 연면적에 따라)

A. 소규모(총 연면적 = 5,200㎡ → 부과대상 = 5,000㎡)
부담금 = 1,761,000 × 5,000 × 0.20 = 1,761,000 × 1,000 = 1,761,000,000원 ≒ 17.61억 원

B. 중형(총 연면적 = 50,200㎡ → 부과대상 = 50,000㎡)
부담금 = 1,761,000 × 50,000 × 0.20 = 1,761,000 × 10,000 = 17,610,000,000원 ≒ 176.1억 원

C. 대형(총 연면적 = 200,200㎡ → 부과대상 = 200,000㎡)
부담금 = 1,761,000 × 200,000 × 0.20 = 1,761,000 × 40,000 = 70,440,000,000원 ≒ 704.4억 원

(위 금액들은 감면·기부채납·실투입 공제 없음을 전제로 한 ‘원칙금액’ 예시임.)

 

4) 감면(공제)으로 줄어드는 항목, 주요 사례

 - 공제항목(별표·운영지침에 명시)은 다음과 같다(주요 예시) : 사업시행자가 직접 기반시설을 설치한 경우 그 설치비용(증빙 가능)을 공제.

 - 사업구역 내 국공유지(무상양여) 또는 조성한 공공시설의 면적·가액을 공제.

 - 사업시행계획에 따른 기부채납(공공시설·부지)의 가액(또는 환산면적) 공제.

 - 그 외 법·지침상 인정되는 일부 조성비·보상비 등.

* 실무 팁 : 조합(사업 시행자)은 “실투입 조성비(영수증·계약서·감사자료 등)”를 제출하면 행정청이 이를 기반으로 공제 인정 여부를 결정하므로, 공사·조성비용 증빙을 철저히 준비하면 부담금을 크게 낮출 수 있음.

 

5) 한남동(용산구) 특이점 및 주의사항

 - 한남동은 개별공시지가(필지별) 변동폭이 큼. 초고가 필지(단독저택·고급아파트)와 일반 필지의 차이가 커서, “부담구역별 평균 공시지가”의 산정 기준(어떤 필지 포함하느냐)에 따라 용지비용이 크게 달라진다. (구청 확인 필요).

 - 부담률(20% 기본)은 지자체(용산구)의 재정정책·조례에 따라 증·감 가능하므로 용산구청의 최신 조례·고시 확인이 필요.

 - 부과대상 연면적 산정 시 주차장 등 제외 규정이 있으니 사업별 연면적 산정서(설계도서)를 기준으로 정확히 계산해야 함.

 

6) 결론

 - 필수로 확인할 것(구청) : (1) 해당 부담구역의 개별공시지가 평균(원/㎡), (2) 공식 부과될 부담률(용산구 적용값), (3) 사업의 총 건축연면적(연면적 산출근거 포함), (4) 기부채납·실투입 공제 가능 항목 및 증빙요건.

 

지금까지 법·고시·지침 근거와 ‘합리적 가정값’으로 기반시설 부담금의 예시 계산을 보여드렸습니다.

정확한 산출금액을 위해서는 사업의 총 건축연면적(연면적)과 사업구역의 부담구역 평균 개별공시지가(원/㎡), 그리고 용산구가 적용하는 부담률 등을 알아서 데이터로 입력하면 정확한 계산이 가능합니다. 기반시설설치비는 대부분의 재개발사업장에서는 지출항목에 넣질 않는데 재정비촉진지구가 아닌 재개발사업장은 해당이 안되며, 촉진지구라고 하더라도 각종 부담금의 부과(7대 기반시설 설치 부담)된 내용을 공제하거나 개발비용을 공제하면 큰 금액으로 부과되지 않기 때문에 조금은 간과하기 쉬운항목이지만 이제 이해하셨기 때문에 우리는 이런것까지 체크하고 확인해야 합니다. 

 

다음 글에서는 광역교통시설부담금과 과밀부담금에 대해 알려드리는 시간을 갖겠습니다. 

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