HUG(주택도시보증공사)보증의 종류와 구조 및 개요

이전 글(아래 링크 참조)에서 시공사 선정과정 중 총액입찰과 내역입찰에 대한 내용 비교와 공사도급계약에 따른 공사비 검증과 관련한 내용들을 알아보았고, 이제 HUG 보증의 종류와 사업시행자가 준비해야할 내용들을 설명하고자 합니다. 

총액 입찰과 내역 입찰 및 공사비 검증 이해

 

HUG(주택도시보증공사) 보증의 종류과 구조

정비사업 자금에 대한 HUG대출보증은 조합 또는 조합원이 금융기관으로부터 정비사업의 필요자금(사업비·이주비·분담금)을 조달할 때 이용하는 상품으로, 금융기관에 대출 원리금 상환을 책임지는 보증입니다. 

HUG (Housing & Urban Guarantee)의 보증 종류 및 도시정비사업 대출보증 구조

1) 도시정비사업의 보증 종류

① 이주비 대출보증, ② 조합원분담금 대출보증, ③ 초기사업비 대출보증, ④ 사업비 대출보증, ⑤ 주택 분양보증, ⑥ 임대주택매입자금 보증, ⑦ 임대보증금 보증 이렇게 총 7가지로 구성하고 있다.

2) 도시정비사업 대출보증 구조도

 

일반적으로 시공사의 책임준공 또는 지급보증으로, 은행으로부터 이주비 및 사업비를 대출받고, 관리처분계획 인가, 착공 및 일반분양 이후 대여자금의 회수 및 대출변제가 이루어지는 구조를 보여 시공사는 분양에 대한 리스크 및 금융지원에 대한 비용으로 순수 도급공사에 비해 평당 공사비가 높은 양상을 보여 왔다. 하지만 위의 정비사업구조도와 같이 조합에서 직접 HUG와 보증채무약정을 체결하고 대출보증을 통해 대출금융기관에서 차입하는 경우 시공사는 사업비회수에 대한 부담이 경감해, 금융비용 등에 따른 평당 공사비를 일부 줄일 수 있다고 할 것이다.

정비사업자금 HUG 대출보증 [사업비/이주비/분담금] 신청 시 제출서류

1) (세부)목록 준비사항

구분	제출서류목록 (파일번호)	비 고
1	정비사업자금대출보증 취급신청서	조합작성
2	업무거래등록신청서	조합작성
3	금융기관 대출의향서(LOI)	공사양식 참조, 대출금액 및 금리 포함
4	금융기관 사업자등록증	금융기관이 여러 곳일 경우 각각 필요 사업자등록증 상단에 각 금융기관 업무담당자 성함, 전화번호(직통/내선번호 필수), 이메일 주소기입 각 금융기관의 금융결재원 지점코드(지로코드) 7자리 기입요망
5	법인인감증명서	보증신청일 3개월 이내 발급분
6	법인등기부등본(등기사항전부증명서)	보증신청일 3개월 이내 발급분
7	사업자등록증 및 조합설립인가서 사본	조합의 원본대조필 날인
8	조합이 확인한 조합원 명부	조합의 원본대조필 조합원의 주소 및 연락처 포함된 내용
9	조합정관 사본	조합의 원본대조필 날인
10	조합임원 명부
11	사업시행인가서 사본	사업시행계획서 포함 인가 내용을 변경하는 경우 사업시행변경인가신청서 (사업시행계획서)사본제출
12	사업비대출보증을 통한 자금차입, 이율 및 그 상환 방법에 대한 총회의결서 사본	조합의 원본대조필 날인 사업비대출보증용
13	관리처분계획인가서 사본	관리처분인가계획서 / 인가서 / 총회책자 포함 인가내용을 변경하는 경우 관리처분계획변경인가신청서(관리처분계획서 포함) 사본제출
14	사업수지 및 현금흐름분석표 (*백업양식 /공사 업로드양식 두가지)	사업비대출보증용 현금흐름분석표 작성전 담당자와 협의 필(일반분양계획), 관리처분인가고시 기준으로 작성 ⑦-1) 작성 후 확인되면 ⑦-2)작성하여 제출 ⑦-1) 백업양식 ⑦-2) 공사업로드 양식
15	공사도급계약서 사본	조합의 원본대조필 날인
16	예정공정표	감리자 날인 필요, 착공시 제출가능
17	조합의 국세 및 지방세 완납 또는 유예증명서

구분	제출서류목록 (파일번호)	비 고
18	비주거시설(주택 및 주거용 오피스텔을 제외한 시설)에 대한 매입확약 또는 분양계약이 체결된 경우 당해 매입확약서 사본 또는 분양계약서 사본	(舊)도시환경정비사업의 경우만 제출
19	확약서 (사업시행자용)	이주비 / 분담금 대출보증용
20	기타 감정평가액 내역(이주비 종전자산가치)	이주비 대출보증용 감정평가서 책자 제출
21	보증신청인별 세부내역	이주비 / 분담금 대출보증용
22	분양 세부내역	공급면적, 전용면적 모두기재 조합원분양 작성시 실제 조합원분담금 기준으로 작성요망 (조합원분양가, X)
23	조합원 분담금 내역	이주비 / 분담금 대출보증용 조합원분양 작성시 실제 조합원분담금 기준으로 작성요망 (조합원분양가, X)
24	관리처분계획에 따른 분양계획	관리처분인가서 기준
25	사업장 기본정보	양식에 여러개 탭이 있음. 빈칸 빠짐없이 작성요망 사업장 위치도, 조감도(jpg파일) 지구위치도, 광역위치도(jpg파일)
26	기타 서류	사업계획서 등 기타서류 공사고객등록 서류 (미등록시) 비교사업장 일반분양가(반경 1km이내, 1년이내 분양사업장)
27	유동화 사업장 관련서류 (해당할 경우)	사업비대출보증용

※ 문서번호 (1 ~ 27) 라벨 붙여서 제출 요청.

※ 모든 자료는 관리처분인가(고시)기준으로 작성해야 하며, 변경된 경우에는 변경인가(고시)기준으로 작성하고 변경고시 전 일 경우, 총회를 거친 관리처분변경인가 신청기준으로 작성할 수 있음.

 

2) 실물자료와 엑셀자료

상기 27가지의 제출요청자료는 제출문서별로 실물제출과 엑셀제출을 구분하여 요청하고 있으며, 실물제출은 1~9번, 11~19번이며, 10번과 20~27번은 엑셀제출입니다. (단, 8번과 26번은 실물자료와 엑셀자료 함께 제출하며, 최근에는 한국부동산원에서 관리하는 인터넷 시스템에 직접 접수 및 업로드하여 관리하고 있어 위의 요구내용과 조금은 상이할 수 있습니다.)

 

도시정비사업 대출보증의 개요 및 HUG 보증상품의 이용절차 등

질의응답을 통해 알 수 있는 정비사업 대출보증의 개요

1) 이주비대출 보증상품만 발급 가능한가?

: 조합원 이주비대출보증과 조합 사업비대출보증은 package상품으로 두 상품은 동시에 함께 취급해야 보증가능하다. 반면에 이주비 대출보증과 분담금 대출보증은 개별취급이 가능하다.

2) 이주비 대출보증 및 분담금 대출보증의 신청주체는 누구인가?

: 조합이 조합원을 대신하여 집단취급승인을 신청하고, 집단취급승인 후 조합원이 개별로 보증신청을 한다.

3) 보증한도 산정기준은 무엇인가?

: 보증한도 산정 시에는 관리처분계획인가서의 내용을 기준으로 하고, 관리처분계획인가 이전인 경우에는 조합원총회 결의를 받은 관리처분계획서 또는 관리처분계획인가신청서에 기재된 금액을 기준으로 한다.

① 이주비대출보증 : 조합원별 종전 토지 및 건축물 평가액의 70% 이내

② 사업비대출보증 : 단위사업 총사업비의 50%(’24.12월까지 60%) 이내

③ 분담금대출보증 : 조합원분담금의 70% 이내

4) 정비사업자금 대출보증의 경우, 보증료율과 수납방법은?

① 이주비대출보증 – 0.304%

② 사업비대출보증 심사등급별 보증료율 - 1등급 : 0.427%, 2등급 : 0.512%, 3등급 : 0.568% 4등급 : 0.766% 5등급 : 0.858%

③ 분담금대출보증 – 0.150%

5) 이주비대출보증 및 분담금대출보증의 신청주체는 누구인가?

: 사업시행자가 토지등소유자를 대신하여 집단취급승인을 신청하고, 집단취급승인 후 토지등소유자가 개별로 보증신청을 한다.

HUG 보증상품의 이용절차 및 보증별 신청서류

1) 보증이용절차

01 보증취급신청	조합이 조합원을 대신하여 일괄신청 - 이주비, 분담금대출보증
02 보증취급심사	사업안정성, 사업성, 시공자 사업수행능력 등 평가
03 보증신청 보증채무약정 (사업약정)	보증신청 보증채무 약정 - 이주비, 분담금대출보증은 조합원이 직접 작성
04 담보평가 및 취득	근저당설정비용 : 회사부담 * 조합원부담 : 국민주택채권매입비용
05 보증서발급	이주비, 분담금대출보증 : 조합원별 사업비대출보증 : 분할 보증

2) 보증신청서류

이주비대출보증 1.조합원이주비대출보증신청서 2.보증채무약정서 3.확약서 4.근저당권 설정계약서 등

사업비대출보증 1.조합사업비대출보증신청서 2.보증채무약정서 3.사업약정서

분담금대출보증 1.조합원분담금대출보증신청서 2.보증채무약정서 3.확약서 4.질권 설정계약서 등

3) HUG 보증상품 요약

보증대상	- 정비사업 : 재개발 · 재건축사업의 이주비, 분담금, 사업비 대출계약 - 소규모주택 정비사업 : 빈집정비, 자율주택정비, 소규모재건축 및 가로주택정비사업의 이주비, 분담금, 사업비 대출 계약
보증구분	- 정비사업 : 조합원이주비대출보증, 조합원분담금대출보증, 조합사업비대출보증 - 소규모주택 정비사업 : 소규모주택정비조합원 이주비대출보증, 소규모주택정비조합원 부담금대출보증, 소규모주택정비 사업비대출보증
보증 채권자	「은행법」에 의한 금융기관, 산업은행, 기업은행, 농협, 수협 등 「보험업법」에 의한 보험회사, 「자본시장과 금융투자업법에 관한 법률」에 따른 증권회사 「농업협동조합법」에 따른 농협조합(중앙회 포함) 「수산업협동조합법」에 따른 수협조합(중앙회 포함) 「새마을금고법」에 따른 새마을금고(중앙회 포함) 「신용협동조합법」에 따른 신협조합(중앙회 포함) 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 집합투자기구 주택도시기금법에 따른 기금수탁 또는 재수탁기관 상기 기관으로부터 정비사업금융 대출채권을 양수한 자 등
보증 채무자	보증채권자로부터 정비사업자금대출을 받는 차주 (개인은 상속으로 인한 채무인수의 경우를 제외하고는 민법상 성년자에 한함)
보증금액	이주비대출원금, 분담금대출원금, 사업비대출원금
보증기간	보증서발급일로부터 대출원금 상환 기일까지
보증한도	조합원 이주비 대출보증 : 조합원별 종전 토지 및 건축물 평가액의 70% 조합원 분담금 대출보증 : 조합원 분담금의 70% 조합사업비대출보증 : 단위사업 총 사업비의 50% (소규모주택 정비사업비 대출보증의 경우 매입확약비율에 따라 50% ~ 90%)
기타	보증금지 요건 보증심사 결과 심사평점표의 종합평점이 70점 미만인 경우 (이주비·분담금대출보증의 경우 60점 미만) 위조 또는 변조된 서류를 제출하는 등 속임수에 의하여 보증을 받고자 하는 경우 기타 보증함이 적절하지 못하다고 판단되는 경우 재개발사업 주거면적 요건 주거면적(총건축 연면적 대비 주택 및 주거용 오피스텔) 비율 60% 이상 시공자요건 신용평가등급이 CCC+등급 이상 (주택도시기금이 융자된 자율주택정비사업의 경우 CC 등급 이상)

 

 여기까지 도시정비사업의 HUG대출보증과 관련한 내용을 알아봤고, 다음 글에서는 개발사업부지 임장활동시 현장에서 5분내 사업성분석(개략)으로 투자여부를 판단할 수 있는 방법을 소개하고자 합니다. '구독' 버튼 ~ 감사합니다.