도시정비사업 PM 및 CM업무의 이해

우리는 지난 글에서 도시정비사업(재개발, 재건축)의 추진절차와 동의요건 및 동의율에 대해 알아봤고, 미리 안내한 바와 같이 이번시간에는 도시정비사업의 관리기법인 PM(Project Management)과 CM(Construction Management)에 대해 준비한 내용들을 설명드리겠습니다. (지난글 아래 링크 참조)

2025.10.26 - [분류 전체보기] - 재건축사업 및 재개발사업 추진 절차별 동의율

사업관리(Project Management)

도시 정비사업은 노후된 기존 건축물을 철거하고 새롭게 건설(재개발, 재건축)하여 도시의 경관을 개선하고, 기존 거주민의 불편한 생활을 탈피, 주거환경 개선을 통해 삶의 질을 높여 주민들의 만족할만한 주거공간을 조성하는 것이다. 아울러, 사업성을 고려한 경제적 활성화를 도모하는 프로세스이며, 이를 위해 다음과 같은 관리 기법이 적용된다.

- 금융관리

• 예산설정 및 관리 : 사업 초기에 예산을 설정하고 이를 준수하는 것이 중요하다. 사업시행계획단계부터 면밀히 설정된 예산과 지출을 추정하여 조합원이 부담하는 분담금을 최소화하고 계획된 예산을 초과하지 않도록 노력해야 한다.
• 자금 조달 : 도시정비사업에서의 자금 조달 방법에는 정부 보조금과 정부 대출, 금융기관 PF대출, 시공사 대여금, 대주단 구성(신디케이트론) 등에 따른 자금으로 조달, 참여할 수 있다.
• 사업성 검토 : 사업성 분석은 수익성과 지출을 예측하기위해 시뮬레이션하여 사업이 중단되거나 무산되는 등의 위험을 관리할 수 있다.
• 자금 흐름 관리 : 자금 흐름을 지속적으로 추적하고 관리하여 예상치 못한 지출이나 수입에 대비한다. HUG의 자금입출입관리를 지원하며, 이를 통해 재무적 위험을 줄이고 자금 부족 문제를 예방할 수 있다. 또한, 지출의 효율성을 평가하고 비용을 최적화하는 것이 중요하다. 비용의 효율성 분석은 다수의 도시정비 프로젝트의 수행 통계를 통해 프로젝트의 수익성을 높이고 재정적인 부담을 줄일 수 있도록 분석내용을 토대로 검토될 수 있다.

- 행정관리

• 사업계획 수립 : 도시정비구역 지정과 사업 시행하기 전 조사와 계획 수립이 필요하며, 사업진행 과정에서 정비계획수립(변경)이 있을 경우 이 과정을 재수립한다.
• 관련 법 검토 : 도시정비사업은 '도시 및 주거환경정비법' 뿐만 아니라 교통영향, 환경영향, 교육영향 등의 검토를 위해 다양한 법적인 규제에 따라 진행된다. 관련하여 주택법, 건축법, 도시계획법 등이 포함된다. 따라서 관련 법규 및 규제를 준수하고 이에 따른 허가 및 인가를 위한 서류취합, 작성 등의 행정관리가 필요하다.
• 동의요건충족 및 주민 동의 : 도시정비사업은 지정된 구역의 구성원 및 단지의 이해와 지지를 받아야 한다. 따라서 주민 및 이해관계자들과의 활발한 참여가 필요하다. 이를 통해 사업의 목적과 장점을 충분히 설명하고, 주민 의견을 수렴하여 동의를 구해야 사업의 성공 가능성이 높다.
• 의결기구 지원 : 조합원의 대표기구인 이사회, 대의원회, 총회라는 의결기구를 거쳐  합리적 의사를 결정하기 위한 문서(의사록, 총회책자 등)를 작성, 지원한다.

- 인⋅허가관리

: 특정 지역이나 국가의 법령 및 규제를 따르므로, 실제 절차는 해당 지역의 법적 요건에 따라 세부적 내용들이 달라질 수 있다. 따라서 도시정비사업을 추진할 때에는 해당 지역의 관련 법령 및 규제를 충분히 숙지하고 준수해야 한다.

• 설계 계획수립 : 사업의 구역 범위, 목적, 시행 규모 등이 결정된다.
• 행정기관 접수 : 정비사업을 추진하기 위해 해당 지역의 인허가 기관에 해당 요건의 서류를 준비하여 접수를 해야 한다. 신청서는 사업 내용과 목적, 시행 계획 등을 상세히 기술해야 한다.
• 심의 및 검토 : 행정기관은 접수된 신청서를 검토하고 법적 요건과 인허가 요건을 확인하여 추가적 자료나 설명이 필요한 경우 보완 요청을 할 수 있다. 
• 허가 또는 인가 : 행정기관이 사업진행에 요건을 갖추었거나 보완사항이 더이상 없을 경우 허가 또는 인가를 발급한다. 이 허가나 인가에는 사업을 추진할 수 있는 법적인 권한과 조건의 내용들이 포함된다.
• 공람 : 허가나 인가가 고시된 경우, 이해관계자들에게 공람하고 통보해야 한다. 이는 지역 주민들이나 다른 관련 기관들이 사업에 대한 정보를 확인할 수 있도록 하기 위함이다.

 

건설관리(Construction Management)

건설관리는 '기술관리'를 통한 관리기법으로 사업관리와 구분할 수 있으며, 통상 "건설사업관리"를 CM이라 지칭합니다. CM은 위에서 언급한 PM 영역의 일부를 관리하며, 열거된 관리기법의 어느 하나를 떼어 관리할 수 없는 상호 유기적 관계로 관리되어져야 합니다. 가령 설계관리를 통해 변경된 사항은 사업비관리(금융관리 포함)와 인허가, 공정, 품질, 공사 등 관리사항 전반의 변경사항이 수반되며, 품질을 높이거나 인허가의 어려움이 있거나 한다면 다른 관리항목이 유기적으로 변화되므로 관리항목은 구분되어 분석, 검토될 수 있으나 구분된 관리항목 하나하나만 별도 발주하여 관리된다면 "건설사업관리"라고 말하기 어려울 것입니다. 따라서, 사업 성공을 위하여 이러한 전체의 관리사항, PCM 용역은 선택이 아닌 필수로 발주자가 선정하기를 권장합니다. (그림 참조)

- 설계관리

  : 사업계획수립 및 프로젝트의 품질 기준을 설정한다. 건축물의 기능적 요구사항과 설계의 일정 준수, 품질 요구사항 충족여부, 기술적인 문제에 대한 대안제시 등이 중요하다.

프로젝트가 진행되는 동안 설계변경 사항과 설계과정에서 만들어진 도서들을 체계적으로 관리하고, 필요한 보고서를 작성하여 이해관계자들에게 제공하여야 한다.

- 계약관리

  : 도시정비사업에 관련된 계약들을 효과적으로 관리하는 과정을 의미하며, 착공전(Pre-con)단계에서 다양한 계약이 체결되는데, 이에는 공사도급계약을 비롯한 설계, 영향평가, 감정평가, 감리, 정비시설공사 계약 등이 포함된다. 계약관리는 프로젝트의 성공과 재정 안정을 보장하기 위해 매우 중요하며, 계약이 체결된 후에는 계약 조건을 정확히 이해하고 확인해야 한다. 또한, 필요한 경우 계약을 수정하고, 일정과 비용 등의 변경 사항을 반영하여 관리하고, 계약에 명시된 기간과 계약금을 준수하기 위해 노력해야 한다.

- 공정관리

  : 건설 공정은 매우 중요하다. 따라서 공정 관리 기법을 사용하여 작업 시간흐름을 조정하고, 공정을 최적화하도록 해야한다. 최근 정부 정책에 따른 안전관리강화 및 8.5제 근무 등 공사기간 증가 역시 반영히야 최적의 공정을 제시하고 관리하여야 한다. 

- 사업비관리

  : 도시정비사업은 대규모 자금이 필요한 경우가 많음에 따라 적절한 자금 조달 및 사업비 관리를 위해 조합원 전체의 종전 및 종후자산을 평가하고, 국공유지의 매입 및 양도의 업무가 수반된다. 이러한 데이터를 근거하여 주변구역의 분양가와 정부 고시의 표준공사비 등의 자료를 참조하여 총수입과 총지출에 따른 비례율을 분석하고 이주비, 사업비, 공사비 등의 타사업장의 평균 데이터를 활용하여 재무적 분석 및 예산에 따른 지출 자금을 효율적으로 운용해야 한다.

- 품질관리

 : 발주자가 원하는 품질 기준과 시공사가 제안하는 평당공사비의 품질기준은 대부분 대치되어 합의를 요하는 사업장이 많다. 사업성을 분석한 데이터를 근거하여 마감재 및 단지에 도입될 시스템을 설정하고 품질을 평가하는 등 공사 수행시 수반되는 품질관리외의 사업적 측면의 품질(사양) 결정 등이 중요한 관리사항으로 대두되고 있다. 

- 원가관리

  : 도급공사를 위한 재료비, 노무비, 경비, 일반관리비, 및 이윤을 계산하여 계약될 공사비의 검토 또는 기 체결된 공사비의 변경에 따른 분석을 통한 가격산정은 사업성 판단에 큰 역할을 차지한다. 따라서 공사원가 계산의 적정성에 대한 검토와 설계예산의 과다산정, 오류방지 등 효율적 운용을 위한 검증이 필요하다. 

- 공사관리

: 도시정비사업은 착공전 단계에서 석면해체 및 철거공사, 지장물 이설공사, 기반시설 인입공사, 폐기물처리 등의 현장관리가 필요하며, 공사 및 시공 단계에서는 효율적인 시공 관리가 필요하다. 이를 위해 공사 현장의 감독 및 관리, 시공 일정 및 안전 및 품질 관리 등이 중요하다.

- 안전관리

  : 도시정비사업의 안전관리는 건설공사의 계획부터 준공까지 건설안전을 확보하기 위해 발주자, 시공자, 건설사업관리자 등이 작성, 검토, 확인한 사항을  작업자와 주변지역 주민의 안전 보장을 위해 관리해야 한다. 이는 건설현장뿐만 아니라 주변 환경 등 다양한 위험 요소를 내포하고 있으므로 위험을 식별하고 평가하여 적절한 대응이 필요하므로 반드시 건설안전관리 계획서 와 업무수행 지침을 마련하여 관리하여야 한다.

- Risk관리

  : 사업초기단계부터 공사, 준공까지의 과정에는 다양한 민원과 위험 요소를 내포하고 있다.  사업장의 민원 및 Risk를 최소화하고 프로젝트의 성공 확률을 높이고 조합원간, 협력업체간 분쟁이 발생할 수 있는 경우를 대비하여 분쟁방지 및 분쟁 관리계획 등의 계획을 수립하여 예방, 관리, 조치, 해결하여야 한다.

 

건설사업관리 (CM)도입 전후 비교 (출처:건원엔지니어링 "CM" 홍보자료 중에서)

 

다음시간에는 도시정비사업의 건설사업관리(CM) 단계별 관리영역을 코드화해서 식별해서 관리하는 내용들을 알려드리고자 합니다. 구독(버튼) !! 감사합니다.