재개발사업 추진 단계별 동의율 및 결의요건
재개발사업은 낡고 오래된 집이나 상가 등의 건축물이 모여 있는 지역 중 도로, 공원 등 기반시설이 열악한 1만㎡ 이상의 지역에서 아파트를 건립하는 사업으로, 크게 4단계를 거쳐 추진하게 된다.
추진단계는 ①계획수립 단계 ②사업시행 단계 ③관리처분 단계 ④사업완료 단계로 구분되며, 각 단계에서는 최소한의 주민동의율을 필요로 하고 있다.
1) 계획수립 단계에서는 정비계획을 수립하고 정비구역을 지정한다. 주민은 공공에 사업을 제안하고, 공공은 사업의 타당성을 검토하여 사업추진 여부를 판단한 후 정비구역을 지정한다.
- 정비구역 지정 제안 : 토지등소유자 30% 이상 동의
- 정비구역 지정 : 토지등소유자 2/3 이상, 토지면적의 1/2 이상 동의
☞ 정비구역(재개발) 지정요건
재개발사업은 일반적으로 노후한 단독·다세대주택이 밀집된 지역에서 추진하는 사업이다. 사업을 추진하기 위해서는 법에서 정하는 일정요건을 충족해야 하는데 이러한 재개발사업을 위한 요건은 필수요건과 선택요건으로 나누어져 있다. (그림 참조)
- 필수요건은 사업면적이 1만㎡ 이상이고, 노후하다고 판단된 건축물이 전체 건축물수의 2/3이상 되어야 한다.
- 선택요건은 ①도로에 건축물이 얼마나 접해있는지(주택접도율), ②개발이 불가능한 소규모 필지가 얼마나 있는지(과소필지), ③일정면적 내 건축물이 얼마나 많은지(호수밀도) ④노후하다고 판단된 건축물의 총 면적이 얼마나 되는지(노후연면적)를 판단하여 4가지 요건 중 1개 이상의 요건에 적합하면 재개발사업 추진이 가능하다.
2) 사업시행 단계에서는 사업시행자인 조합을 설립하여 사업시행계획인가를 진행한다. 주민이 조합을 설립한 후 시공자 선정이 가능하다.
- 추진위원회 구성 : 토지등소유자 과반수 동의
- 조합 설립 : 토지등소유자 3/4 이상, 토지면적의 1/2 이상 동의
3) 시공자 선정시에는 입찰에 참가하는 건설업자 또는 등록사업자가 토지등소유자에게 시공에 관한 정보를 제공할 수 있도록 합동설명회를 2회 이상 개최하여야 하며, 토지등소유자 과반수 이상이 총회에 직접 참석하여야 한다.
- 토지등소유자 3/4 이상, 토지면적의 1/2 이상 동의를 득해야 선정되어질 수 있다.
4) 사업시행 계획인가단계 및 관리처분 단계에서는,
- 조합원의 100분의 20... (1/5)이상이 직접 출석하여야 하며, 사업시행계획서에 대하여 토지등소유자의 3/4 이상 및 토지면적의 1/2 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 한다.
- 관리처분계획 수립은 토지등소유자의 2/3 이상 및 토지면적의 1/2 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 하며, 대부분 관리처분인가를 득하고 공사를 진행한다.
관리처분 계획인가를 통해 주민은 분양받을 권리를 가지게 되고, 본인이 향후 부담하여야 할 분담금액을 확정 받게 된다.
재건축사업 추진 단계별 조합원 동의율
- 아래 표는 도시 및 주거환경정비법(도정법)과 관련, 시행령·시행규칙에 규정되어 있는 재건축사업 절차별 동의율을 정리함.
| 구분 | 단계 | 주요 내용 | 필요 동의율 (토지등소유자 기준) | 비고 |
| ① 안전진단 | 사전 단계 | 구조안전성, 주거환경 등 평가 | - | 지자체가 추진 (소유자 동의 필요 없음) |
| ② 정비구역 지정 제안 | 구청장 등에게 정비구역 지정 제안 | 주민(토지등소유자)이 직접 제안할 경우 | 토지등소유자 30% 이상 | 지방자치단체장이 입안 가능 |
| ③ 추진위원회 구성 승인 신청 | 추진위 구성(임시대표자 선임 후 추진위 구성 승인 신청) | 토지등소유자 과반수(50% 이상) | 구청장 승인 필요 | |
| ④ 조합설립인가 | 추진위가 조합설립을 위한 동의서 징구 후 인가 신청 | 토지등소유자 75% 이상 + 토지면적 50% 이상 | 재건축만 해당 (재개발은 2/3 이상) | |
| ⑤ 사업시행인가 | 구체적인 사업계획 수립 및 인가 | 조합원 75% 이상 | 조합 정관에 따라 총회 의결 필요 | |
| ⑥ 관리처분계획 인가 | 분양, 이주, 철거 등 세부 계획 확정 | 조합원 75% 이상 | 분양신청자 기준으로 계산 | |
| ⑦ 시공사 선정(총회 의결) | 조합원 총회에서 시공사 선정 의결 | 조합원 과반수(50% 이상) | 조합 정관 기준, 서면결의 가능 | |
| ⑧ 사업비 차입·추가분담금·변경 등 주요 의결사항 | 자금 차입, 설계변경 등 | 조합원 2/3 이상 또는 정관 규정에 따름 | 구체 비율은 정관에 명시 | |
| ⑨ 철거 및 착공 | 관리처분 인가 후 이주, 철거, 착공 | - | 별도 동의 없음 |
- 재건축사업의 동의 단계 역시 재개발사업과 같이 크게 4단계로 나뉘어 지는데, 그중에서도 조합설립(75%)과 관리처분계획(75%)이 가장 높은 동의율을 요구한다.
- 시공사 선정이나 사업시행인가는 조합 총회 의결을 통해 결정되나, 통상 50~75% 수준의 찬성이 필요하다.
재건축사업 vs 재개발사업 추진절차별 동의율 비교
- 아래 표는 도시 및 주거환경정비법(도정법) 기준에 따른 재건축사업 vs 재개발사업의 추진절차별 조합원(토지등소유자) 동의율을 비교하였으며, 쉽게 알 수 있도록 절차별 주요 차이점도 함께 정리하였음.
| 구분 | 단계 | 재건축사업 | 재개발사업 | 비고 / 주요 차이점 |
| ① 안전진단 | 정비 필요성 판단 | 별도 동의 없음 (지자체가 추진) | 별도 동의 없음 | 재건축만 안전진단 필수 |
| ② 정비구역 지정 제안 | 주민 제안 시 | 토지등소유자 30% 이상 | 토지등소유자 30% 이상 | 동일 기준 |
| ③ 추진위원회 승인 | 추진위 구성 동의 | 토지등소유자 50% 이상 | 토지등소유자 50% 이상 | 동일 기준 |
| ④ 조합설립 인가 | 조합 설립 동의 | 토지등소유자 75% 이상 + 토지면적 50% 이상 | 토지등소유자 2/3 이상 + 토지면적 1/2 이상 | 재건축의 동의율이 더 높음 |
| ⑤ 사업시행인가 | 사업계획 인가 동의 | 조합원 75% 이상 | 조합원 2/3 이상 | 재건축이 약간 더 엄격 |
| ⑥ 시공사 선정(총회) | 시공사 선정 의결 | 조합원 과반수(50% 이상) | 조합원 과반수(50% 이상) | 동일 기준 (정관에 따름) |
| ⑦ 관리처분계획 인가 | 분양, 이주계획 동의 | 조합원 75% 이상 | 조합원 75% 이상 | 동일 기준 |
| ⑧ 기타 주요 의결사항 | 자금 차입, 설계변경 등 | 조합원 2/3 이상 또는 정관 기준 | 조합원 2/3 이상 또는 정관 기준 | 거의 동일 |
| ⑨ 철거 및 착공 | 이주·철거 단계 | 별도 동의 없음 | 별도 동의 없음 | 동일 |
tip. 주요 차이점
| 항목 | 재건축 | 재개발 | 비고 |
| 안전진단 절차 | 필수 | 없음 | 재건축만 적용 |
| 조합설립 인가 동의율 | 75% 이상 | 2/3 이상 | 재건축이 더 높음 |
| 사업시행인가 동의율 | 75% 이상 | 2/3 이상 | 재건축이 더 엄격 |
| 관리처분계획 인가 동의율 | 동일 (75%) | 동일 (75%) | 동일 |
| 전체 단계의 동의 과정 | 상대적으로 까다로움 | 상대적으로 유연 | 사유 재산권 영향의 차이로 판단됨. |
- 재건축은 노후된 아파트 단지를 새롭게 정비하는 아파트 소유자 중심 사업이라서 동의율이 전반적으로 높은편이나,
- 재개발은 단독주택이나 다가구, 다세대 주택의 노후 주거지 정비 중심으로 조금 더 완화된 동의율이 적용된다고 볼 수 있다.
- 재개발 및 재건축사업 모두 조합설립인가 → 사업시행계획인가 → 관리처분계획인가를 진행하는 각 단계에서 동의율 확보가 사업추진의 동력이며 핵심이라고 이해하면 된다.
지금까지 도시정비사업(재개발, 재건축)의 동의율과 동의요건에 대해 알아봤습니다. 다음 글에서는 도시정비사업의 관리기법으로 사업관리(PM)와 건설관리(CM)에 대해 알아보고자 합니다.
하지만, 그전에 도시의 탄생에 대한 역사적 고찰이 필요한 부분이 있을것 같아 역사로 알아보는 도시계획에 대한 이야기를 몇차례의 글로 풀어볼까 합니다. 많은 관심 부탁드려요 ~~