도시정비사업의 개요 및 사업방식 구분

도시계획 체계 및 정비계획

[표1 : 정비계획 수립을 위한 도시계획 체계도]

구분	광역도시계획
개요	도시의 확산, 연담화로 인해 광역적 도시문제가 발생, 개별도시계획 차원에서 문제해결이 힘들다고 판단되어 광역계획권 설정
수립권자 입안권자	국토해양부장관, 2이상의 인접의 시,군 행정구역장의 요청
내용	광역계획권의 장기발전방향을 제시함.

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구분	도시기본계획
개요	국토의 안정된 자원을 효율적이고 합리적으로 활용하기 위하여 장기적인 정책방향과 공간계획을 제시하기 위해 수립된 계획
수립권자 입안권자	시장, 군수
정비기간	20년마다 수립(10년마다 정비)
내용	지역의 특성 및 계획의 방향, 목표에 관한 사항

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구분	도시관리계획
개요	시 또는 군의 개발, 정비 및 보전을 위하여 수립하는 토지이용, 교통, 환경 등의 계획
수립권자 입안권자	시장, 군수
정비기간	10년마다 수립(5년마다 정비)
내용	용도지역, 용도지구, 용도구역에 관한 계획, 기반시설에 관한 계획, 도시개발사업 또는 재개발사업에 관한 계획, 지구단위계획 등

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구분	지구단위계획
개요	지구단위계획은 도시내 일정구역을 대상으로 환경친화적 도시환경을 조성하고, 지속가능한 도시개발 또는 도시관리가 가능하도록 하기위한 계획
수립권자 입안권자	시장, 군수 민간사업 제시
내용	광역도시계획, 도시기본계획 등 상위계획과 도시계획구역 전체를 대상으로 수립하는 도시계획(재정비) 및 관련계획의 취지를 살려 토지이용을 구체화, 합리화하는 계획임 (국.계.법 근거)

구분	정비계획
개요	도시간 회복 필요 및 주거환경이 불량한 지역을 효율적으로 개량하기 위해 필요한 사항을 규정한 계획(도정법 근거)
수립권자 입안권자	시장, 군수
내용	재개발사업 / 재건축사업 / 주거환경개선사업

 

지난 시간, 대한민국 도시의 변천과정을 개략적으로 설명드린바 있음.  ☞   한국 건설산업의 이해 및 도시계획제도와 특징

한국 건설산업의 이해 및 도시계획제도와 특징

 

도시계획 체계안에서 지구단위계획 및 정비계획은 실행단계에서의 세부계획이며, 

도시정비사업은 정비구역지정계획 수립을 시작으로 관리처분계획수립 및 청산의 과정을 거쳐 사업이 완료되는 일회성 사업으로서, 그 기간은 통상 10년이 넘어가는 경우가 대부분이며, 도시 및 주거환경정비법(이하 "도정법")의 내용들은 그 절차에 따라 세부 규제 및 지침사항들을 열거하고 있다. 

 

기반시설과 도시계획시설 및 정비사업 

1) 기반시설 : 공공성, 공익성을 가진 시설이며, 도시관리계획으로 결정하여 설치(도시관리 계획시설)

2) 도시계획시설 : 기반시설중 도시관리계획으로 결정된 시설의 종류 (예: 교통시설중의 터미널, 공간시설중의 건축물 부설광장, 유통·공급시설중의 시장 등)

3) 도정법은 기성시가지의 노후화로 도시정비를 위한 사업 : 도정법에서는 재개발사업(舊, 도시환경정비사업 포함), 재건축사업, 주거환경개선사업으로 구분하여 관리한다.

 (기존 노후도시의 정비사업과는 반대로, 미개발지 = 택지개발계획(택지개발촉진법), 토지구획정리사업으로 개발한다.)

 

[표2 : 도정법에 의한 도시정비사업의 종류]

도정법	재개발 사업	재건축 사업	주거환경개선사업
예전 관련 법규	도시재개발법	주택건설촉진법	도시저소득주민의 주거환경개선을 위한 임시조치법
관련 주택사업	도심재개발, 주택재개발사업 공장재개발사업 시장재개발사업 (재래시장 활성화법)	민영주택(주택법) 지역,직장조합(주택법) 공공주택(주택법) 재건축사업	-

 

도정법 제25 ~ 28조의 '사업시행 방식'에 대해 설명하고,

다음 시간에는 사업방식 결정을 통해 절차상 내용이 조금씩 다르긴 하지만 가장 많이 시행하는 ‘조합사업 방식’을 토대로 추진절차를 설명하고자 한다.

 

도시정비사업 시행방식의 구분

- 제25조(재개발사업·재건축사업의 시행자) : 재개발사업은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 시행할 수 있다.

 

 [1] 조합이 시행하거나 조합이 조합원의 과반수의 동의를 받아 시장·군수등, 토지주택공사등, 건설업자, 등록사업자 또는 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 자와 공동으로 시행하는 방법

 [2] 토지등소유자가 20인 미만인 경우에는 토지등소유자가 시행하거나 토지등소유자가 토지등소유자의 과반수의 동의를 받아 시장·군수등, 토지주택공사등, 건설업자, 등록사업자 또는 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 자와 공동으로 시행하는 방법

 

① 조합방식 : 정비구역 지정고시 후 토지등소유자 과반수의 동의를 받아 조합설립을 위한 추진위원회 구성하여 조합설립 후 시장, 군수 등의 승인을 받아 사업을 진행

② 공동시행자방식 : 조합과 시공사 등이 공동으로 사업을 시행하며 조합은 재건축 이익을 시공사와 나누고 시공사는 미분양, 금리변동 등 사업성 리스크를 함께 부담하는 방식

③ 토지등소유자 방식 : 소수의 토지등소유자들이 75%의 동의를 확보하여 규약을 제정한 후 사업을 진행한다. 토지등소유자가 사업시행자 지위를 얻는 시점은 사업시행인가 후로 추진위와 조합이 존재하지 않아 사업속도가 빠르고 의사결정이 손쉽지만 조합방식에 있는 다양한 통제(감사, 총회 등)가 존재하지 않아 갈등의 소지가 있음.

 

- 제26조(재개발사업 ·재건축사업의 공공시행자) : 시장 ·군수등은 재개발사업 및 재건축사업이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 제25조에도 불구하고 직접 정비사업을 시행하거나 토지주택공사등(토지주택공사등이 건설업자 또는 등록사업자와 공동으로 시행하는 경우를 포함한다)을 사업시행자로 지정하여 정비사업을 시행하게 할 수 있다.

 

④ 공공시행자 방식 : 천재지변, 긴급사유, 사업시행인가 미신청, 순환정비방식 필요, 사업시행계획인가 취소, 토지등소유자 2/3이상 요청 등 다양한 원인에 따라 LH공사에서 사업시행자로 지정되어 사업을 추진하는 방식

 

- 제27조(재개발사업·재건축사업의 지정개발자) : 시장 ·군수등은 재개발사업 및 재건축사업이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 토지등소유자, 「사회기반시설에 대한 민간투자법」 제2조제12호에 따른 민관합동법인 또는 신탁업자로서 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 자(이하 "지정개발자"라 한다)를 사업시행자로 지정하여 정비사업을 시행하게 할 수 있다.

 

⑤ 지정개발자 방식 : 천재지변, 긴급사유, 사업시행인가 미신청, 토지등소유자 2/3이상 요청 등으로 민관합동법인 또는 신탁업자를 사업시행자로 지정하여 사업을 추진하는 방식

 

- 제28조(재개발사업·재건축사업의 사업대행자) : 시장·군수등은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 조합 또는 토지등소유자를 대신하여 직접 정비사업을 시행하거나 토지주택공사등 또는 지정개발자에게 해당 조합 또는 토지등소유자를 대신하여 정비사업을 시행하게 할 수 있다.

 

 [1] 장기간 정비사업이 지연되거나 권리관계에 관한 분쟁 등으로 해당 조합 또는 토지등소유자가 시행하는 정비사업을 계속 추진하기 어렵다고 인정하는 경우

 [2] 토지등소유자(조합을 설립한 경우에는 조합원을 말한다)의 과반수 동의로 요청하는 경우

 

⑥ 사업대행자 방식 : 사업시행자(조합)의 지위를 변경하지 않고 당해 사업의 실질적인 시행을 다른 자(토지주택공사등 또는 지정개발자)에게 위임하는 제도

 

[표3 : 도시정비사업의 사업방식 구분에 따른 장단점 분석]

No	구분	장점	단점	비고
1	조합방식	가장 일반적이며, 수십 년간 다수의 사례가 있음. 다수의 주민의지가 반영될 수 있음.	초기사업추진비 조달 어려움 투명성 문제로 조합원간 분쟁심화	일반적 사업방식
2	공동사업시행자 (조합+시공사)	시공사의 자금대여 및 분양 책임. 건축심의 후 시공사 선정 가능.	공동시행자 선정시 공공지원 제한, 조합과 시공사간 업무 구분 및 수익지분 문제 등 갈등우려	시공사선정기간 단축
3	토지등소유자	추진위, 조합설립이 필요 없어 기간단축, 75%동의만 확보되면 의사결정방식 간결	의결처리에 대한 통제기구가 없어 갈등우려	대(大)지주 있음
4	공공시행자	상대적으로 사업경험이 풍부 불필요한 사업기간 단축가능	완료사례 찾기 어려우며, 사업시행자로서의 장점 증명 어려움 주민들의 의견수렴이 원활하지 못함	공공사업 목적
5	지정개발자 (신탁방식)	신탁사 자금으로 사업비 금융조달 용이→ 단순도급으로 공사비(일부)절감가능, 및 기간단축 가능 투명성 제고	신탁방식 완료사례가 상대적으로 적음. 수수료 및 자금조달 금리의 적정성 검토 필요. 문제발생 시 신탁사 책임범위 불분명	조합설립 없이 신탁사 등과 협업
6	사업대행자 (위탁방식)	조합 투명성 강화 및 원활한 자금조달 시공사 단순도급으로 공사비 절감 가능 기술검토 등 전문적 서비스 제공	추진위 및 조합설립이 필요하고 조합설립 후 사업대행자 선정할 수 있어 기한단축 등의 이점 없음.	조합과 대행자간 협업

 

 

 작성자 : 도시정비CMer