실행계획 수립단계
1. 건축심의（법 제57조，건축법 제4조）
► 건축심의 대상（서울시 기준）
- 시위원회 심의사항
- 연면적 합계가 10만㎡ 이상이거나 21층 이상 건축물의 건축에 관한 사항
• 도시 및 주거환경정비법 제54조제3항제7호에 따라 법적 상한용적률을 확정하기 위한 건축물의 건축에 관한 사항
• 깊이 10미터 이상 또는 지하 2층 이상 굴착공사, 높이 5미터 이상 옹벽을 설치하는 공사의 설계에 관한 사항 등
► 건축심의 주요사항
- 역사성（기존 도시구조 • 역사자원의 보존 등）
- 공공성 및 공동성（보행가로 • 미술작품 등）
- 공개공지와 커뮤니티계획
- 창의성 (우수디자인 공동주택 등）
- 친환경계획（친환경 • 에너지절약계획 등）
- 안전성과 피난 • 방재계획（내진성능 • 범죄예방설계 등）
- 주차장 계획 등
2. 사업시행계획인가 (법 제50조 ~ 제60조)
► 사업시행계획서의 작성（법 제52조）
- 토지이용계획（건축물배치계획을 포함한다）
- 정비기반시설 및 공동이용시설의 설치계획
- 임시주거시설을 포함한 주민이주대책
- 세입자의 주거 및 이주대책
- 사업시행기간의 범죄예방대책
- 제10조에 따른 임대주택의 건설계획
- 제54조 제4항, 제101조의5 및 제101조의6에 따른 국민주택규모 주택의 건설계획
- 건축물의 높이 및 용적률 등에 관한 계획
- 폐기물의 처리계획
- 교육시설의 교육환경 보호에 관한 계획
- 정비사업비 등
► 총회의 의결（법 제45조）
- 조합원 과반수 동의（직접 참석 20%이상）
- 정비사업비 10%（물가상승분, 손실보상금 제외） 이상 증액 시 전체조합원의 2/3이상 동의
► 사업시행인가 신청（법 제50조）
- 60일 이내에 인가 여부 결정
3. 종전 • 종후자산평가 (법 제72조, 제74조)
► 종전자산평가 및 종후자산추산액 산정（법 제72조 제1항）
- 분양대상자별 종전의 토지 건축물의 명세 및 사업시행인 가 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격
► 종전 • 종후자산평가 방법（법 제74조 제4항）
- 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률에 따른 감정평가업자 중 다음 구분에 따른 감정평가업자가 평가한 금액을 산술평균하여 산정
- 주거환경개선사업 • 재개발사업 : 시장 • 군수 등이 선정 계약한 2인
- 재건축사업 : 시장•군수 등이 선정, 계약한 1인 이상의 감정평가업자와 조합총회의 의결로 선정, 계약한 1인 이상의 감정평가업자
사업시행자는 감정평가를 하려는 경우 시장•군수 등에게 감정평가업자의 선정, 계약을 요청하고 감정평가에 필요 한 비용을 미리 예치해야 함.
4. 토지등소유자 분양신청 (법 제72조)
► 조합원 분양공고 및 분양신청
- 사업시행계획인가 고시일부터 120일 이내에 다음 사항을 토지등소유자에게 통지하고，분양대상 대지 또는 건축물의 내역 등을 일간신문에 공고
- 분양대상자별 종전자산평가금액
• 분양대상자별 분담금의 추산액
• 분양신청기간
• 사업시행인가의 내용
• 정비사업의 종류, 명칭 및 정비구역의 위치/면적
• 분양신청기간 및 장소
• 분양대상 대지 또는 건축물의 내역
• 분양신청자격 및 방법
• 토지등소유자 외의 권리자의 권리신고방법
• 분양을 신청하지 않은 자에 대한 조치 등
► 조합원 분양신청 기간
- 분양신청 통지일로부터 30일 이상 60일 이내（20일 범위 내 한차례 연장 가능)
5. 관리처분계획인가 고시 (법 제74조 ~ 제79조)
► 관리처분계획 주요내용（법 제74조)
- 분양설계
- 분양대상자의 주소 및 성명
- 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액
- 보류지 등의 명세와 추산액 및 처분방법
- 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세 및 사업시행 계획 인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격
- 정비사업비의 추산액 및 그에 따른 조합원 분담규모 및 분담시기
- 분양대상자의 종전 토지 또는 건축물에 관한 소유권 외의 권리
- 세입자별 손실보상을 위한 권리명세 및 그 평가액 등
► 관리처분계획총회（법 제45조，제78조）
- 전체 조합원의 과반수 동의（직접 출석 20%）
- 정비사업비 10%（물가상승분, 손실보상금 제외)이상 증액 시 전체조합원의 2/3이상 동의
공사 및 완료단계
1. 이주 및 철거 (법 제81조 제2항)
► 관리처분인가 후 건축물 철거
► 현금청산 및 손실보상（법 제73조）
- 현금청산 협의
• 관리처분인가고시일 익일부터 90일 이내 협의
• 단, 조합은 분양신청기간 종료일의 다음날부터 협 의를 시작할 수 있음
• 협의 불성립시 협의기간의 만료일 다음날부터 60일 이내 수용재결신청 또는 매도청구 소송을 제기하여야 함
► 현금청산 대상자
- 분양신청을 하지 아니한 자
- 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자
- 법 제72조제6항 본문에 따라 분양신청을 할 수 없는 자
- 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자
2. 착공 및 일반분양 (건축법 제21조) (주택공급에 관한 규칙 제20조)
► 착공준비 및 착공신고（건축법 제21조)
- 감리자 지정（주택법）
- 시공보증（법 제82조）
- 시공자 계약이행의무를 부담하기 위해 국토교통부령 지 정기관의 시공보증서 제출 의무
• 보증금액 : 총 공사금액의 50% 이하 범위에서 시행자가 정함
- 착공신고（건축법 제21조）
► 입주자모집 및 승인
- 사업주체는 입주자를 모집하려면 시장 • 군수 • 구청장의 승인을 받아야 함
- 시장 • 군수 • 구청장은 신청일부터 5일 이내에 승인 여부를 결정하여야 함（다만, 분양가상한제 적용주택의 경우에는 10일 이내에 결정）
► 일반분양
- 법 제79조 제4항에 따른 잔여분에 대한 일반분양 실시
- 법 제79조 제4항에 따라 조합원 외의 자에게 일반분양하는 경우 공고•신청절차•공급조건•방법 및 절차는 주택법 제54조를 준용
3. 준공인가 및 공사완료 고시 (법 제83조)
► 준공인가 신청（법 제83조）
- 사업시행자가 정비사업 공사를 완료한 때에는 대통령령이 정하는 방법 및 절차에 따라 시장 • 군수등의 준공인가를 받아야 함
- 법 제83조 제1항에 따라 준공인가를 받으려는 때에는 국토교통부령으로 정하는 준공인가 신청서를 시장•군수 등에게 제출하여 함
► 준공인가신청 전 사용허가（법 제83조 제5항）
- 시장•군수 등은 준공인가를 하기전이라도 완공된 건축물이 사용에 지장이 없는 등 대통령령으로 정하는 기준에 적합한 경우에는 입주예정자가 건축물을 사용할 수 있도록 사업시행자에게 허가할 수 있음
► 준공인가 및 공사완료 고시（법 제83조 제3항）
- 시장•군수 등은 준공검사를 실시한 결과 정비사업이 인가받은 사업시행계획대로 완료되었다고 인정되는 때에는 준공인가를 하고 공사완료를 해당 지방자치단체의 공보에 고시하여야 함
4. 토지분할 및 이전고시 (법 제86조, 법 제88조)
► 확정측량 및 토지분할
- 준공 인가고시가 있은 때에는 지체없이 대지확정 측량을 하고 토지의 분할절차를 거쳐 관리처분계획에서 정한 고시사항을 분양받을 자에게 통지（법 제86조 제1항）
► 이전고시
- 대지 및 건축물의 소유권을 이전하려는 때에는 그 내용을 해당 지방자치단체의 공보에 고시한 후 시장 • 군수에게 보고（법 제86조 제2항）
► 등기촉탁
- 이전고시가 있는 때에는 지체없이 대지 및 건축물에 관한 등기를 지방법원 또는 등기소에 촉탁 또는 신청（법 제88조）
5. 조합 해산 및 청산 (법 제89조)
► 이전고시 후 청산금의 징수 또는 지급
- 대지 또는 건축물을 분양받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격 사이에 차이가 있는 경우 사업시행자는 그 차액에 상당하는 금액을 징수하거나 지급하여야 함
- 시장 • 군수 등은 청산금을 납부할 자가 이를 납부하지 아니하는 경우 지방세 체납처분의 예에 따라 징수할 수 있으며. 시장군수등이 아닌 사업시행자는 시장 • 군수등 에게 청산금의 징수를 위탁할 수 있음（법 제90조）
► 정관 등이 정하는 방법에 따라 청산인 지정
► 법인 해산 및 관련서류 이관（법 제125조）
- 시장 • 군수등 또는 토지주택공사등이 아닌 사업시행자는 정비사업을 완료하거나 폐지한 때에는 시 • 도조례로 정하 는 바에 따라 관계 서류를 시장 • 군수등에게 인계하여야 한다.
여기까지 도시정비사업 조합사업방식의 추진절차를 알아봤고, 다음 글에서는 추진단계별 조합원 동의요건과 동의율 등에 대해서 알아 보도록 하겠습니다.
작성자 : 도시정비CMer