'공시지가 현실화율 동결'이 우리에게 주는 영향

국토교통부(국토부)가 발표한 내년 ‘공시가격 현실화율 69% 동결’ 방침에 대해 시장의 반응과 효과, 장점과 단점을 분석해 보고자 합니다.

1. 배경

‘공시가격 현실화율’이란, 아파트나 단독주택, 토지 등의 시세 대비 공시가격(세금이나 부담금 산정의 기준이 되는 가격)의 비율을 말한다. 정부는 내년도 공동주택에 대해 현실화율을 69%로 유지한다고 공식화했고, 토지·단독주택도 각각 약 65.5%, 53.6%로 4년째 동결키로 했다. 즉, ‘시세 대비 공시가격을 더 올리겠다’는 그동안의 계획을 잠시 멈추고, 기존 수준을 유지하겠다는 의미이다. 다만, “동결”이라 해도 시세가 오르면 실제 공시가격은 올라가고, 따라서 보유세 등 부담은 증가할 수 있다는 점이 강조되고 있다.

2. 시장의 반응

긍정적인 반응

시장 입장에서는 과도한 세금 부담이 급격히 늘어나는 것을 일정 수준 막을 수 있다는 점에서 안도감이 있다. 특히 집값이 많이 오른 지역에서 ‘현실화율 인상 → 공시가격 급등 → 보유세 급등’으로 이어졌던 흐름을 잠깐 멈춤으로써 주택 소유자들의 반발을 어느 정도 잠재울 수 있다는 평가도 나온다.

부정적인·우려되는 반응

반면 “동결”이라고 해도 실제로는 시세 상승이 공시가격에 반영되므로, 특히 고가 주택 보유자들은 보유세가 최대 40~50%까지 급증할 수 있다는 예상이 나온다. 또한, “향후 인상하지 않겠다”는 의지처럼 보이면서도, 중·장기적으로는 다시 현실화율을 올릴 여지를 남긴 만큼 시장에는 불확실성이 존재한다. 더 나아가, 시세 반영만 하고 현실화율 자체를 올리지 않으면 세금 부담의 형평성이나 과세 기준의 합리성 측면에서 논란이 될 수 있다는 것이다.

3. 장점

• 세부담 급증 억제 : 현실화율을 동결함으로써 갑작스럽게 공시가격이 ‘폭등’하는 것을 막을 수 있어요. 세금·부담금이 급격히 오르면 시장 반발이나 위축이 생기기 쉽다.
• 시장 안정성 제고 : 주택시장에 과세 부담이 크게 늘면 매수·매도 심리가 위축될 수 있는데, 동결 방침은 그런 충격을 완화할 수 있다.
• 예측 가능성 확보 : 현실화율 변화폭이 크면 앞으로 부담이 얼마나 될지 모르는 불안감이 커지는데, 유지 방침은 예측 가능한 환경을 제공한다.

4. 문제점 및 부작용

• 형평성 문제 : 시세가 크게 오른 지역의 주택은 부담이 계속 커지는데, 반대로 시세가 덜 오른 지역은 부담이 덜한 구조가 유지될 수 있다. 즉, 지역·소유주별 부담 격차가 지속될 수 있다는 것이다.
• 세수 기반 약화 가능성 : 정부 입장에서는 과세 기반인 공시가격 현실화율 인상을 통해 세입 확보를 고민해왔는데, 동결하면 장기적으로 세수 확보 여력이 낮아질 수 있다.
• 시장 왜곡 가능성 : 현실화율 유지 방침이 “앞으로도 인상 속도를 늦출 수 있다”는 신호로 해석돼, 일부에서는 세금 인상 우려를 낮추려는 전략이라는 지적도 있다. 이런 인식이 투자심리나 시장 기대에 영향을 줄 수 있다.
• 고가주택 부담 증가 불가피 : 앞서 말했듯이 시세가 많이 오른 주택의 경우 현실화율이 유지돼도 세금(보유세 등) 부담은 여전히 크게 오를 수 있다. 즉, 동결 조치가 모든 소유자에게 부담 완화라는 혜택을 주는 건 아니기 때문이다.
• 미래 조정 여력 제한 : 현실화율을 동결하다 보면 향후 급격히 인상해야 할 경우 충격이 더 클 수 있다. 즉, ‘누적된 격차’를 한번에 메우려 하면 부담이 더 커질 수 있다.

5. 우리에게 미치는 영향

주택을 소유한 가구라면 특히 시세가 많이 오른 주택일수록 내년 보유세 부담이 더 커질 수 있다. 현실화율이 오르지 않아도 시세 반영으로 공시가격이 올라가기 때문이다. 반면, 주택을 매입하려는 예비 수요자라면 조세 부담이 급격히 늘어날 가능성이 작다는 점에서 매수 타이밍 측면에서의 부담이 다소 줄어들 수 있다.

재건축·재개발 추진 중인 단지나 사업성이 있는 지역에서는 조합원 등에게 세 부담이 어떻게 작용할지 다시 살펴볼 필요가 있습니다. (7.의 내용 참조)

지방이나 시세 상승이 상대적으로 적은 지역에서는 형평성 측면에서 “내가 왜 상대적으로 더 세금을 내야 하나?” 하는 불만이 생길 수 있다.

6. 앞으로 주의해 볼 점

정부가 “중장기적으로 현실화율을 다시 올릴 수 있다”고 언급한 만큼, 향후 정책 변화 가능성을 염두에 둬야 한다. 시세 상승이 계속되는 지역은 현실화율 동결이라도 부담 증가가 불가피하므로, 세부담 증가 시나리오를 체크해 보는 게 좋고, 반대로 시세가 안정적이거나 하락하는 지역에서는 현실화율이 유지되므로 조세 부담이 급증하지 않을 가능성이 있다. 이는 지역별로 영향이 다르다는 점 주의해야 한다. 주택 매입·처분, 재건축·재개발 계획 등을 갖고 있다면 공시가격 변화 및 보유세 증감 추이를 사전에 대비하는 것이 현명하다.

정리하자면, 내년 현실화율 동결 방침은 세부담 급증 억제나 시장 안정성이라는 측면에서는 긍정적으로 볼 수 있지만, 형평성 문제, 고가 주택 부담 증가, 장기 과세 기반 약화 등의 문제점도 동시에 내포하고 있다. 특히, 집값이 크게 올랐거나 사업을 준비 중인 경우에는 부담 변화에 민감하니 꼼꼼히 따져보는 것이 좋겠다.

 

앞서 언급했던 재건축·재개발 사업을 준비 중인 조합 또는 조합원에게는 어떤 의미가 있는지 ‘영향’과 ‘포인트’를 중심으로 정리해보겠습니다.

 

7. 재건축·재개발 시장 관점에서의 주요 영향

(1) 조합원 및 기존 소유자 측면

재건축·재개발로 사업을 준비 중인 단지라면, 조합원 분담금·이주비·분양가 등이 향후 공시가격·시세 변화와 밀접히 연결돼 있다. 공시가격 현실화율이 동결된다고 해서 ‘공시가격이 오르지 않는다’는 의미는 아니고, 시세가 오르면 공시가격 자체는 올라간다.

특히, 고가 아파트나 재건축 기대감이 큰 지역(예: 서울 강남권, 한강변 벨트)은 시세 상승폭이 크기 때문에 공시가격 상승으로 인한 보유세·재산세 부담 증가가 예상된다. 실제로 신문 기사에서는 “강남·한강벨트 아파트 세금 더 오른다”는 분석이 나왔는데, 이 말은 곧, 재건축 재개발 조합원이라면 사업비용 중 보유세·재산세 등 사업 전 단계에서의 비용 상승 리스크도 고려해야 한다는 뜻이다.

(2) 사업비·분담금 산정·정비사업 수익성 측면

재개발·재건축 사업에서는 ‘기존 주택의 보유기간 동안 낸 세금 + 이주비용 + 조합원 분담금’ 등이 최종 조합원 수익에 영향을 준다. 공시가격이 올라가면 이중 일부(보유세 등)가 커질 수 있고, 이는 분담금 증가 압박으로 작용할 수도 있다.

또한, 공시가격이 오르면 택지비·분양가 산정의 기초 자료(예: 표준지·표준주택가격)로 작용할 가능성이 있고, 이는 분양가 상승 압력 → 단가 상승 → 조합원 부담 증가로 연결될 수 있다는 우려도 제기된다. 반면 좋은 측면도 있다. 공시가격이 올라가면 ‘자산가치가 올라갔다거나 재건축 기대감이 강화되었다’는 시장 인식이 커질 수 있고, 이는 사업의 수익 기대감을 높이는 요인이 되기도 한다.

(3) 사업 추진 심리 및 시장 기대감

재건축·재개발 사업은 시장 기대감, 즉 “이 단지가 개발되면 가치가 올라갈 것이다”, “분양가가 높을 것이다” 같은 심리적 요인이 중요하다. 공시가격 현실화율 동결이라는 정책이 나왔지만, 시세 상승이 반영되면 자산가치 인식이 유지되거나 올라갈 수 있다는 점에서 사업 추진에는 긍정적 신호로 해석될 여지도 있다.

다만 반대로, 조세 부담 급증 우려가 커지면 일부 조합원이나 사업자 입장에서 “사업비가 예상보다 많이 든다”는 부담이 커지면서 사업 진행에 대한 저항감이나 조합원 동의율 확보에 어려움이 생길 수 있다.

 

정리하면, 이번 현실화율 동결은 사업에 긍정적인 신호도 있고 리스크 요소도 있습니다.

긍정적 신호로는 시세 반영으로 자산가치 인식이 강화될 수 있고 사업 기대감이 올라갈 수 있다는 것이고, 리스크 요소는 보유세·재산세 등 세금 부담이 커지고, 사업비·분담금 증가 가능성이 존재한다는 것입니다.

재개발, 재건축사업에서는 비용 리스크 관리 및 수익 예측 시 불확실성 반영이 특히 중요한데, 사업 설명이나 조합원 커뮤니케이션 시 “공시가격이 올라가면 이런 부분이 영향을 받는다”라는 점을 미리 공유해 두는 게 좋습니다.

중장기적으로 현실화율이 다시 조정될 가능성이 있다는 점도 염두에 두고 사업 플랜을 유연하게 설계하는 것이 바람직합니다.

SBS Biz 뉴스 You Tube 장면중 캡쳐