용산구 주요 도시정비사업 및 강변강서 재건축 추진 현황

1. 용산구 시장 동향 (2026년 1월 기준)

2026년 용산구 정비사업 시장은 '속도전'과 '양극화'로 요약됨. 용산국제업무지구의 기반 시설 공사가 가시화되면서 인근 배후 주거지인 서부이촌동(산호, 강변·강서 등)과 원효로 일대의 기대감이 최고조에 달해 있다. 반면, 공사비 상승(평당 1,000만 원 시대 고착화)으로 인해 조합원 분담금 이슈가 있는 사업장은 진행이 다소 지체되는 현상을 보임.

• 한남뉴타운의 실체화 : 3구역의 철거가 마무리 단계에 접어들며 '부촌 지도'가 바뀌고 있음.
• 한강변 층수 완화의 적용 : 한강맨션의 59층 확정 등 '35층 룰' 폐지 효과가 실제 설계안에 반영되어 스카이라인 변화 예고.
• 국제업무지구 낙수효과 : 원효로 및 서부이촌동 노후 단지들의 정비계획 입안 속도 증가.

 

2. [FOCUS] 강변·강서 아파트 재건축 분석

강변아파트와 강서아파트는 용산 정비사업의 숨겨진 잠룡으로 평가받는다. 1971년에 준공된 초노후 단지로, 입지적 잠재력은 최상급이나 대지 형태와 규모의 한계로 인해 난이도가 높은 사업장임.

1) 단지 개요

구분	강변상가아파트	강서아파트	비고
소재지	용산구 원효로4가 117-1	용산구 원효로4가 117-27	서로 인접
준공년도	1971년 (55년차)	1971년 (55년차)	안전진단 면제/통과 대상
대지면적	약 3,760㎡	약 2,280㎡	소규모 필지
기존규모	6층 / 1개동	5층 / 1개동	저층 아파트
특이사항	주상복합 형태	맨션 형태	통합 재건축 추진

2) 입지특성 및 가치

용산국제업무지구 최인접 배후지 : 국제업무지구 부지와 도로 하나를 사이에 두고 접해 있어, 개발 완료 시 직주근접 수요의 최대 수혜지임.

• 영구 한강 조망 : 강변북로와 바로 접해 있어 저층부를 제외하고는 막힘없는 한강 파노라마 뷰가 가능함.
• 교통 결절점 : 원효대교 북단에 위치하여 여의도 접근성(차량 5분)과 강남 접근성이 매우 뛰어남

3) 장단점 분석

장점	- 용산국제업무지구 직접 수혜지 - 희소성 높은 한강변 입지 - 여의도 금융가와 용산 업무지구의 Double Job Hub - 서울시 '그레이트 한강' 프로젝트에 따른 층수 완화 기대 - 인근 산호아파트 재건축 진행에 따른 시너지 효과
단점	- 협소한 대지 면적 및 비정형 토지 모양 - 강변북로 소음 및 분진 문제 (방음터널 등 대책 필요) - 공사비 급등에 따른 추가 분담금 우려 (소규모 단지의 취약점) - 국제업무지구 개발 지연 시 후광 효과 축소

 

3. 한남뉴타운 구역별 상세 추진 현황

한남뉴타운은 2026년 현재 명실상부한 대한민국 재개발의 정점입니다.

1) 한남3구역

• 철거 진행 중 (착공 임박) / 이주 완료 후 펜스 설치 및 구조물 철거 진행중.
• 현대건설 '디에이치 한남' 브랜드로, 한강변 커뮤니티 특화 설계가 확정되었음.
• 조합원 동호수 추첨 및 일반 분양 일정을 조율 중이며, 2026년 하반기 착공 목표임.

대단지(5,816세대)의 특성상 토목 공사 기간이 길어질 수 있으나, 사업 리스크는 거의 해소된 상태입니다.

2) 한남2구역

• 관리처분인가 준비 / 설계 변경
• 대우건설(한남 써밋) 선정 후, 118 프로젝트(고도제한 완화) 이슈가 있었으나, 현실적인 안(기존 높이 유지하되 상품성 극대화)으로 선회하여 사업 속도를 높이고 있음.
• 이태원 상권과 인접하여 상가 활성화 계획이 중요하게 다뤄지고 있음.

3) 한남4구역

• 시공사 선정 완료 및 관리처분 준비
• 일반분양 비율이 높아 사업성(비례율)이 한남뉴타운 중 가장 우수함.
• 2025년 말 치열한 수주전 끝에 시공사는 삼성물산으로 선정되었고, 즉시 관리처분 계획 수립에 돌입했음.
• 지분 쪼개기가 적어 조합원 간 갈등이 상대적으로 적음.

4) 한남5구역

• 사업시행인가 득 / 시공사 선정
• 변전소 이전 문제가 해결 국면에 접어들며 급물살을 탔음.
• 평지 비율이 높고 한강 조망 세대가 많아 '최고의 입지'로 꼽힘.
• DL이앤씨가 하이엔드 브랜드 '아크로'를 제안하며 강력한 파트너십을 구축 중.

 

4. 이촌·서빙고 재건축 주요 단지 상세 현황

1) 한강맨션

• 이촌동 300-23 일대, 23개동 660세대 → 지상 59층 1,600여 세대 (GS건설 자이) / 이주 완료 및 철거 착수.
• 기존 35층 계획에서 서울시 층수 규제 폐지에 맞춰 최고 59층으로 정비계획 변경을 완료. 이는 용산구 한강변 스카이라인의 새로운 기준점이 될 것임.

2) 서빙고 신동아

• 서빙고동 241-21, 15개동 1,326세대 → 지상 49층 1,900여 세대 / 조합설립인가 득. (신속통합기획 확정)
• '남산 조망권' 확보를 위한 통경축 설계가 핵심이며, 한강과 남산을 잇는 녹지축 연계가 설계 주안점임. 현재 건축심의 준비 중.

3) 산호아파트

• 원효로4가 118-16, 6개동 554세대 → 지상 35층 647세대 / 사업시행인가 득.
• 한강변에 바로 붙어 있어 난공사가 예상되나, 조망권은 탁월함.
• 강변·강서 아파트와 함께 서부이촌동의 변화를 이끄는 선두주자임.

※ 종합 의견

구역명	사업유형	위치	진행단계 (2026.01)	시공사	비고
한남3구역	재개발	한남동	철거 진행	현대건설	디에이치
한남2구역	재개발	보광동	관리처분 준비	대우건설	써밋
한남4구역	재개발	보광동	시공사 선정/관처	미정	사업성 최우수
한남5구역	재개발	동빙고동	사업시행인가	DL이앤씨	평지, 한강뷰
한강맨션	재건축	이촌동	철거 착수	GS건설	59층 랜드마크
신동아	재건축	서빙고동	조합설립(신통)	미정	남산+한강
강변·강서	재건축	원효로4가	정비계획 수립	미정	통합재건축, 국제업무지구 수혜

 

• 자금 여력이 충분하다면 한남3구역 입주권이나 한강맨션이 가장 안전함.(이미 8부 능선을 넘었기 때문)
• 강변·강서 아파트는 아직 초기의 시공사 선정단계이나, 용산국제업무지구의 성공 여부에 따라 가장 높은 상승 여력을 보유하고 있음.
• 이촌동 재건축 단지들은 부담금 규모가 상당할 것으로 예상되므로, 자금 계획 수립 시 보수적인 접근이 필요함.

용산구는 단순한 주거지 개선이 아니라, 국가적 프로젝트(용산공원, 국제업무지구)와 결합된 거대한 도시 개조 작업이 진행 중입니다. 도시정비 PCM의 관점에서 볼 때, 2026년은 계획이 실물로 전환되는(철거 및 착공) 중요한 분기점이며, 특히 서부이촌동(강변·강서 포함)의 정비계획 확정이 향후 5년의 용산 서부권 가치를 결정지을 것입니다.

(상기 내용의 추진현황은 온라인 정보를 활용한 개략사항으로 일부 오차가 있을 수 있으며, 향후 서울시 인허가 과정 및 조합 사정에 따라 변동될 수 있습니다.)