경기도 제1호 민간도심복합개발사업 '수택A구역' 분석

1. 사업 개요

수택A구역은 「도심 복합개발 지원에 관한 법률」을 적용하는 경기도 제1호 민간도심복합개발사업으로, 구도심의 노후 주거지를 고밀·복합 개발하여 구리시의 새로운 경제·생활 거점을 조성하는 매머드급 프로젝트입니다.

• 사 업 명 : (가칭) 수택A구역 도심복합개발사업
• 위 치 : 경기도 구리시 수택동 517-3번지 (527번지) 일원
• 구역 면적 : 약 89,935㎡ (약 2만 7천여 평)
• 건축 규모 : 지하 4층 ~ 지상 최고 49층
• 도입 시설 : 공동주택 약 3,534세대 ~ 3,653세대, 오피스텔 276실 및 대규모 상업·근린생활시설
• 시행 방식 : 신탁 방식 (우리자산신탁 참여)

2. 사업 추진 배경 및 적합성

수택A구역은 도심복합개발법에서 규정하는 '성장거점형'과 '주거중심형' 요건을 모두 충족하는 최적의 입지입니다.

• 성장거점형 (교통 결절지) : 지하철 8호선(별내선)과 경의중앙선이 교차하는 구리역 더블역세권 반경 500m 이내에 위치하여 고밀도 상업·업무 복합개발이 가능합니다.
• 주거중심형 (역세권) : 부지 면적의 과반이 역 승강장 경계로부터 500m 이내에 있어 신속한 대규모 주택 공급에 적합합니다.

3. 민간도심복합개발의 차별적 강점

기존 일반 재개발(도시환경정비사업) 대비 획기적인 규제 완화와 사업 속도를 자랑하며, 이는 주민 갈등을 줄이고 구리시의 행정 효율을 높이는 핵심 요인입니다.

• 파격적인 용적률 상향 : 기존 제2종 일반주거지역(약 60% 차지)을 준주거지역으로 종상향하여 최대 700%(추가 인센티브 적용 시)까지, 상업용지는 최대 1,300%까지 용적률을 확보합니다.
• 주민 분담금 최소화 : 용적률 상향에 따른 일반분양 수익 증가로 조합원 분담금이 사실상 없어지며, 경우에 따라 환급까지 기대할 수 있어 사업 동의율 확보가 매우 빠릅니다.
• 행정 절차 간소화 : 개별적으로 진행되던 각종 심의를 '통합심의'로 묶어 진행하므로, 기존 10년 이상 걸리던 사업 기간을 절반 이하로 단축할 수 있습니다.
• 안정적인 자금 조달 : 우리자산신탁과의 MOU(2026. 2. 13)를 통해 금융권 신인도를 바탕으로 한 투명하고 안정적인 신탁 방식 시행을 채택했습니다.

4. 구리시 기대 효과 (공공 기여 부분)

수택A구역 개발은 단순히 민간 사업자의 이익을 넘어 구리시 전체의 도시 기능 재구조화에 기여합니다.

구분	기대 효과
인프라 확충	구리역과 사업지를 연결하는 지하 보행통로 조성으로 시민의 교통 접근성 및 안전성 극대화
상권 활성화	롯데백화점, 돌다리 전통시장과 연계된 3,500세대 매머드급 배후 수요 창출로 구도심 상권 부활
주거 환경	한강 및 서울 도심 조망이 가능한 구리시의 새로운 랜드마크 스카이라인 형성
상징성	경기도 내 첫 민간도심복합개발 성공 사례로서 구리시의 선진 행정 및 도시 계획 역량 입증

 

5. 추진 현황 및 향후 계획

현재 법정 기준을 상회하는 높은 주민 동의를 바탕으로 구리시 행정 절차가 순조롭게 시작되었습니다.

• 2025년 10월 : 수택A구역 도심복합개발 추진준비위원회 발족
• 2026년 2월 13일 : 우리자산신탁과 사업 추진 업무협약(MOU) 체결
• 2026년 4월 : 구리시에 입안제안서 제출 (토지등소유자 동의율 약 66%, 면적 동의 약 59% — 법정 기준 초과 달성)
• 2026년 5월 29일 : 구리시, 입안제안 사실공고 완료
• 향후 계획 : 도심기능의 재구조화를 위한 도시혁신구역 지정 및 통합심의 등 후속 행정 절차 착수

본 사업은 구도심의 고질적인 밀집·노후화 문제를 민간 자본과 혁신적인 제도를 통해 해결하는 모범 사례입니다. 구리시가 수도권 동북부의 핵심 성장거점으로 도약할 수 있도록, 향후 진행될 혁신지구 지정 및 관련 조례 제·개정, 각종 인허가 절차에 대한 의회 차원의 적극적인 지원과 신속한 협조가 필요한 사업입니다.

 

6. 사업성공을 위한 구리시의회 질의에 대한 "답변 준비"

구리시는 공공의 이익, 지역구 민원, 기반 시설의 부하 등을 가장 민감하게 살피기 때문에, 압도적인 사업성(용적률) 이면에 구리시와 시민들에게 어떤 실질적인 혜택이 돌아가는지를 방어하는 데 초점을 맞춰야 합니다. 이와 관련하여 실질적 문제 해결을 위한 질의 응답의 내용을 구성해 봤습니다. 

[1] 교통 및 기반 시설 부하 문제

Q. (교통/환경) 3,500세대가 넘는 매머드급 단지가 49층으로 들어서면, 가뜩이나 복잡한 구리역 일대의 교통 지옥이 불 보듯 뻔합니다. 이에 대한 대책이 있습니까?

A. 대중교통 중심 개발(TOD)과 입체적 보행망으로 오히려 지상 교통량을 분산시킬 수 있습니다.의원님께서 우려하시는 바에 전적으로 공감합니다. 본 사업의 핵심은 단순한 주택 공급이 아닌 '대중교통 중심 개발(TOD)'입니다.

• 지하 연결통로 신설 : 사업지와 구리역(8호선, 경의중앙선)을 잇는 대규모 지하 보행통로를 조성하여 보행자를 지하로 흡수하고, 지상 횡단보도 이용을 최소화하여야 합니다.
• 차량 진출입 분산 : 향후 통합심의 과정에서 전문적인 교통영향평가를 거쳐, 수택동 일대의 병목 현상을 해소할 수 있도록 단지 내 관통 도로 확장 및 세트백(건축선 후퇴)을 통한 쾌적한 도로망을 기부채납하여 주변 교통 흐름을 개선해야 합니다.

'3,500세대 입주로 인한 교통 지옥'은 기존의 단편적인 아파트 공급 시각에서 비롯된 합리적인 걱정입니다. 그러나, 수택A구역 사업은 단순한 주택 단지 건설이 아닌, 대중교통 중심 개발(TOD, Transit-Oriented Development) 이론을 구리시에 최초로 완벽하게 구현하는 '도시 공간 구조의 혁신'입니다.

 

고밀도 개발이 오히려 원도심의 교통 문제를 해결할 수 있다는 TOD 기반의 설득 논리를 아래와 같이 제안합니다.

[TOD를 통한 교통 패러다임 전환]

1) 교통 수요의 '내부화' (자동차 없는 생활권 조성)

"세대가 늘어난다고 도로로 나오는 차가 같은 비율로 늘어나는 것이 아닙니다."

수택A구역은 주거만 있는 베드타운이 아닙니다. 업무(오피스), 대규모 상업시설, 문화복합시설이 함께 들어서는 '도심복합개발'입니다. 입주민의 소비, 여가, 일부 업무까지 구역 내에서 자체 해결되는 교통 수요의 내부화(Internalization of Trips)가 일어납니다. 굳이 차를 끌고 외부로 나갈 필요가 없는 완벽한 도보 생활권(Walkable Community)이 구축되어, 세대수 대비 실제 차량 유발률은 일반 아파트보다 현저히 낮습니다.

2) 8호선(별내선) 연계 및 대중교통 수단분담률 극대화

"잠실까지 10분대에 가는 지하철을 두고 차를 막히게 끌고 갈 이유는 없습니다."

본 사업지는 구리역(8호선, 경의중앙선) 더블역세권 반경 500m 이내의 핵심 거점입니다. 출퇴근 시간대 서울 진입 시 자가용보다 대중교통의 통행 시간 경쟁력이 압도적으로 높습니다. 여기에 단지와 구리역 지하 승강장을 직접 연결하는 전천후 지하 보행로를 신설하여, 입주민뿐만 아니라 인근 수택동 주민들까지 지상 도로를 거치지 않고 블랙홀처럼 대중교통망으로 흡수시킵니다.

3) 막대한 공공기여를 활용한 '주변 도로망 대개조'

"오히려 이 사업이 없으면, 현재의 비좁은 구도심 도로는 영원히 넓힐 수 없습니다."

용적률 700~1300% 확보를 통해 얻은 개발 이익 중 상당 부분은 교통 인프라에 재투자됩니다. 막대한 공공기여(기부채납) 자원을 바탕으로, 단지 내부를 관통하는 공공 보행통로를 만들고, 좁고 막히던 단지 외곽의 기존 도로를 획기적으로 확장(세트백 및 차로 추가)합니다. 민간 자본으로 구리역 일대의 고질적인 병목 교차로 선형을 개선하는 효과를 거둘 수 있습니다.

4) 선진적 교통수요관리(TDM) 기법 도입

"단지 내 차량 진출입 자체를 스마트하게 통제하여 주변 도로의 부하를 막습니다."

입주민의 자가용 소유를 줄이고 차량 이용을 억제하기 위해 선진적인 교통수요관리(TDM: Traffic Demand Management)를 도입합니다. 단지 내에 나눔카(카셰어링) 및 퍼스널 모빌리티(PM) 전용 구역을 대규모로 할당하고, 지능형 교통 체계(ITS)와 연동된 스마트 주차 관제 시스템을 통해 주변 도로로 차량이 쏟아져 나오는 현상을 원천적으로 분산 제어합니다.

 

"수택A구역은 세계적인 도시계획 트렌드인 TOD(대중교통 중심 개발)를 적용하여, 주거·상업·업무를 구리역 초역세권에 압축시킵니다. 사람들은 지하 연결통로를 통해 쾌적하게 8호선을 이용하고, 민간의 개발 이익으로 확장된 주변 도로는 오히려 지금보다 원활한 교통 흐름을 보일 것입니다. 이것이 구도심을 살리면서도 교통 문제를 해결하는 유일하고도 확실한 도시공학적 해법입니다."

 

[2] 특혜 논란 및 공공기여(기부채납) 적정성

Q. (공공성) 민간 사업자에게 용적률을 700%에서 최대 1,300%까지 올려주는 것은 막대한 특혜입니다. 구리시민 전체가 누릴 수 있는 반대급부(공공기여)는 무엇입니까?

A. 파격적인 용적률 상향분 중 상당 비율을 구리시민을 위한 필수 인프라로 환원하게 됩니다.도심복합개발법은 민간의 창의성을 빌리되, 이익을 철저히 환수하도록 설계되어 있습니다. 용적률 상향으로 발생하는 개발 이익은 단순 현금 창출이 아니라 의회와 시청이 가장 필요로 하는 맞춤형 공공시설로 채워집니다.

• 맞춤형 공공시설 제공 : 청년·신혼부부를 위한 공공임대주택 확보는 물론, 일대 고질적 문제인 공영주차장, 문화·체육복합시설, 혹은 보육 인프라 등을 구리시의 요구에 맞춰 기부채납할 수 있습니다.
• 행정 예산 절감 : 시의 예산으로는 확보하기 힘든 대규모 인프라를 민간 자본으로 단기간에 구축하는 '민관 윈윈(Win-Win)' 모델임을 강조드리고 싶습니다.

[3] 기존 상권과의 충돌 및 상생 방안

Q. (지역경제) 대규모 복합 상업시설이 단지 내에 들어서면, 바로 인접한 돌다리 전통시장이나 기존 구도심 상권이 다 죽는 것 아닙니까?

A. 1만 명 규모의 탄탄한 배후 수요가 유입되어 구도심 상권 전체의 파이가 커집니다.기존 상권의 파이를 뺏는 것이 아니라, 상권 자체를 확장하는 기폭제가 될 것입니다.

• 압도적 배후 수요 창출 : 3,500세대, 약 1만 명 이상의 고소득·젊은 층 인구가 새롭게 정주하게 됩니다. 이들은 인접한 전통시장과 기존 상권의 가장 강력한 소비층이 될 것입니다.
• 보행 네트워크 연계 : 단지 내 상업시설과 기존 상권(돌다리 등)이 단절되지 않도록, 지상 보행가로(스트리트몰 형태)를 기존 상권 방향으로 열어두어 자연스러운 유동인구 유입을 유도하는 상생 설계를 도입하겠습니다.

[4] 원주민 내몰림 및 갈등 관리

Q. (주민보호) 일반 재개발에서도 늘 문제가 되는 것이 원주민과 세입자 내몰림입니다. 이 사업은 속도가 빠르다는데, 그만큼 철거와 이주를 강행하여 갈등을 키우는 것 아닙니까?

A. 높은 사업성(분담금 감소)과 신탁사의 자금력이 결합되어 가장 평화롭고 현실적인 이주가 가능합니다.일반 재개발에서 갈등이 폭발하는 근본 원인은 '높은 분담금'과 '자금 조달의 어려움'에 있습니다.

• 분담금 최소화 : 본 사업은 획기적인 용적률 상향으로 일반분양 수익이 극대화되어 원주민의 분담금이 거의 발생하지 않습니다. 이는 주민 동의가 단기간에 법정 요건을 초과(면적 59%, 소유자 66%)한 결정적 이유입니다.
• 신탁사의 투명한 자금 지원 : 우리자산신탁의 신용을 바탕으로 풍부한 이주비 대출이 적기에 지원되므로, 세입자 보상 및 원주민 이주 절차가 그 어떤 사업장보다 원활하고 신속하게 진행될 수 있습니다.

[5] 실현 가능성과 신뢰도 (경기도 1호 사업)

Q. (안정성) 경기도 제1호 도심복합개발사업이라고 하는데, 선례가 없어 추진 중에 사업이 좌초되거나 지연될 리스크는 없습니까?

A. 이미 검증된 금융 신탁 시스템과 주민들의 강력한 추진 의지가 리스크를 상쇄합니다. 선례가 없다는 것은 오히려 구리시가 선도적인 행정 모델을 세울 기회입니다.

• 조합 리스크 원천 차단 : 전문성 부족과 비리로 점철되던 기존 '조합 방식' 대신, 금융감독원의 통제를 받는 대형 신탁사(우리자산신탁)가 자금을 투명하게 관리하고 책임 준공을 이끌어갑니다.
• 정부 정책 부합 : 현 정부의 도심 내 주택 공급 확대 기조에 가장 완벽하게 부합하는 사업 모델이므로, 통합심의를 통한 인허가 리스크 최소화가 가능합니다. 구리시가 '성공적인 1호' 타이틀을 쥘 수 있도록 의회 차원의 협조를 부탁드립니다.

 

위와 같이 5가지 정도의 시의회의 질문사항과 그 대안을 준비해 실질적 문제 해결을 위한 대안을 검토해 봤습니다.

아무쪼록, 경기도 1호 사업이라고 자부하는 만큼 사업관계자의 철저한 준비와 검토로 성공적인 사업이 될 수 있었으면 하는 바램으로 준비해 봤습니다.  

 

작성자 : 도시정비CMer