일산역 일원을 사례로 본 민간도심복합개발사업의 설명

2025년 2월부터 본격 시행된 「도심 복합개발 지원에 관한 법률(도심복합개발법)」과 이를 뒷받침하는 고양시 조례의 최신 현황을 숙지하셔야 합니다.

1. 고양시 도심복합개발사업 관련 주요 적용 법령

현재 고양시에서 민간 주도의 도심복합개발을 추진하기 위해 검토해야 할 법령 체계는 다음과 같습니다.

① 상위법 : 「도심 복합개발 지원에 관한 법률」 (2025. 02. 07. 시행)

과거 공공 주도로만 가능했던 도심복합사업을 민간(신탁업자, 리츠 등)으로 확대한 법적 근거이며, 일산역과 같은 역세권이나 준공업지역을 대상으로 '도심복합개발혁신지구'를 지정하여 용적률 완화 등의 특례를 부여합니다.

② 자치법규 : 「고양시 도심 복합개발 지원에 관한 조례」

상위법에서 위임한 세부 요건(역세권 범위, 노후도 등)을 규정합니다.

※ 2026년 초 고양시의회에서 역세권 범위를 500m로 확대하고 상업지역을 포함하려는 조례 개정안이 논의되었으나, 시의 재의 요구와 부결 과정을 거치며 현재는 상위법보다 보수적인 기준이 적용되고 있습니다.

 

2. 일산역 주거중심형 도심복합개발사업 적용 요건

일산역 인근에서 '주거중심형' 사업이 가능하려면 다음의 법적 기준을 충족해야 합니다.

① 입지 및 면적 요건 (고양시 조례 기준)

• 역세권 범위 = 역 승강장 경계로부터 반경 400m 이내 지역이 부지 면적의 과반이어야 합니다. (상위법은 500m를 허용하나, 고양시는 현재 400m를 유지 중입니다.)
• 대상 구역 면적 = 5,000 m2 이상이어야 합니다.
• 노후도 = 준공 후 20년 이상 경과한 노후 건축물 비율이 40% 이상이어야 합니다.

② 사업시행자 요건

본 사업은 '조합' 방식이 불가하며, 신탁업자 또는 부동산투자회사(리츠) 등 민간 전문기관이 시행자가 되어야 합니다. 컨설팅 시 토지등소유자의 동의(2/3 이상 및 면적 1/2 이상) 확보 전략이 중요합니다.

③ 용도지역 및 특례

• 용도지역 = 주로 준주거지역이나 일반주거지역에서 추진됩니다. (상업지역은 현재 고양시 조례상 주거중심형 입지에서 제외되거나 제한적일 수 있어 6.3 지방선거 이후 확인이 필요합니다.)
• 규제 완화 = 용적률을 법적상한의 140%까지 완화 가능하며, 건폐율도 완화 혜택을 받을 수 있습니다.

☞ 일산역은 경의중앙선과 서해선이 지나는 더블 역세권으로 '대중교통 결절지' 요건을 활용한 성장거점형 과 주거중심형을 동시에 검토 가능할 수 있습니다. 다만, 고양시는 현재 주거 과밀화를 우려해 역세권 범위를 엄격하게 관리하고 있으므로, 구역계 설정 시 400m 반경 내 노후도와 토지이용계획을 정밀하게 분석하는 것이 사업진행의 Point입니다.

3. 도심복합개발법(도심 복합개발 지원에 관한 법률)에 따른 민간 주도 사업

 기존 재개발·재건축의 '조합' 방식 대신 민간 전문기관(신탁사·리츠)이 사업을 이끄는 것이 특징이며, 선정의 핵심 권한은 토지등소유자에게 있습니다.

1) 신탁사나 리츠사를 사업시행자로 결정하는 주체는 해당 구역 내의 “토지등소유자”입니다.

초기에는 가칭 '사업추진위원회'나 '준비위원회' 형태의 임의 단체가 주도하여 협력 업체를 물색하지만, 법적인 효력을 갖는 선정은 토지등소유자의 법적 동의를 통해 이루어집니다.

2) 사업시행자 선정은 크게 '시행예정자 결정'과 '시행자 지정'의 두 단계로 나뉩니다.

① 1단계 : 사업시행예정자 결정 (민간의 자율 선정)

토지등소유자들이 사업을 제안하기 전, 함께할 파트너(신탁사 또는 리츠)를 먼저 정하는 단계입니다.

• 방법 : 공모(입찰) 또는 토지등소유자 총회(전체회의)를 통해 우선협상대상자를 선정합니다.
• 동의 요건 : 토지등소유자 1/4 이상 및 토지 면적 1/2 이상의 동의를 얻어 '사업시행예정자'로 결정합니다.

② 2단계 : 복합개발계획 제안 및 혁신지구 지정 신청

결정된 시행예정자가 토지등소유자를 대신하여 고양시(또는 경기도)에 '도심복합개발 혁신지구' 지정을 제안합니다.

③ 3단계 : 사업시행자 지정 (법적 지위 확보)

지자체로부터 혁신지구 지정 고시가 나면, 해당 신탁사나 리츠사가 공식적인 '사업시행자'로 지정됩니다.

• 확정 동의 요건 : 최종적으로 사업을 확정 짓기 위해서는 토지등소유자 2/3 이상 및 토지 면적 1/2 이상의 동의가 반드시 필요합니다.

3) 신탁사 vs 리츠사 선정 시 차이점

구분	신탁 방식 (신탁업자)	리츠 방식 (리츠사)
선정 목적	전문적인 사업 관리 및 자금 조달 위탁	자본 조달 및 이익 공유(주주 참여)
계약 형태	토지등소유자와 신탁사 간 신탁계약 체결	토지등소유자가 현물출자를 통해 리츠 주주로 참여
운영 기구	토지등소유자 전체회의 (의사결정 기구)	주주총회 및 이사회 (리츠 법인 내부 기구)

 

☞ 시행예정자로 결정된 후 일정 기간(예: 3년) 내에 지구 지정 및 시행자 지정을 받지 못하면 사업 추진 동력이 급격히 상실되므로, 초기 동의서 징구 시 신뢰도 높은 업체 선정이 필수적입니다.

또한, 시행자 지정 후에는 조합의 총회와 유사한 '토지등소유자 전체회의'를 의무적으로 구성해야 합니다. 신탁사나 리츠사가 독단적으로 결정하지 못하도록 운영위원회(위원장 등)를 통해 견제와 협력 구조를 만드는 과정이 사업 진행의 Point입니다.

 

 

작성자 : 도시정비CMer

 

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