"재건축 패스트트랙" 도시정비법 개정 내용

2025년 6월 4일부로 시행된 '재건축 패스트트랙' 도정법 개정에 따라, 정비구역 지정 전이라도 추진위원회 설립 승인을 받는 것이 법적으로 가능해졌습니다. 최근 업계의 도시 개발 컨설팅 프로젝트나 주요 정비사업 뉴스 큐레이션에서도 가장 핵심적으로 다루고 있는 변화입니다.

이전에는 정비구역 지정이 완료되어야만 추진위를 구성할 수 있었지만, 개정법은 사업 초기 동력 확보를 위해 이 제한을 풀었습니다. 추진위 설립 승인을 위해 충족해야 하는 핵심 조건과 실무적 쟁점은 다음과 같습니다.

1. 정비구역 지정 전 추진위 승인 주요 조건

1) 토지등소유자 과반수 동의 및 '동의 의제' 활용

승인을 위해서는 임시로 획정한 구역 내 토지등소유자 과반수의 동의가 필요합니다. 이를 원활하게 하기 위해 개정법은 '동의 의제(간주)' 제도를 도입했습니다. 주민이 정비계획 입안 요청, 입안 제안, 추진위 구성 중 어느 하나에만 동의해도 나머지 절차에 모두 동의한 것으로 간주합니다. 단, 서면 동의서에 '동의로 간주되는 사항'이 명확히 고지되어 있어야 하며, 인허가 신청 전까지 철회하지 않아야 효력이 인정됩니다.

2) 안전진단(현 재건축진단) 통과 불필요

과거에는 안전진단(D등급 이하)을 통과해야만 정비계획 수립과 추진위 구성이 가능했습니다. 하지만 개정법에서는 명칭을 '재건축진단'으로 변경하고, 진단 통과 기한을 '사업시행계획인가 전'까지로 대폭 연기했습니다. 즉, 노후도 요건 등만 개략적으로 충족된다면 진단을 통과하지 않은 초기 상태에서도 추진위 구성 및 승인 신청이 가능합니다.

3)전자투표(전자결의)의 적극적 활용

2025년 12월 4일부터 조합설립 및 추진위 구성을 위한 각종 동의 절차에 전자방식이 전면 인정되었습니다. 과반수 동의를 확보하는 데 소모되는 물리적 기간과 비용을 획기적으로 단축할 수 있습니다.

※ Check Point = 구역 면적 오차율 10% 리스크

신규 법인이나 SPC를 설립해 사업 초기 구도를 기획하실 때 가장 주의해야 할 독소조항입니다. 정비구역 지정 전에 임시 구역계를 바탕으로 추진위 승인을 받았기 때문에, 향후 관할 지자체가 최종적으로 정비구역을 지정·고시했을 때의 면적이 추진위 구성 당시 면적과 10% 이상 차이가 나면 추진위원회 승인을 처음부터 다시 받아야 합니다.

면적이 10% 이상 변경되어 승인이 무효화되면, 신탁사나 공공지원자와 맺은 초기 업무협약(토지등소유자 30% 동의 요건) 등 기존 절차가 원점으로 돌아갈 위험이 크기 때문에 초기 구역계 설정 시 향후 지정될 구역과의 오차를 정교하게 통제하는 것이 전체 사업 일정(Critical Path)을 지킬 수 있는 주요사항 입니다.

 

2. 정비구역 면적이 10% 이상 변경될 경우

정비구역 면적이 10% 이상 변경되어 추진위원회 승인을 다시 받아야 하는 상황이 발생하면, 기존에 징구한 주민 동의서와 체결된 업무협약(MoU)은 사실상 법적 효력을 상실하거나 전면 재검토 대상이 되며, 이는 법률상 '권리·의무의 대상이 되는 목적물(구역)'이 근본적으로 변경된 것으로 간주하기 때문입니다. 

1) 주민 동의서의 효력 : 원칙적 무효 및 재징구 필수

개정된 도정법에 따라 면적이 10% 이상 변경되면 관할 지자체는 기존 추진위 승인을 취소하고 '과반수 동의'를 다시 받을 것을 요구합니다. 이때 기존 동의서는 새로운 구역계에 대한 동의로 인정받지 못합니다.

• 효력 상실의 근거 : 주민들이 당초 동의한 것은 '임시 구역계와 그에 따른 개략적인 분담금 추산액'입니다. 면적이 10% 이상 바뀌면 사업성(용적률, 세대수 등)과 개별 소유자의 분담금, 토지등소유자의 모수 자체가 크게 변동되므로 기존 동의서의 법적 근거가 사라집니다.
• 실무적 조치 : 기존 동의서를 재활용하거나 '변경 사항에 대한 묵시적 동의'로 갈음할 수 없습니다. 변경된 정비구역 면적, 새로운 사업계획, 변경된 분담금 추산액 등을 명시한 새로운 동의서를 토지등소유자 과반수로부터 처음부터 다시 징구해야 합니다.

2) 업무협약(MoU)의 효력: 효력 정지 및 재추인 필요

신탁사, 정비사업전문관리업자, 설계자 등과 초기 단계에 맺은 업무협약은 추진위원회의 '법적 지위'에 기반합니다. 승인을 다시 받아야 하는 상황에서는 협약의 존속 자체가 위태로워집니다.

• 추진위의 법적 지위 상실 : 면적 변경으로 기존 승인이 취소되거나 효력을 잃으면, 기존 추진위는 도정법상 권리능력을 갖춘 법정 단체로서의 지위를 잃고 단순 '임의단체'로 전락하게 됩니다.
• 조건부 실효 : 정비사업 실무에서 쓰이는 표준적인 업무협약서에는 대부분 "추진위원회 승인이 취소되거나 무효화될 경우 협약은 해지된다"는 조건부 조항이 포함되어 있습니다. 이 경우 협약은 자동 실효됩니다.
• 재의결(추인) 요건: 설령 협약서에 자동 해지 조항이 없더라도, 새로운 구역계를 바탕으로 추진위가 재승인을 받은 후에는 새로 구성된 주민총회를 열어 기존 협약의 승계 여부를 다시 의결(추인)해야만 법적 구속력이 발생합니다. 새로 편입된 10% 이상의 소유자들에게 기존 협약을 강제할 수 없기 때문입니다.

※ Check Point = 초기 리스크 헷징(Hedging) 전략

정비구역 지정 전 추진위를 구성할 때는 이 '10% 룰'로 인한 사업 지연과 매몰비용 발생이 가장 큰 리스크입니다. 협력업체 선정 및 업무협약 체결 시, "구역 면적 10% 이상 변경으로 인한 재승인 발생 시 기존 용역비(매몰비용) 처리 및 협약의 승계 절차"에 대한 명확한 특약 조항을 반드시 삽입하여 향후 발생할 수 있는 법적 분쟁을 사전에 차단해야 합니다.

3. 재건축 패스트트랙 관련 조항별 주요 적용 내용

앞서 설명해 드린 실무적 변화들은 최근 개정된 「도시 및 주거환경정비법」(이하 도정법)의 다음 조항들에 법적 근거를 두고 있습니다.

주요 쟁점	도정법 근거 조항
정비구역 지정 전 추진위 구성 및 10% 면적 룰	제31조 (조합설립추진위원회의 구성 및 승인)
동의 의제 (입안 동의 시 추진위 동의 간주)	제36조의3 (토지등소유자의 동의 인정에 관한 특례)
안전진단 명칭 변경 및 기한 연기	제12조 (재건축진단)
전자적 방법을 통한 동의 및 결의	제36조 (동의방법 등) 및 제45조 (총회의 의결)

제31조 (추진위 구성 및 승인)

정비구역 지정 전이라도 추진위원회를 구성할 수 있도록 허용하는 본원적 근거입니다. 향후 관할 지자체가 최종 고시한 정비구역 면적이 당초 임시 구역계와 10% 이상 차이가 날 경우 기존 승인을 다시 받아야 한다는 실무상 가장 중요한 리스크가 이 조항과 관련 시행령을 바탕으로 적용됩니다.

제36조의3 (동의 의제 특례)

주민들이 정비계획 입안 제안이나 요청 중 하나에만 동의해도 추진위 구성에 동의한 것으로 간주(의제)하여 동의서 징구 소요 시간을 획기적으로 줄여주는 특례 조항입니다. 단, 주민에 대한 사전 고지 의무와 철회 절차도 이곳에 엄격히 규정되어 있습니다.

제12조 (재건축진단)

기존의 '안전진단'을 '재건축진단'으로 명칭을 개편하고, 그 통과 기한을 초기 단계가 아닌 '사업시행계획인가 전'까지로 대폭 유예하여 초기 사업 진입 장벽을 낮춘 조항입니다.

제36조 및 제45조 (전자적 동의)

사업 속도를 높이기 위해 서면동의서를 전자적 방법(전자서명 등)으로 받을 수 있는 명시적 근거(제36조)와, 총회에서 전자투표를 전면적으로 활용할 수 있도록 한 근거(제45조)입니다.

 

☞ 해당 내용들은 2024년 대대적으로 개정되어 2025년 6월 4일부로 본격 시행된 '재건축 패스트트랙'의 핵심 내용이므로, 협약서 등 법률 문서 작성 시 위 조항들을 근거 조문으로 명시하시면 됩니다.

 

 

작성자 : 도시정비CMer

 

"The above information is intended to help businesses or landowners understand it easily in connection with urban renovation projects and urban development projects, which may contain some difficult to understand from an expert perspective, and is not intended to promote a specific company or a specific business. We would also like to inform you that this information has been prepared by a number of urgent requests to understand this project."