2026.02.08. 오늘의 도시다시 News Top 10

1. [국토부]

- 재건축 패스트트랙 안착 위해 ‘정비사업 지원기구’ 확대 운영

국토교통부가 재건축·재개발 사업 기간을 획기적으로 단축하는 '패스트트랙' 제도의 조기 안착을 위해 한국부동산원 내 정비사업 지원기구의 인력과 기능을 대폭 보강합니다. 이번 조치는 조합 설립 전 단계부터 전문가 컨설팅을 제공하여 지자체 인허가 과정에서 발생하는 시행착오를 최소화하기 위함입니다. 특히 초기 자금 조달에 어려움을 겪는 조합을 위해 주택도시기금 융자 지원 안내를 강화하고, 공사비 분쟁 발생 시 전문가 파견을 통한 중재 기능을 최우선으로 가동할 방침입니다.

- 지역주택조합 실태점검 결과 발표... “무주택자 보호 강화”

국토교통부가 전국 지역주택조합에 대한 실태점검을 실시한 결과, 불투명한 자금 관리와 허위 광고 사례를 다수 적발했습니다. 이에 따라 조합원 모집 단계부터 정보 공개를 의무화하고 부실 조합에 대한 퇴출 기준을 강화하는 등 제도 개선에 나섭니다. 재개발·재건축보다 상대적으로 리스크가 컸던 지주택 사업의 신뢰도를 높여 무주택 서민들의 피해를 방지하겠다는 취지입니다.

 

2. 1기 신도시 정비 ‘속도전’, 2026년 구역지정 목표 7만 호로 확대

국토교통부와 1기 신도시 지자체들은 선도지구 후속 대책으로 2026년 구역지정 물량 목표를 7만 호로 대폭 상향했습니다. 현재 분당 양지마을 등 선도지구들이 특별정비구역으로 지정되면서 재건축 사업이 본궤도에 진입했습니다. 정부는 패스트트랙 제도를 통해 기존 10년 이상 소요되던 절차를 획기적으로 단축하여 2027년 착공을 현실화하겠다는 구상입니다. 이는 수도권 주택 공급 부족 우려를 해소하기 위한 정부의 강력한 의지로 풀이됩니다.

3. [서울시]

- ‘정비사업 정보몽땅’ 시스템 전면 개편… 조합원 알 권리 강화

서울시가 운영하는 정비사업 정보 포털 '정보몽땅'이 사용자 편의성을 중심으로 대대적인 개편을 마쳤습니다. 이제 조합원은 자신의 단지 내 공사비 집행 내역, 용역 계약 체결 현황, 조합원 분담금 추산액 등을 모바일 앱을 통해 실시간으로 확인할 수 있습니다. 정보 불균형으로 인해 발생했던 조합 집행부와 주민 간의 불신을 해소하고, 데이터 기반의 스마트한 정비사업 관리를 실현하는 토대가 될 것으로 보입니다.

- ‘재개발 사업성 보정계수’ 적용 구역 본격 확대

서울시가 저층 주거지 및 사업성이 낮은 지역의 재개발을 활성화하기 위해 도입한 '사업성 보정계수'를 마포구와 서대문구 일대 노후 주거지에 본격 적용하기 시작했습니다. 보정계수가 적용되면 허용 용적률 인센티브 범위가 확대되어 조합원의 분담금 부담이 약 10~15%가량 경감되는 효과가 있습니다. 서울시는 이를 통해 그동안 사업성 부족으로 멈춰 섰던 강북권 노후 주택지의 정비사업이 다시 탄력을 받을 것으로 기대하고 있으며, 하반기에는 적용 대상을 서울 전역으로 넓힐 계획입니다.

 

- 압구정 3구역, 70층 초고층 설계안 확정 및 경관심의 통과

강남 재건축의 상징인 압구정 3구역이 서울시 도시계획위원회 심의를 거쳐 최고 70층 높이의 초고층 설계안을 최종 확정했습니다. 한강변 스카이라인의 획기적인 변화를 예고하는 이번 계획안에는 공공기여를 통한 한강 보행교 설치와 주변 도로망 개선안이 포함되었습니다. 3.3㎡당 공사비가 역대 최고 수준인 1,200만 원대를 상회할 것으로 예상됨에도 불구하고, 조합원들은 자산 가치 극대화를 위해 하이엔드 브랜드 도입과 특화 설계를 강하게 요구하고 있어 향후 시공사 선정 결과에 귀추가 주목됩니다.

- 압구정4구역 재건축, 공사비 2.1조 원 규모 시공사 선정 돌입

대한민국 재건축 최대어 중 하나인 강남구 압구정4구역이 본격적인 시공사 선정 절차에 들어갔습니다. 총 공사비가 2조 1,154억 원에 달하며, 3.3㎡(평)당 공사비는 1,250만 원으로 책정되어 역대 최고 수준을 기록했습니다. 최고 69층의 초고층 설계를 예고한 가운데, 삼성물산과 GS건설 등 1군 건설사들의 '빅매치'가 예상됩니다. 이곳의 결과는 향후 압구정 다른 구역들의 시공사 선정 기준점이 될 전망입니다.

- 성북 동소문2구역 통합심의 통과, 20년 만에 618가구 공급 가시화

서울 성북구 한성대입구역 인근의 동소문2구역 재개발 사업이 서울시 통합심의를 통과했습니다. 이로써 이곳에는 최고 35층 높이의 아파트 618가구가 들어설 예정입니다. 이번 심의에서는 인근 성북천과 연계된 공개공지 활용 방안이 주문되었으며, 신속통합기획 2.0이 적용되어 사업시행계획 인가까지 속도가 붙을 전망입니다. 낙후된 저층 주거지가 역세권 랜드마크로 변모하는 상징적인 사례가 될 것으로 보입니다.

- 송파구, 41곳 정비사업 쾌속 질주... ‘명품 송파’ 도약

서울 자치구 중 가장 활발한 정비사업을 진행 중인 송파구가 재건축·재개발 41곳의 추진 현황을 점검했습니다. 특히 거여·마천지구가 2033년 신도시급 명품 주거지로 탈바꿈할 예정이며, 마천2구역은 정비구역 지정을 눈앞에 두고 있습니다. 서강석 송파구청장은 "정비사업은 규제가 아닌 지원 행정"임을 강조하며 갈등 관리와 절차 단축을 통해 조합원들의 금융 비용을 최소화하겠다는 방침을 밝혔습니다.

4. [하우징워치 조사] 서울 재건축 단지 ‘공사비 갈등’ 6개월 전 대비 30% 감소

최근 건설사와 조합 간의 가장 큰 걸림돌이었던 공사비 증액 갈등이 다소 진정 국면에 접어들었다는 조사 결과가 나왔습니다. 하우징워치가 서울 내 주요 사업지 50곳을 전수조사한 결과, 정부의 공사비 검증 제도 강화와 조합의 실무 능력 향상으로 인해 '합의 도출' 성공 사례가 늘고 있습니다. 특히 '물가 연동제'를 세분화하여 계약서에 명기하는 방식이 확산되면서 불필요한 법적 분쟁이 줄어든 것이 주요 원인으로 분석됩니다. 다만, 원자재 가격 변동폭이 여전히 커 안심하기는 이르다는 지적도 나옵니다.

 

5. [1기 신도시 선도지구] ‘통합 재건축’ 동의율 90% 돌파 단지 속출

분당, 일산 등 1기 신도시 내 선도지구 지정을 노리는 단지들의 동의서 징구 속도가 무서운 기세입니다. 특별법에 따른 용적률 상향 혜택을 받기 위해 개별 단지가 아닌 '통합 재건축'을 선택한 구역들이 늘어나면서, 일부 단지는 동의율 90%를 넘어서며 우선순위 확보에 사활을 걸고 있습니다. 지자체는 주민 참여도와 노후도, 주변 교통 영향 등을 종합적으로 평가하여 다음 달 최종 선도지구를 발표할 예정입니다.

 

6. [가로주택정비사업]

- ‘소규모’ 한계 벗고 ‘클러스터형’ 개발로 진화

면적 제한으로 인해 대단지 아파트 대비 경쟁력이 낮았던 가로주택정비사업이 인접 구역 간 통합 개발인 '클러스터형'으로 활로를 찾고 있습니다. 경기도 내 몇몇 사업지에서는 3~4개의 소규모 구역이 조합설립 단계부터 협의체를 구성하여 공동으로 시공사를 선정하고 커뮤니티 시설을 공유하는 방식을 택하고 있습니다. 이를 통해 대단지 프리미엄을 확보하는 동시에 사업 속도는 소규모 정비사업의 장점을 그대로 유지하는 두 마리 토끼를 잡고 있다는 평입니다.

- 소규모주택정비사업 사업요건 대폭 완화... 신탁 요건 삭제

가로주택정비 등 소규모 정비사업의 걸림돌이었던 요건들이 대폭 개선됩니다. 국토교통부는 신탁업자가 시행자로 지정될 때 필요했던 '토지 면적 3분의 1 이상 신탁' 요건을 삭제했습니다. 대신 토지등소유자 2분의 1 이상의 추천만으로도 지정이 가능해집니다. 이는 재산권 행사 제약 우려를 줄여 사업 추진 속도를 높이기 위한 조치로, 소규모 노후 주거지 개발에 활력을 불어넣을 것으로 기대됩니다.

 

7. [건설업계]

- ‘수주 선별수익성’ 강화… 하이엔드 브랜드만 고집

건설사들이 출혈 경쟁을 피하고 수익성을 극대화하기 위해 서울 핵심지 이외의 지역에서는 수주 활동을 최소화하는 '선별 수주' 경향이 뚜렷해지고 있습니다. 특히 강남, 용산, 한강변 등 랜드마크 입지에만 자사의 하이엔드 브랜드를 적용하고, 나머지 지역은 수주 자체를 포기하거나 보수적인 공사비를 제시하고 있습니다. 이로 인해 외곽 지역 조합들은 시공사 유찰이 반복되는 등 양극화 현상이 심화되고 있어 정부 차원의 대책 마련이 시급해 보입니다.

- GS건설, 2026년 정비사업 수주 목표 8조 원 설정... 역대 최대 규모

GS건설이 올해 도시정비사업 수주 목표액을 12년 만에 최고 수준인 8조 원으로 잡았습니다. 이는 2023년 부진을 딛고 매년 두 배씩 성장하는 추세를 반영한 것입니다. 최근 송파한양2차 수주를 시작으로 압구정, 여의도, 목동 등 서울 핵심 지역에 역량을 집중할 계획입니다. 특히 하이엔드 브랜드 파워를 앞세워 한강변 랜드마크 확보를 통한 시장 지배력 강화를 노리고 있습니다.

 

8. [부동산원] ‘정비사업 공사비 검증 가이드라인’ 개정안 시행

한국부동산원이 공사비 증액 요구의 적절성을 보다 정밀하게 판단하기 위해 가이드라인을 전면 개정했습니다. 기존의 모호했던 설계 변경에 따른 자산 가치 상승분을 정량화된 수치로 산출할 수 있도록 기준을 마련한 것이 핵심입니다. 조합은 시공사의 무분별한 증액 요구를 방어할 수 있는 근거를 갖게 되었고, 건설사 또한 합리적인 수준의 공사비 보전을 보장받을 수 있게 되어 정비사업 현장의 투명성이 한층 높아질 것으로 기대됩니다.

 

9. 부산·대구 등 지방 광역시, ‘노후계획도시 특별법’ 적용 준비 착수

수도권 1기 신도시에 집중되었던 정비사업 특혜 논란이 지방 광역시로 확산되면서 부산 해운대, 대구 수성 등 지방 노후 거주지들도 특별법 적용을 위한 기본계획 수립에 들어갔습니다. 지방 지자체들은 인구 감소와 미분양 리스크를 고려하여 수도권과는 차별화된 '지역 맞춤형 정비 모델'을 구상 중입니다. 특히 직주근접을 강화한 콤팩트시티 개념을 도입하여 정비사업이 단순 주거지 개선을 넘어 도시 경쟁력 회복의 발판이 되도록 하겠다는 전략입니다.

 

10. 이주비 대출 규제 직격탄, 서울시 국토부에 ‘규제 완화’ 긴급 건의

정비사업 마무리 단계인 '이주' 과정에서 조합원들이 대출 규제로 자금 조달에 큰 어려움을 겪고 있습니다. 서울시 조사 결과, 올해 이주를 앞둔 구역 43곳 중 91%인 39곳이 차질을 빚고 있는 것으로 나타났습니다. 1주택자 LTV 40% 적용 등 강력한 규제가 공급 절벽을 야기할 수 있다는 우려에 따라, 서울시는 이주비 대출 규제 완화를 정부에 공식 건의하며 정비사업 정상화를 촉구하고 나섰습니다.