핵심 입지의 가치 극대화

도시다시 뉴스 10 - 2026년 3월 5일 (목)

1. 서울시, ‘초고층 프리미엄’ 압구정·여의도 용적률·높이 규제 추가 완화 검토

서울시가 한강변 핵심 재건축 지역인 압구정과 여의도의 사업성을 극대화하기 위해 추가적인 규제 완화를 검토 중입니다. 시 고위 관계자에 따르면, 50층 이상 초고층 건축 시 발생하는 공사비 상승분을 고려하여 추가적인 용적률 인센티브를 부여하고, 기부채납 비율을 일부 조정하는 방안이 논의되고 있습니다. 이는 최근 공사비 급등으로 인해 조합원 분담금이 눈덩이처럼 불어나며 사업이 정체될 조짐을 보이자, 시가 선제적으로 대응에 나선 것으로 풀이됩니다. 특히 압구정 3구역 등 신속통합기획을 추진 중인 단지들이 직접적인 수혜를 입을 것으로 예상되며, 한강변 스카이라인의 획기적인 변화가 가속화될 전망입니다.

2. 국토부, ‘1기 신도시 선도지구’ 500억 규모 특례보증 지원

정부가 분당, 일산 등 1기 신도시 재건축 선도지구의 원활한 자금 조달을 위해 총 500억 원 규모의 특례보증을 지원합니다. 주택도시보증공사(HUG)를 통해 제공되는 이번 보증은 이주비 및 초기 공사비 조달에 어려움을 겪는 조합들을 대상으로 합니다. 노후계획도시 정비 특별법에 따라 지정된 선도지구들이 실제 착공까지 이어지도록 정부가 재정적 '마중물'을 제공하는 셈입니다. 이번 조치로 대규모 이주 수요에 따른 전세 시장 불안을 최소화하고, 건설사들의 수주 참여 유인을 높여 사업 속도를 끌어올릴 것으로 기대됩니다.

3. '공사비 갈등' 노량진8구역, SH공사 '공사비 검증' 1호 사업장 지정

공사비 증액 문제로 시공사와 갈등을 겪던 노량진8구역 재개발 조합이 서울주택도시공사(SH공사)의 '공사비 검증 컨설팅' 1호 사업장으로 지정되었습니다. SH공사는 전문 인력을 투입해 시공사가 요구한 공사비 증액분의 적정성을 객관적으로 검증하고, 조합과 시공사 간의 합리적인 타협안을 제시할 예정입니다. 이는 서울시가 도입한 '정비사업 공사비 갈등 해소 대책'의 일환으로, 공공이 적극적으로 개입해 갈등을 조기에 봉쇄하고 사업 지연을 막겠다는 강력한 의지로 해석됩니다. 이번 검증 결과는 향후 유사한 갈등을 겪는 다른 사업장들의 중요한 이정표가 될 것입니다.

4. ‘매물 잠김’ 해소될까? 정부, 투기과열지구 조합원 지위양도 규제 한시 완화 추진

정부가 이르면 상반기 중 투기과열지구 내 재개발·재건축 단지의 조합원 지위양도 제한 규정을 한시적으로 완화하는 방안을 추진합니다. 현재 재건축은 조합설립인가 이후, 재개발은 관리처분계획인가 이후 원칙적으로 지위 양도가 금지되어 있어 매물 부족과 가격 왜곡 현상이 지적되어 왔습니다. 이번 완화 조치는 장기 정체 사업장의 유동성을 공급하고, 실수요자들의 진입 장벽을 낮추기 위한 것입니다. 다만, 투기 수요 유입 우려를 고려하여 3년 이상 소유 및 거주 등 엄격한 요건을 적용할 것으로 보이며, 시장에 미칠 파급력에 귀추가 주목됩니다.

5. 부산 재개발 최대어 ‘시민공원 촉진2-1구역’, 하이엔드 브랜드 대결 본격화

부산 지역 재개발 최대어로 꼽히는 시민공원 주변 촉진2-1구역 시공사 선정을 앞두고 대형 건설사들의 '하이엔드 브랜드' 대결이 뜨겁습니다. 삼성물산, 현대건설, 포스코이앤씨 등은 자사의 최상위 브랜드를 제안하며 부산 시민공원 조망권과 차별화된 커뮤니티 시설을 내세워 조합원 표심 잡기에 나섰습니다. 특히 이 지역은 용적률 인센티브를 통해 초고층 랜드마크 단지로 조성될 예정이어서, 건설사들에게는 브랜드 이미지를 제고하고 지방 정비사업 시장의 주도권을 쥐기 위한 핵심 승부처가 되고 있습니다.

6. 오세훈표 '모아타운', 1호 준공 단지 탄생… 소규모 정비 모델 성공 첫발

서울시의 소규모 주택정비 모델인 '모아타운' 1호 준공 단지가 탄생했습니다. 강북구 번동 일대의 5개 가로주택정비사업 구역을 묶어 통합 개발한 이 단지는 노후 저층 주거지를 대단지 아파트 수준의 쾌적한 주거환경으로 탈바꿈시켰다는 평가를 받습니다. 지하주차장 통합 설치, 공공시설 확보 등 모아타운만의 장점이 실제로 구현되면서, 대규모 재개발이 어려운 다른 노후 주거지들의 벤치마킹 사례가 될 전망입니다. 서울시는 이번 성공 사례를 바탕으로 모아타운 지정을 확대하고 사업 속도를 높이기 위한 지원을 강화할 계획입니다.

7. ‘조합 내부 갈등’ 여의도 한양, 신탁 방식 도입으로 사업 정상화 시도

조합 내 내분과 공사비 협상 난항으로 사실상 사업이 멈춰 섰던 여의도 한양아파트 재건축 사업이 '신탁 방식' 도입을 통해 정상화를 시도합니다. 조합은 최근 총회를 열고 자산신탁사를 사업시행자로 지정하는 안건을 가결했습니다. 신탁 방식은 전문성을 갖춘 신탁사가 사업을 주도하여 투명성을 높이고 자금 조달을 원활하게 한다는 장점이 있습니다. 여의도 핵심 입지임에도 갈등으로 지체되었던 한양아파트가 신탁 방식 도입으로 다시금 속도를 낼 수 있을지 시장의 관심이 쏠리고 있습니다.

8. 송파 한양1차, 43년 만에 954가구 역세권 대단지로 재탄생

​서울 송파구의 노후 아파트 단지인 '한양1차'가 마침내 재건축의 본궤도에 올랐습니다. 서울시는 지난 3월 5일 열린 제3차 도시계획위원회에서 송파구 송파동 100번지 일대 '한양1차아파트 재건축 정비계획 결정 및 정비구역 지정안'을 수정 가결했습니다. 1983년 준공되어 올해로 43년 차를 맞은 이 단지는 그동안 지지부진했던 사업 속도로 주민들의 숙원이 깊었던 곳입니다.
​이번 심의 통과로 기존 576가구였던 한양1차는 최고 30층 이하, 총 954가구(공공주택 109가구 포함)의 명품주거 단지로 거듭나게 됩니다. 특히 이 단지는 지하철 8·9호선이 교차하는 석촌역 인근의 더블 역세권이라는 강력한 입지 조건을 갖추고 있어, 이번 정비계획 통과는 송파구 일대 주거 지도를 바꾸는 중요한 변곡점이 될 것으로 보입니다.
​서울시는 이번 계획에서 단지 내부에 공공보행통로를 설치해 인근 주민들의 지하철역 접근성을 높이고, 지역 사회와 공유할 수 있는 커뮤니티 시설을 배치하도록 했습니다. 또한, 공공주택 109가구는 사회적 혼합(Social Mix)을 적용하여 다양한 가구 형태가 어우러지는 고품격 임대주택으로 공급될 예정입니다. 이번 결정은 서울시의 '속도감 있는 주택 공급' 기조가 강남권 핵심 입지에서도 차질 없이 이행되고 있음을 보여주는 사례로, 향후 인근 삼익아파트나 송파 미성아파트 등 주변 재건축 사업에도 긍정적인 자극제가 될 전망입니다.

9. ‘실거주 의무 폐지’ 무산에 분양시장 찬바람… 재건축 단지 청약 흥행 '빨간불'

분양가상한제 적용 주택에 대한 '실거주 의무 폐지' 법안 처리가 국회에서 다시금 무산되면서, 재건축 단지 분양 시장에 찬바람이 불고 있습니다. 실거주 의무가 유지될 경우 당장 입주 시점에 잔금을 마련해야 하는 수험생들의 부담이 커져 청약 수요가 위축될 수밖에 없습니다. 특히 둔촌주공(올림픽파크 포레온) 등 대단지 입주를 앞두고 자금 조달에 비상이 걸린 예비 당첨자들이 늘어나면서, 향후 분양 예정인 다른 재건축 단지들의 청약 흥행에도 부정적인 영향을 미칠 것으로 우려됩니다.

10. 국토부, '빈집 및 소규모주택 정비법' 개정… 가로주택정비사업 요건 완화

국토교통부가 가로주택정비사업의 활성화를 위해 '빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법' 시행령을 개정, 사업 요건을 완화했습니다. 개정안에 따르면, 가로구역 내 노후·불량건축물 비율 요건이 기존 3분의 2에서 60%로 낮아지고, 사업 시행 구역 면적도 확대될 수 있는 길이 열렸습니다. 이는 대규모 재개발이 어려운 미니 재건축 형태의 가로주택정비사업을 통해 도심 내 주택 공급을 신속하게 늘리겠다는 취지입니다. 용건 완화로 인해 사업 추진이 가능해진 지역들이 늘어나면서 소규모 정비사업 시장에 활력이 돌 것으로 기대됩니다.

 

※ "도시다시 뉴스" 로 본 전문가적 견해(Insight)

2026년 3월 5일 현재, 한국의 도시정비사업 시장은 '공공의 적극적 개입을 통한 갈등 해소와 속도전', 그리고 '핵심 입지의 가치 극대화'라는 두 가지 큰 흐름을 보이고 있습니다.

• 공공의 역할 변화 : 서울시(SH공사)의 공사비 검증 1호 사업장 지정은 공공이 더 이상 단순 인허가권자가 아닌, '갈등 조정자'로서 적극적으로 개입하겠다는 신호입니다. 이는 공사비 리스크로 인한 사업 지연을 최소화하려는 고육지책이며, 동시에 신탁 방식의 도입 확산과 맞물려 정비사업의 투명성과 전문성을 높이는 계기가 되고 있습니다.
• 규제 완화의 이중성 : 한강변 핵심 지역에 대한 추가 규제 완화 검토와 1기 신도시 특례보증 지원은 정부와 지자체의 공급 확대 의지를 반영합니다. 하지만 실거주 의무 폐지 무산과 같은 규제 유지 요인은 시장에 즉각적인 찬바람을 일으키며 청약 시장의 양극화를 심화시키고 있습니다.
• 하이엔드 브랜드와 스마트 기술 : 부산 촉진2-1구역 수주전에서 보듯, 핵심 입지에서는 대형 건설사들의 하이엔드 브랜드 경쟁이 치열하며, 이는 용적률 상향과 맞물려 도심 스카이라인을 바꾸고 있습니다. 또한 모아타운 1호 준공 등 소규모 정비사업의 성공 사례는 디지털 기술(디지털 트윈)과 결합하여 '스마트 정비사업'이라는 새로운 표준을 만들어가고 있습니다.

종합적으로, 현재 시장은 정책적 속도전과 시장 리스크(공사비, 고금리, 실거주 의무)가 팽팽하게 맞서고 있습니다. 투자자와 조합원은 공공의 갈등 조정 능력과 핵심 입지의 추가 완화 혜택, 그리고 개별 사업장의 자금 조달 능력을 면밀히 분석해야 하는 시점입니다.