주택 공급의 속도 혁명

도시다시 뉴스 10 - 2026년 03월 04일 (수)

1. 서울시, ‘8만 5천 호 신속착공 6종 패키지’ 전격 도입

오세훈 서울시장이 2028년까지 재개발·재건축 8만 5,000가구의 조기 착공을 선언했습니다. 이번 대책의 핵심은 '신속착공 6종 패키지'입니다. 전자총회 활성화와 비용 지원을 통해 의사결정 기간을 최대 한 달 단축하고, 이주가 완료된 조합에는 전문가를 투입해 해체 심의 기간을 줄여 즉시 착공이 가능하도록 돕습니다. 또한 구조·굴토 심의를 하나로 묶는 통합심의를 시행해 행정 절차를 대폭 간소화합니다. 시는 253개 정비구역의 공정표를 전수 점검하여 85개 핵심 공급 전략 사업지를 선정했으며, 이를 통해 공급 가뭄을 정면 돌파하겠다는 의지를 보이고 있습니다.

2. 분당 1기 신도시 선도지구, 6개 구역 ‘특별정비구역’ 지정 완료

성남시는 분당 선도지구 내 6개 구역을 특별정비구역으로 공식 지정·고시했습니다. 이번 지정으로 계획 가구 수는 기존보다 약 6,000가구 늘어난 총 1만 3,574가구 규모로 확정되었습니다. '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법'에 따라 용적률 인센티브가 적용되며, 이르면 내년 말 착공을 목표로 사업이 급물살을 타고 있습니다. 일산, 평촌, 산본 등 타 1기 신도시들도 분당의 사례를 벤치마킹하여 구역 지정 절차를 서두르고 있어, 수도권 정비사업의 새로운 이정표가 될 전망입니다.

3. 압구정 3·5구역 시공자 선정 돌입… ‘한강변 랜드마크’ 대격돌

서울 재건축의 최대어인 압구정 3구역과 5구역이 본격적인 시공자 선정 절차에 들어갔습니다. 최근 열린 현장설명회에는 현대건설, 삼성물산, GS건설 등 국내 주요 건설사들이 대거 참여하며 뜨거운 관심을 입증했습니다. 압구정 3구역은 서울시의 신속통합기획을 통해 최고 70층 이상의 초고층 단지로 탈바꿈할 예정입니다. 조합은 오는 4월 10일 입찰을 마감할 계획이며, 건설사들은 한강 조망권 극대화와 혁신적인 설계를 내세워 수주전에 총력을 기울이고 있습니다.

4. 공사비 갈등 해법 제시… 정부 ‘표준계약서’ 의무화 추진

공사비 증액을 둘러싼 조합과 시공사 간의 갈등을 해결하기 위해 국토교통부가 '정비사업 표준공사계약서' 사용을 강력히 권고하고 나섰습니다. 새 표준계약서에는 이주, 해체, 착공 단계별 기한을 명확히 규정하고, 공사비 변경 시 SH(서울주택도시공사) 등 공공기관의 검증을 선제적으로 거치도록 하는 내용이 포함되었습니다. 이는 최근 공사비 급등으로 인해 멈춰 선 사업장이 늘어나는 것을 방지하기 위한 조치로, 향후 공사비 검증 컨설팅 비용 지원도 확대될 예정입니다.

5. 3월 전국 3만 7,000가구 분양… ‘노량진·방화’ 대단지 주목

본격적인 봄 분양 시장이 열리며 전국에서 3만 7,000여 가구가 쏟아집니다. 서울에서는 노량진 6구역을 재개발한 ‘라클라체 자이 드파인’(GS건설·SK에코플랜트)과 방화 6구역의 ‘래미안 엘라비네’(삼성물산)가 공급되어 청약 시장의 바로미터가 될 전망입니다. 수도권 분양 물량이 2만 4,000가구에 달하는 가운데, 고금리와 공사비 인상으로 인한 분양가 상승세가 계속되고 있어 수요자들의 자금 계획이 어느 때보다 중요해진 시점입니다.

6. 목동 2단지, ‘신탁 방식’ 재건축으로 사업 속도 박차

양천구 목동 2단지가 하나자산신탁을 사업시행자로 지정 고시하며 신탁 방식 재건축의 선두 주자로 나섰습니다. 신탁 방식은 조합 설립 없이 신탁사가 사업을 대행하여 전문성을 높이고 자금 조달을 원활하게 하는 장점이 있습니다. 최근 조합 내 갈등이나 공사비 협상 난항을 겪는 사업지들이 늘어나면서 목동을 필두로 여의도, 강남권에서도 신탁 방식을 채택하는 단지가 증가하는 추세입니다. 목동 2단지는 이를 통해 통합 심의 등 인허가 기간을 단축할 계획입니다.

7. ‘약수역 인근’ 도심공공주택복합사업… 30층 명품단지 변모

중구 약수역 인근의 도심공공주택복합사업이 구체적인 청사진을 드러냈습니다. 남산과 한강 조망이 가능한 최고 30층 규모의 고품격 주거단지로 조성될 예정입니다. 이번 사업은 저층 주거지의 열악한 환경을 개선하면서도 공공이 주도하여 사업성을 보전하는 모델로 평가받습니다. 특히 용도지역 상향과 용적률 완화 혜택을 통해 총 1,600여 가구가 공급될 예정이며, 서울 도심 내 부족한 신축 주택 수요를 일부 해소할 것으로 기대됩니다.

8. 조합원 지위양도 제한 완화 건의… 서울시 “사업 동력 확보”

서울시가 정비사업의 원활한 추진을 위해 정부에 '조합원 지위양도 제한' 규정을 3년 한시적으로 완화해 줄 것을 건의했습니다. 현재 투기과열지구 내 재건축은 조합 설립 이후, 재개발은 관리처분계획 인가 이후 지위 양도가 제한되어 있어 사업이 정체된 현장의 매물 잠김 현상이 심화되고 있다는 판단에서입니다. 이 규제가 완화될 경우 거래 활성화는 물론 사업 추진을 원하는 새로운 소유주 유입으로 정비사업에 활력이 돌 것으로 기대됩니다.

9. 부산 ‘광안5구역’ 재개발, 대형 건설사 수주전 본격화

지방 정비사업 시장도 부산을 중심으로 달아오르고 있습니다. 부산 수영구 광안5구역 재개발 현장설명회에 GS건설과 대방건설이 참여하며 2차 입찰이 진행 중입니다. 지난 1차 입찰은 유찰되었으나, 이번에는 입찰 조건 조정 등을 통해 건설사들의 참여가 유도되었습니다. 해운대 우동1구역이 수의계약으로 선회하는 등 지방은 선별 수주 경향이 뚜렷해지고 있지만, 광안리와 같은 핵심 입지는 여전히 높은 프리미엄을 형성하며 주목받고 있습니다.

10. AI·디지털 트윈 기술 도입하는 2026 도시정비사업

국토교통부와 서울시는 2026년 신규 도시재생 및 정비사업에 AI(인공지능)와 디지털 트윈 기술을 적극 도입하기로 했습니다. '정비사업 공정관리 캘린더' 앱을 통해 조합원들이 실시간으로 사업 진행 상황을 확인하고, 디지털 트윈을 활용해 일조권 및 조망권을 사전에 정밀하게 시뮬레이션함으로써 민원과 갈등을 최소화합니다. 이는 '스마트 정비사업' 시대로의 전환을 의미하며, 투명성 강화와 사업 기간 단축이라는 두 마리 토끼를 잡으려는 전략입니다.

 

※ "도시다시 뉴스 10" 으로 본 전문가적 견해(Insight)

• 공급의 속도 혁명 : 서울시와 정부는 '공급 가뭄' 해결을 위해 모든 행정력을 속도에 집중하고 있습니다. 특히 인허가 통합심의와 전자총회 도입은 과거 10년 넘게 걸리던 정비사업의 문법을 완전히 바꾸고 있습니다.
• 공사비 리스크의 제도화 : 더 이상 공사비 갈등을 민간의 영역에만 두지 않습니다. 공공(SH, LH)이 검증자로 나서고 표준계약서를 통해 갈등 소지를 사전에 차단하는 것이 사업 성패의 핵심이 되었습니다.
• 양극화와 선별 수주 : 강남 압구정이나 부산 광안리와 같은 핵심 '랜드마크' 입지에는 건설사들이 사활을 거는 반면, 외곽 지역은 유찰과 수의계약이 빈번합니다. '똘똘한 한 채' 전략은 정비사업 수주 시장에서도 극명하게 나타나고 있습니다.
• 디지털 정비사업 시대 : AI와 전용 앱을 통한 공정 관리는 사업의 투명성을 높이고 조합 내부 갈등을 줄이는 강력한 도구가 될 것입니다. 투자자나 조합원들은 이제 데이터에 기반한 의사결정이 필요합니다.