도시정비사업(재개발, 재건축)뉴스 10

2026년 현재 대한민국 부동산 및 주거 환경의 중심축인 도시정비사업(재개발·재건축)은 행정 절차의 '패스트트랙 속도전'과 공사비 인상에 대응하는 '사업성 현실화'라는 거대한 격변기를 지나고 있습니다. 서울 전역의 신속통합기획 및 통합심의 본격화 소식과 수도권 주요 거점의 주요 소식 10가지 소식을 전하고자 합니다.

1. 서울시, ‘8만 5천 호 신속착공 6종 패키지’ 전격 가동

서울시가 공급 가뭄을 해결하기 위해 오는 2028년까지 재개발·재건축 8만 5,000가구의 조기 착공을 목표로 '신속착공 6종 패키지'를 본격 실행합니다. 이 대책은 조합의 의사결정을 돕는 전자총회 활성화 비용 전액 지원을 비롯하여 구조·굴토 심의를 한 번에 해결하는 통합심의 제도를 골자로 합니다. 시는 전수 조사를 통해 선정한 85개 핵심 공급 전략 사업지를 중심으로 행정력을 집중하여, 기존 대비 정비사업 기간을 최대 1년 이상 대폭 단축하겠다는 전략적 드라이브를 걸었습니다.

2. 현대건설, 압구정5구역 시공권 최종 확보… 한강변 ‘현대 타운’ 구상

서울 강남권 재건축 시장의 최대 격전지 중 하나인 압구정5구역(한양 1·2차 아파트) 재건축 정비사업 조합이 시공사 선정 총회를 열고 현대건설을 최종 시공사로 낙점했습니다. 총사업비 약 1조 4,960억 원 규모의 이 사업을 통해 압구정5구역은 최고 68층, 총 1,397가구 규모의 하이엔드 랜드마크 단지로 거듭나게 됩니다. 현대건설은 이번 수주를 바탕으로 인근 압구정 2구역, 3구역 등과 연계하여 한강변 일대에 독보적인 ‘현대 브랜드 타운’을 구축하겠다는 청사진을 현실화하고 있습니다.

3. 분당 1기 신도시 선도지구, ‘특별정비구역’ 지정 완료 및 착공 가시화

성남시가 분당 1기 신도시 선도지구 내 시범·양지마을 등 6개 구역에 대해 ‘특별정비구역’ 지정 및 고시를 최종 완료하며 사업을 본격화했습니다. 이번 지정에 따라 완화된 용적률 인센티브가 적용되면서 계획 가구 수는 기존보다 약 6,000가구 늘어난 총 1만 3,574가구 규모로 확정되었습니다. 특히 양지마을 등은 선도지구 선정 이후 약 1년 반 만에 사업시행자 지정과 이주 계획 등 구체적인 윤곽을 드러내며 2027년 말 착공 목표를 향해 급물살을 타고 있습니다.

4. 송파 한양1차, 서울시 심의 ‘수정가결’… 954가구 역세권 단지 본궤도

서울시는 도시계획위원회(수권분과)를 개최하고 송파구 송파동 일대 '한양1차아파트 재건축 정비계획 결정 및 정비구역 지정안'을 수정 가결했습니다. 1983년 준공되어 노후화가 심각했던 한양1차는 이번 심의 통과로 용적률 299.98%를 적용받아 최고 29층 이하, 총 954가구(공공주택 156가구 포함)의 신축 단지로 거듭납니다. 지하철 8·9호선 석촌역 더블 역세권 입지를 살린 공공보행통로와 지역 개방형 커뮤니티 시설이 도입되어 소셜 믹스 모델의 우수한 선례가 될 전망입니다.

5. 국토부·HUG, ‘1기 신도시 선도지구’에 500억 규모 특례보증 전격 지원

정부가 노후계획도시 정비 특별법에 의해 지정된 선도지구들의 실질적인 금융 애로를 해소하기 위해 주택도시보증공사(HUG)를 통해 총 500억 원 규모의 특례보증을 지원합니다. 고금리와 대출 규제로 초기 자금 조달 및 조합원 이주비 마련에 난항을 겪던 정비사업장에 일종의 재정적 마중물을 제공하는 셈입니다. 이를 통해 대규모 이주 수요로 발생할 수 있는 전세 시장 불안을 선제적으로 통제하고, 시공사들의 수주 참여 유인을 높여 공급 속도를 배가할 방침입니다.

6. 서울시 정비사업 통합심의, ‘남영동 업무지구 2구역’·‘온수동 빌라’ 통과

서울시의 주거 및 도시정비 정책이 통합심의위원회를 통해 더욱 신속하게 연출되고 있습니다. 제11차 통합심의위원회 결과 용산구 ‘남영동 업무지구 제2구역’ 재개발안이 수정 가결되어 지하 8층~지상 37층 규모의 주거·업무 복합단지(672세대)로 조성됩니다. 구로구 ‘온수동 빌라 재건축’ 역시 특별건축구역 지정을 통해 창의적인 디자인을 도입, 최고 44층, 15개 동, 총 1,453세대의 대규모 보행친화형 단지로 탈바꿈하는 계획이 조건부 의결되었습니다.

7. '공사비 갈등 해법' 노량진8구역, SH공사 공사비 검증 1호 사업장 지정

증액 문제를 두고 조합과 시공사 간의 대립이 첨예했던 노량진8구역 재개발 조합이 서울주택도시공사(SH공사)의 '공사비 검증 컨설팅' 1호 사업장으로 지정되며 타협점을 찾기 시작했습니다. SH공사는 전담 전문 인력을 배치하여 시공사가 요구한 자재비 및 인건비 상승분의 적정성을 투명하게 검증하고 합리적인 중재안을 내놓을 계획입니다. 이는 공공이 정비사업의 단순 인허가권자를 넘어 적극적인 '갈등 조정자'로 개입하여 사업 중단을 방지하겠다는 의지를 보여줍니다.

8. 신반포21차, 2년 만에 공사비 갈등 극적 봉합… ‘60% 증액’ 합의

공사비 분쟁으로 착공이 장기간 표류했던 서초구 신반포21차 재건축 사업이 마침내 시공사와의 증액 협상을 마무리 지었습니다. 최종 계약 금액은 원자재 가격 폭등과 글로벌 인건비 상승 여파를 반영하여 초기 계약 대비 약 60% 상향된 수준에서 타결되었습니다. 무조건적인 거부보다는 현실적인 마진율을 인정하고 사업 지연에 따른 금융 비용을 줄이는 것이 이득이라는 조합원들의 실리적 판단이 작용하였으며, 타 강남권 사업장에도 가이드라인이 될 전망입니다.

9. 서울시, 신통기획 후보지 6곳 ‘토지거래허가구역’ 신규 및 재지정

서울시는 신속통합기획(신통기획) 주택재개발 후보지로 선정된 광진구 중곡동, 구로구 개봉·고척동 등 신규 후보지 6곳(총 0.48㎢)을 토지거래허가구역으로 전격 지정했습니다. 더불어 지정 기간이 만료되는 기존 공공재개발 및 신통기획 구역 40곳에 대해서도 내년 4월까지 지정을 연장하여 투기 수요를 차단합니다. 이번 규제는 정비사업 진행 과정에서 발생하는 급격한 지가 상승을 억제하고 실소유자 중심의 거래 환경을 마련하기 위한 안전장치입니다.

10. 소규모 정비사업 제도 개편, 동의율 완화 및 법적상한 용적률 120% 완화

소규모 정비사업의 대안으로 꼽히는 가로주택정비 및 소규모재건축·재개발의 진입 장벽이 대폭 낮아졌습니다. 개정 정비사업 정책에 따라 소규모재건축의 조합설립 동의율이 기존 75%에서 70%로, 소규모재개발 및 가로주택정비는 80%에서 75%로 각각 완화되어 도정법 재개발 동의율 수준과 형평성을 맞추게 되었습니다. 또한, 정비기반시설을 공공에 기부채납하는 경우 법적상한 용적률의 최대 120%까지 인센티브를 부여받을 수 있게 되어 미니 정비사업지의 사업성이 획기적으로 개선되었습니다.

 

2026년 중순 현재 전개되는 한국의 도시정비사업 시장은 행정의 '속도 혁명'과 시장의 '공사비 현실화 수용'이라는 두 축으로 재편되고 있으며, 이를 크게 세 가지 핵심 인사이트로 요약할 수 있습니다.

• 인허가·의사결정의 ‘패스트트랙 제도화’

과거 구역 지정부터 착공까지 10년 이상 소요되던 정비사업의 문법이 서울시의 '6종 패키지', '통합심의', '신속통합기획' 등 정책 고도화로 인해 평균 2~3년 이상 단축되고 있습니다. 전자총회나 소규모 정비사업 동의율 완화(70~75%) 규정은 조합 내부 갈등으로 인한 정체 리스크를 공공의 법제 제도로 돌파하겠다는 정부와 지자체의 의지를 담고 있습니다.

• 공사비 갈등의 출구 전략 : '공공 검증'과 '실리적 증액 합의'

신반포21차의 60% 증액 합의 및 개포우성6차의 수의계약 흐름에서 보듯, 조합들은 무조건적인 시공사 배척보다 사업 지연에 따른 금융 비용 폭탄을 피하는 실리(인정할 것은 인정하는 증액)를 택하고 있습니다. 여기에 SH공사 등의 공공기관이 객관적 마진율을 검증해 주는 중재 시스템(노량진8구역 사례)이 결합되면서 정비사업 시장의 리스크가 제도권 안에서 완화되는 추세입니다.

• 핵심 입지의 강세와 ‘브랜드 타운화’ 양극화 심화

압구정5구역을 수주한 현대건설의 '한강변 현대타운 구상'이나 분당 선도지구의 자금 특례보증 집중 현상에서 보듯 건설사와 금융 자본은 미래 가치가 확실한 '초우량 입지'에만 사활을 거는 선별 수주 경향을 굳히고 있습니다. 용적률 완화 혜택(최대 120%)을 적극적으로 활용할 수 있고 자금 조달력이 검증된 서울 핵심지와 1기 신도시 선도지구 위주로 주택 공급이 편중되는 ‘디커플링(양극화)’은 향후 더욱 뚜렷해질 것입니다.

 

 

작성자 : 도시정비CMer