도시정비사업, 공공은 밀어주고 사업지는 달린다.

도시다시 뉴스 10 - 2026년 2월 26일 (목)

1. 서울시 '사업성 보정계수' 도입 1년… 강북·서남권 57곳 수혜

서울시가 도입한 '사업성 보정계수' 제도가 시행 1년 만에 가시적인 성과를 내고 있습니다. 서울시는 현재까지 57개 정비 사업지에 이 계수를 적용했으며, 수혜 구역의 95%가 강북 및 서남권에 집중되어 지역 간 사업성 격차를 해소하는 데 기여했습니다. 특히 노원구와 도봉구 일대 재건축 단지들은 일반 분양 물량이 늘어남에 따라 조합원 1인당 평균 분담금이 약 3,800만 원 줄어드는 등 실질적인 혜택을 보고 있습니다. 서울시는 2025년 평균 공시지가를 기준으로 보정계수를 재공고하여 사업 예측 가능성을 더욱 높일 계획입니다.

2. 국토부, '소규모 주택정비사업' 문턱 대폭 낮춘다 (2월 27일 시행)

내일부터 '빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법' 개정안이 시행됩니다. 이번 개정으로 가로주택정비와 소규모 재개발·재건축의 조합 설립을 위한 주민 동의율이 80%에서 75%로 완화됩니다. 또한 임대주택 인수 가격 기준이 기존 '표준건축비'에서 '기본형건축비의 80%' 수준으로 상향되어 공사비 상승분을 현실적으로 반영할 수 있게 되었습니다. 이는 사업성 악화로 중단 위기에 처했던 소규모 정비구역들에게 큰 동력이 될 전망입니다.

3. 양천구 목동 재건축 속도… 2031년까지 5.7만 호 착공 목표

양천구는 목동 1~14단지 전 구역의 정비구역 지정을 마무리지으며 서울 도시정비의 핵심축으로 부상하고 있습니다. 이기재 양천구청장은 목동 아파트 단지들이 본격적인 재건축 국면에 진입했으며, 2031년까지 약 5만 7천 호의 착공을 목표로 사업을 추진 중이라고 밝혔습니다. 현재 다수의 단지가 조합 설립 및 사업시행인가 단계로 빠르게 진입하고 있으며, 전체 서울 정비 물량의 약 12%가 양천구에 집중되어 있어 향후 공급 시장의 향방을 결정할 주요 변수가 될 것으로 보입니다.

4. "전자투표 믿어도 되나?"… 재개발·재건축 현장 유효성 논란 확산

최근 정비사업 현장에서 의사결정 속도를 높이기 위해 도입된 전자투표 시스템이 보안 및 유효성 논란에 휩싸였습니다. 일부 조합원들이 본인 인증 과정의 허점과 투표 결과 조작 가능성을 제기하며 소송을 검토하는 사례가 늘고 있습니다. 전문가들은 전자투표가 사업 기간 단축에는 효과적이지만, 법적 분쟁을 방지하기 위해서는 더욱 강력한 보안 표준과 공공의 관리 감독이 필요하다고 지적합니다. 이로 인해 서면 결의와 전자투표를 병행하는 단지들이 늘고 있는 추세입니다.

5. 풍납극동 아파트, 재건축 추진위 동의율 하루 만에 50% 돌파

송파구 풍납극동아파트가 재건축 사업에서 이례적인 속도를 기록했습니다. 주민자율 방식으로 추진위원회 설립 동의서 징구를 시작한 지 단 하루 만에 동의율 50%를 넘어섰습니다. 이는 공공 방식이나 전자투표를 활용하지 않고 소유주들의 자발적인 서면 제출로만 이뤄낸 결과라 업계의 주목을 받고 있습니다. 조합 설립을 위한 70% 고지까지는 20%포인트만 남은 상태로, 풍납동 일대 정비사업 중 가장 빠른 행보를 보이고 있습니다.

6. 동대문구 신이문2역세권 재개발, 11년 만에 사업 부활

과거 정비구역에서 해제되었던 동대문구 이문동 신이문2역세권이 '역세권 장기전세주택' 사업으로 다시 태어납니다. 서울시 도시계획위원회 심의를 통과한 이 사업은 용적률 상향을 통해 총 757세대를 공급할 계획이며, 이 중 232세대는 장기전세주택으로 활용됩니다. 토지등소유자 수 대비 일반분양 비중이 높아 사업성이 크게 개선되었다는 평을 듣고 있으며, 다음 달 정비구역 지정을 앞두고 주민들의 기대감이 최고조에 달해 있습니다.

7. "노인복지시설 설치가 인허가 열쇠"… 서울시 재건축의 조건

서울시가 대규모 재건축 단지 인허가 시 '데이케어센터(노인주간보호센터)' 등 노인복지시설 설치를 공공기여 핵심 요건으로 강조하고 있습니다. 과거에는 님비(NIMBY) 시설로 여겨졌으나, 초고령사회 진입에 따라 필수 기반시설로 인식되고 있습니다. 강남권 주요 단지들은 단지 가치 하락을 우려해 반대하기도 했으나, 서울시의 확고한 원칙에 따라 여의도 대교아파트 등 여러 단지들이 이를 수용하며 사업 속도를 높이는 전략을 택하고 있습니다.

8. 분당 1기 신도시 재건축 '선도지구 2차전' 개막

경기도 성남시 분당신도시에서 2차 특별정비구역 지정을 위한 경쟁이 다시 불붙고 있습니다. 이미 1차 선도지구로 선정된 단지들이 사업시행 및 관리처분계획 수립에 들어간 가운데, 탈락했던 단지들과 후속 단지들이 90% 이상의 주민 동의율을 확보하며 2차 공모 준비에 매진하고 있습니다. 국토교통부는 매년 일정 물량을 추가 지정하겠다는 계획을 유지하고 있으며, 분당 내 약 47개 구역이 이번 2차 지정을 노리고 있어 치열한 경쟁이 예상됩니다.

9. 강남 '청담 르엘' 보류지 매각 시작… 시장 가늠자 역할

청담삼익아파트를 재건축한 '청담 르엘' 조합이 보류지 12가구에 대한 매각 공고를 내고 입찰에 들어갔습니다. 이번 매각에는 전용면적 84㎡ 8가구와 펜트하우스 4가구가 포함되었습니다. 보류지는 조합이 만약의 사태를 대비해 분양하지 않고 남겨둔 물량으로, 이번 낙찰가는 강남권 프리미엄 단지의 현재 시세를 확인할 수 있는 중요한 지표가 될 전망입니다. 분양가 상한제가 적용되지 않는 가격대로 나올 가능성이 커 자금력이 풍부한 수요자들의 관심이 쏠리고 있습니다.

10. 서울 아파트값 상승폭 3주 연속 둔화… "정비사업지도 관망세"

서울 아파트 시장의 가격 상승세가 3주 연속 둔화되는 양상을 보이고 있습니다. 한국부동산원 자료에 따르면 강남권 일부 단지는 상승률이 0.01%까지 낮아졌으며, 경기와 인천 등 수도권 전반에서도 상승폭이 약화되었습니다. 공사비 갈등 지속과 대출 규제 등으로 인해 정비사업 추진 단지들에서도 관망세가 짙어지고 있습니다. 다만 성동구, 광진구 등 일부 직주근접 재개발 기대 지역은 여전히 서울 평균을 상회하는 상승률을 보이며 지역별 양극화 현상을 나타내고 있습니다.

 

※ "도시다시 뉴스" 로 본 전문가적 견해(Insight)

현재 대한민국 정비사업 시장은 '공공의 규제 완화'와 '현장의 속도전', 그리고 '시장 냉각기'라는 세 가지 키워드가 복잡하게 얽혀 있습니다.

1. 주택 공급, "공공은 밀어주고, 사업지는 달린다"

서울시의 '사업성 보정계수'와 국토부의 '소규모 정비사업 문턱 완화'는 공통적으로 "돈 안 되는 곳을 지원해 주택을 뽑아내겠다"는 의지를 담고 있습니다. 특히 강북권과 소규모 사업지의 수익성을 직접적으로 건드리는 정책들이 나오면서, 그동안 소외됐던 노후 주거지의 사업 속도가 유례없이 빨라질 것으로 보입니다.

2. "속도가 곧 돈이다"

풍납 극동의 초고속 동의서 징구나 전자투표 도입 확산은 '시간이 지날수록 공사비가 오른다'는 조합원들의 위기감이 반영된 결과입니다. 하지만 전자투표의 법적 분쟁 리스크가 부각되는 점은 향후 사업 지연의 새로운 '복병'이 될 수 있으니 주의가 필요합니다.

3. "하이엔드의 조건, 공공성 수용"

여의도와 강남권 재건축 단지들이 노인복지시설(데이케어센터) 설치를 수용하기 시작한 것은 중요한 변곡점입니다. 이제는 '고급화'만으로는 인허가를 뚫기 어려우며, 공공기여를 얼마나 전략적으로 수용하느냐가 사업 성패를 가르는 핵심 열쇠가 되었습니다.