'속도전'과 '수익성 현실화’

도시다시 뉴스 10 - 2026년 2월 27일 (금)

1. [국토부] "오늘부터 소규모 정비사업 문턱 확 낮아진다" 법안 본격 시행

오늘(27일)부터 '빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법' 개정안이 시행됩니다. 가로주택정비와 소규모 재개발의 조합 설립 동의율이 기존 80%에서 75%로 완화되어 초기 사업 속도가 비약적으로 빨라질 전망입니다. 특히 임대주택 인수가격이 기존 '표준건축비'에서 '기본형건축비'의 80% 수준으로 상향되어 공사비 급등으로 시름하던 조합들의 수익성이 개선될 것으로 보입니다.

2. [서울시] "공급 가뭄 끝낸다" 8.5만 가구 3년 내 조기 착공 선언

오세훈 서울시장이 26일 '핵심공급 전략사업' 발표회를 통해 2028년까지 8만 5,000가구의 재개발·재건축 물량을 조기 착공하겠다고 발표했습니다. 이는 당초 목표보다 6,000가구 늘어난 수치입니다. 서울시는 '신속착공 6종 패키지'를 도입해 인허가 기간을 최대 1년 더 단축하고, 착공 전 마지막 고비인 이주 단계에 집중적인 행정력을 투입할 계획입니다.

3. [이주비 지원] 서울시, 11년 만에 '정비사업 이주비 융자' 재개

이주 지연으로 인한 사업 중단을 막기 위해 서울시가 500억 원의 주택진흥기금을 투입합니다. 이주비 대출은 통상 민간 영역이었으나, 고금리와 대출 규제로 어려움을 겪는 조합원들을 위해 시가 직접 수혈에 나선 것입니다. 우선 3개 구역을 선정해 집행하며, 향후 예산을 추가 확보해 대상지를 확대할 예정입니다.

4. [설계 수주] "목동 4.7만 가구 잡아라" 하이엔드 설계 대전 발발

목동 신시가지 재건축 시장이 설계 수주전으로 뜨겁습니다. 목동 3단지와 7단지 등 대어급 사업지에서 국내 대형 건축사사무소들이 글로벌 파트너와 손잡고 '하이엔드 프리미엄' 제안서를 내놓고 있습니다. 특히 7단지는 다음 달 25일 주민총회를 통해 최종 설계자를 가릴 예정이며, 이 결과가 향후 시공사 선정의 가늠자가 될 것으로 보입니다.

5. [임대주택] 9월부터 '임대주택 한강뷰' 의무화…공개추첨제 도입

이르면 오는 9월부터 재건축·재개발 단지 내 임대주택도 일반 분양분과 차별 없이 공개 추첨을 거쳐 동·호수를 배정받게 됩니다. 그동안 강남권 일부 단지에서 임대주택을 저층이나 뒷동에 몰아넣던 관행이 사라집니다. 이를 이행하지 않을 경우 관리처분인가를 불허하는 강력한 조치가 포함되어 정비계획 수정이 불가피한 단지들이 늘고 있습니다.

6. [부동산 시장] 강남 3구·용산 집값 2년 만에 하락 전환

정부의 다주택자 규제 강화와 대출 규제가 지속되면서 '불패'로 여겨지던 강남 3구와 용산구 아파트값이 하락세로 돌아섰습니다. 절세 목적의 급매물이 시장에 나오면서 이전 최고가 대비 수억 원 낮은 거래가 속출하고 있습니다. 반면 전셋값은 수급 불균형으로 인해 1년 넘게 상승 곡선을 그리며 매매 시장과는 대조적인 흐름을 보입니다.

7. [사업성 개선] 서울시 '사업성 보정계수' 도입 1년…강북권 95% 수혜

상대적으로 사업성이 낮아 외면받던 강북 및 서남권 정비사업지에 '사업성 보정계수'가 적용되어 활로가 열리고 있습니다. 현재까지 57개 구역이 혜택을 받았으며, 이 중 대부분이 강북권에 집중되어 있습니다. 용적률 인센티브를 통해 일반 분양 물량을 늘릴 수 있게 된 조합들이 사업 추진에 속도를 내고 있습니다.

8. [통합심의] 건축·교통·환경 심의 한 번에…사업 기간 6개월 단축

오늘부터 시행되는 개정법에 따라 소규모 정비사업의 통합심의 대상이 경관, 교육환경평가, 교통 및 재해영향평가까지 확대됩니다. 개별적으로 진행 시 4~6개월이 소요되던 절차가 '원스톱'으로 처리됨에 따라, 전체적인 사업 일정이 획기적으로 당겨질 것으로 기대됩니다.

9. [노후계획도시] 1기 신도시 재건축 위한 '공공 신탁사' 설립 검토

국토교통부가 분당, 일산 등 1기 신도시 재건축 속도를 높이기 위해 LH 등 공공기관이 참여하는 부동산 신탁사 설립을 검토 중입니다. 민간 신탁사 대비 수수료를 낮추고 공공의 신뢰도를 바탕으로 토지주 간의 갈등을 중재해 통합 재건축의 효율성을 극대화하겠다는 전략입니다.

10. [분양 동향] "공급 절벽 현실화" 서울 분양 물량 3년 전 대비 반토막

최근 3년간 서울 아파트 분양 물량이 과거 평균의 절반 수준에 그치며 '공급 절벽' 우려가 현실화되고 있습니다. 공사비 갈등으로 분양 일정이 밀린 단지가 많아지면서 신축 선호 현상은 더욱 뚜렷해졌으며, 주요 정비사업지의 청약 경쟁률은 규제 속에서도 여전히 수백 대 일에 달하는 양극화 현상이 나타나고 있습니다.

 

※ "도시다시 뉴스" 로 본 전문가적 견해(Insight)

• 공급 방식의 전환 : 정부와 지자체는 이제 단순한 '계획' 발표를 넘어, 이주비 지원이나 인수가격 상향 같은 구체적인 '돈'과 '시간'의 문제를 직접 해결해주려는 움직임을 보이고 있습니다.
• 소규모 사업의 부상 : 대규모 재개발이 공사비와 갈등으로 멈춰선 사이, 규제가 대폭 완화된 소규모 정비사업(가로주택 등)이 틈새시장으로 급부상하고 있습니다.
• 하이엔드 양극화 : 목동 등 핵심지의 설계 대전에서 보듯, 상징성 있는 단지들은 여전히 '하이엔드'를 지향하며 가치를 높이려 하지만, 임대주택 차별 금지 등 공공성 강화 요구와 충돌하는 국면에 접어들었습니다.
• 투자 및 추진 시 유의점 : 서울 집값이 하락 전환한 시점인 만큼, 무리한 대출보다는 조기 착공이 확실시되는 사업지나 지자체의 직접 지원을 받는 구역 위주로 옥석 가리기가 필요합니다.