부동산 투자를 위해 5분 만에 사업성 판단하는 방법

5분 만에 (개략)사업성 판단하는 방법!!

지난 글에서는 (도시정비사업의 HUG대출보증과 관련한 내용)을 알아봤고, 이번 글에서는 개발사업부지 임장활동시 현장에서 5분내 사업성분석(개략)으로 투자여부를 판단할 수 있는 방법을 알려드리고자 합니다. 

HUG(주택도시보증공사)보증의 종류와 구조 및 개요

 

부동산 개발사업, 재개발사업 등 모든 부동산 관련 사업을 위해서는 현장답사(임장활동)를 하여 사업시행여부 결정 또는 투자 결정을 하게 되는데, 현장 답사전 토지이용계획확인원 등 공부서류를 미리 확인하고, 주변 공인중개사 사무실 등에서 실거래 시세 등을 확인하거나 인터넷상의 토지시세 등을 확인하여 현장에서 개략적 사업성판단으로 신속한 결정을 요할 때 필요한 저만의 방법을 공유합니다.

 

답사(임장활동)전 Check사항

1) 토지이용계획 확인원 : 지역, 지구 지정여부 등 토지이용규제사항 및 구역지정 관련 고시내용을 열람 하여 사업지의 전반적 토지이용계획 현황을 확인할 수 있다.

 

※ 확인도면 내[지적도 우측상단 작은네모] 버튼을 클릭하여 아래 ①의 “도시계획 열람”사항을 확인하면 하단에 ②와 같이 사업지의 구역지정 고시사항 또는 도시계획 변경 사항 등을 찾아서 확인할 수 있으므로, 현장 답사(임장(臨場)) 전 미리 조사하고 가는 것을 권합니다.

① 도시계획 열람

② 도시계획 관련 고시 정보

 

2) 토지 평당가 추정하기 : 인터넷에 랜드북 등의 평당가 추정하는 site로 들어가면 투자하려는 토지 평당 추정가를 확인할 수 있다.

글 작성자 본인의 경우 토지원가 추정시 표준공시지가 또는 개별공시지가를 확인하고, 호가를 조사 및 공시지가 현실화율(%)를 적용하여 토지원가를 추정합니다.

 

사업지 답사 (임장활동; 臨場活動) 및 사업성 판단 방법

1) 임장 활동시 조사해야 할 내용

- 교통환경 : 지하철, 버스정류소, 주차이용시설, 도로 접도 폭 및 경사도 등 확인.

- 생활환경 : 병원, 대형마트, 백화점, 소음시설 또는 유해환경시설 등

- 교육환경 : 학교, 유치원 등

- 부동산 시세 : 인근 부동산(공인중개사 사무소)에 들러 거래되는 시세(호가) 확인.

2) 분양원가 검토 및 용적률 확인

: 분양성이 좋은 상품으로 구성하여 사업이 성공할 수 있는지를 가늠하기 위해 “분양원가”를 알아야 합니다.

① 분양원가 = 토지원가 + 건물원가.

∎ 토지원가 = (토지+건물)매입비 ÷ 토지면적(평) , 이 토지원가에 용적률을 나눈 값이 평당 분양원가에 포함된 “평당 토지원가”이다.

∎ “평당 건물원가” = 평당 직접공사비 + 평당 간접공사비(직접공사비의 약 45%)

② 용적률 확인

: 현장에서 빠른 투자결정을 위해 사전조사 했던 해당 부동산의 용도구역과 용도지구, 도시계획 열람 및 확인했던 구역지정고시내용, 종상향 여부 등으로 용적률을 확인합니다.

∎건폐율 = 해당 사업지에 지을 수 있는 건축면적. 예를 들어 토지 100평일 경우 건폐율 40%를 적용하면 건축가능면적은 40평이 되는 것임.

∎용적률 = 사업부지(토지)에 대한 건축물 연면적의 비율로서, 건축할 수 있는 각 층(건물바닥)의 총합계 면적. 즉, 100평 토지에 용적률 250%이하가 가능하다면 전체 각층의 건물바닥 총합의 면적이 약250평 정도로 건축이 가능하다는 것임.

용도지역			건폐율(%)	용적률(%)
도시지역	주거지역	제1종전용주거지역 제2종전용주거지역 제1종일반주거지역 제2종일반주거지역 제3종일반주거지역 준주거지역	50% 50% 60% 60% 50% 70%	50% 이상 100% 이하 100% 이상 150% 이하 100% 이상 200% 이하 150% 이상 250% 이하 200% 이상 300% 이하 200% 이상 500% 이하
	상업지역	중심상업지역 일반상업지역 근린상업지역 유통상업지역	90% 80% 70% 80%	400% 이상 1천500% 이하 300% 이상 1천300% 이하 200% 이상 900% 이하 200% 이상 1천100% 이하
	공업지역	전용공업지역 일반공업지역 준공업지역	70% 70% 70%	150% 이상 300% 이하 200% 이상 350% 이하 200% 이상 400% 이하
	녹지지역	보전녹지지역 생산녹지지역 자연녹지지역	20% 20% 20%	50% 이상 80% 이하 50% 이상 100% 이하 50% 이상 100% 이하
관리지역		보전관리지역 생산관리지역 계획관리지역	20% 20% 40%	50% 이상 80% 이하 50% 이상 80% 이하 50% 이상 100% 이하
농림지역			20%	50% 이상 80% 이하
자연환경보전지역			20%	50% 이상 80% 이하

 

☞ 용도지역·용도지구별 용적률의 최대한도는 관할 구역의 면적과 인구 규모, 용도지역의 특성 등을 고려하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 에서 정하고 있는 기준은 위와 같습니다. 용도지역은 “도, 관, 농, 자”를 기억하고, “도”(도시지역)는 “주6, 상4, 공3, 녹3”이 있다는 것을 기억하시기 바랍니다.

 

3) 지구단위계획구역에서의 용적률 세분

① 기준용적률 : 지구단위계획에서 전면도로의 폭, 경관, 그 밖의 기반시설 등 입지적 여건을 고려하여 도시·군계획조례가 정하는 용적률 범위 안에서 블록별, 필지별로 정한 용적률

② 허용용적률 : 지구단위계획을 통해서 정해지는 용적률로서 획지계획, 공동개발, 건축물용도, 대지 안의 공지, 친환경적 계획요소, 주차 및 차량동선 등 해당 지구단위계획에서 정한 사항을 이행하는 경우에 인센티브로 제공되는 용적률과 기준용적률을 합산한 범위 안에서 별도로 정한 용적률

③ 상한용적률 : 건축주가 대지면적의 일부를 도로, 공원 등의 공공시설로 제공하는 경우 또는 공공시설 확보를 위하여 공동개발을 지정하는 경우에 추가로 부여되는 용적률을 기준용적률 또는 허용용적률과 합산한 용적률의 범위 안에서 별도로 정한 용적률

 

☞ 용적률은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에서 정한 범위 안에서 특별시 · 광역시 · 특별자치시 · 특별자치도 · 시 또는 군의 조례로 정한다. 다만, 지구단위계획을 수립하는 등 필요한 경우 이를 완화하여 적용할 수 있습니다.

 

5분 내 (개략)사업성 산출 공식

: 주변시세 대비 원가계산상 이익 인지 손해인지를 확인합니다. (사례 : ㅇㅇ아파트 신축사업)

① 부동산 매입금액 확인	850억 원	(토지+건물) 매입비
② 토지면적 확인	2,500 평	토지면적 (평)
③ 평당 토지대 확인 (① ÷ ②)	3,400만원	평당토지대
④ 용적률 확인	250%	용적률 (%)
⑤ “평당 토지원가” 확인 (③ ÷ ④)	1,360만원	평당 토지원가
⑥ “평당 건물원가”확인	942만원	건물원가(직, 간접공사비) (추정) 평당650만원 + (650만원 x 45%)
⑦ “평당 분양원가” 확인 (⑤ + ⑥)	2,302만원	(토지+건물) 분양 원가 (천원)
⑧ 주변시세 확인 (평당 분양가 추정)	2,667만원	인근 30평 아파트 기준 실거래가 8억

☞ [판단] : 원가 계산상 (2,667만원 – 2,302만원) = 평당 365만원 이익

분양 연면적 (2,500평 x 250%) = 6,250평 x 평당 365만원 = 약 228억원 (세전 경상이익 26%)

 

※ ①~⑧까지의 순서를 반복 연습하다보면 사업진행 여부를 쉽게 결정할 수 있을 것입니다.

 

현장에서 토지만 보고 투자결정하는 분들은 사전에 부속 공부서류 확인 및 분양가 토지대 등을 판단하는 분들입니다. 이러한 노력없이 '감', '촉' 만으로 쉽게 매매결정을 한다는 것은 투자가 아니라 입지만 보고 결정하는 "무모함"일 것입니다. 구독~ 감사합니다.