부동산 사업 성공 요건 4가지와 '사업성'과 '분양성'

부동산 개발사업, 재개발사업 등 사업진행 초기단계에서 사업성을 검토한 후, 수익이 많이 날것으로 기대하고 진행했다가 미분양으로 고전하는 사업시행자를 주변에서 많이 보곤 합니다. 이러한 상황에 대비할 수 있도록 어느 것 하나 잘못 선택할 수 없는 사업성공의 (중요)검토요건 4가지 및 사업성과 분양성의 차이점과 공통점을 확인하고자 합니다.

 

사업 성공요건 4가지 (L, P, T, P)

1) 입지 (Location) _ 어디에?

: 임장활동을 하기전 인터넷 등을 통해 도시광역계획, 도시기본계획 등 광역교통망과 사업예정지 주변개발계획을 확인하고 실제 임장활동에 들어간다. 사업성 분석조건 중 가장 중요한 입지분석 및 그에 따른 환경분석으로 사업지 선정 및 평가과정의 1순위로 꼽는 조건일 것이다.

2) 상품 (Product) _ 무엇을?

: 입지분석을 통해 사업지의 용도 용적의 현황을 파악했을 것이고, 그에 따른 인구 수, 병원 수, 동네마트 수, 학교 수 등의 환경 분석으로 필요충족요건의 상품구성 계획이 만들어질 것이다. 예를 들어 아파트가 많은 곳에 생활편의 시설수가 부족하다든지, 스포츠 여가를 필요로 하는 수요가 많다든지 하는 등의 수요현황을 분석해서 신축할 건물을 용도에 맞도록 설계에 반영해야 하는 과정이다.

3) 분양시기 (Time) _ 언제?

: 시대적, 정책적, 대외 경제적 상황 등에 따라 부동산 시장의 호황기와 불황기를 수없이 반복해 왔다. 분양시장 분석이 필요하며 거래량이나 금리, 주택 가격 지수(House Price Index), 주택 판매 지수(Housing Sales Index), 주택 대출 발급 지수(Mortgage Lending Index), 건설 활동 지수(Construction Activity Index), 부동산 임대 수익률 지수(Real Estate Rental Yield Index), 주택 시장 공급 및 수요 균형 지수(Housing Market Supply and Demand Balance Index) 등 각종 지수를 분석하여 부동산 분양시점을 결정해야 한다.

4) 분양가격 (Price) _ 얼마에?

주변시세, 호가, 실거래가 등 거래사례비교를 통하여 적정 분양가를 책정하는 것이 통상적 방법일 수 있겠으나, 사업성공을 위해 아래의 내용 등을 추가적으로 확인하고 반영하여 결정할 것을 권한다.

① 화폐 유동성

: 부동산의 가격 결정요소 중 화폐가 시장에 많이 풀리는 정도를 나타내는 지표이다. 화폐 유동성이 높으면 화폐의 가치가 떨어지고, 인플레이션을 유발할 수 있으며, 이때 사람들은 화폐의 가치 하락을 보전하기 위해 실물자산으로 자산을 전환하려는 경향이 있다. 실물자산 중에서도 부동산은 고정성과 부증성을 가지므로, 시장에 공급되는 양이 제한적이고, 장기적으로 가치가 상승할 가능성이 높기 때문에, 부동산은 화폐 유동성이 높을 때 수요가 증가하는 재화이다. 화폐 유동성이 높아지면 부동산 가격이 상승할 것이라는 기대가 강해지고, 이는 주택매수자와 투자자들의 추격매수를 유발하며, 반대로 화폐 유동성이 낮아지면 부동산 가격이 하락할 것이라는 기대가 강해지고, 이는 주택매도자와 투자자들의 매도압력을 증가시킨다.

② 인구

: 부동산은 생산요소이자 소비재이자 투자재이므로, 인구의 변화는 부동산 수요에 영향을 미친다. 인구가 증가하면 주거용, 상업용, 공업용 부동산의 수요가 증가하고, 인구가 감소하면 반대로 수요가 감소한다. 또한 인구의 연령구조, 성별, 교육수준, 가구형태 등도 부동산 수요에 영향을 미친다. 따라서 분양하고자 하는 지역도 총인구 및 가구수 등을 확인하여야 한다.

③ 소득수준

: 부동산 수요와 관련된 중요한 요인이다. 소득수준이 증가하면 일반적으로 부동산 수요도 증가한다. 이는 부동산이 정상재 (소득수준이 증가하면 수요가 증가하는 재화)이기 때문이다. 또한 소득수준의 향상은 부동산 투자의 가능성을 높여주기도 한다.

④ 경제성장률

: 국민소득의 증가율을 나타내는 지표이다. 경제성장률이 높으면 국민들의 소비와 투자가 활발해지고, 경제활동이 확대된다. 이는 주거용, 상업용, 공업용 부동산의 수요를 증가시키며. 반대로 경제성장률이 낮으면 국민들의 소비와 투자가 위축되고, 경제활동이 축소된다. 이는 부동산 수요를 감소시킨다.

 

사업성과 분양성의 차이점과 공통점

부동산 개발사업의 사업성과 분양성은 유사한 측면이 있지만, 몇 가지 중요한 차이점과 공통점이 있습니다. 사업성이 좋다고 분양이 잘되는 것은 아니며, 분양이 잘된다고 사업성이 좋은 것만은 아닙니다. 신중한 계획과 실행, 그리고 적절한 위험 관리가 필요합니다.

1) 사업성

: 부동산 개발사업의 주요 목표는 부동산 자체의 가치를 향상시키고, 투자 수익을 창출하는 것이다. 이는 부지 획득, 건설, 운영 등 부동산 사업의 모든 단계에 걸쳐 고려되며, 주로 부동산의 보유, 임대, 매매 등으로 수익이 발생하는 것을 말한다.

2) 분양성

: 분양사업의 주요 목표는 부동산을 소유하고자 하는 수요자에게 주택이나 건물을 분양함으로써 수익(매출)을 창출하는 것이다. 이는 주로 신축 건물에 대한 매매나 임대로 이루어지는데, 분양 전략과 조건에 따라 수익이 달라질 수 있으며, 주택 공급을 조절하고 시장 수요를 충족시키는 것을 말한다.

3) 공통점

① 부동산 시장 의존

: 사업성과 분양성 모두 부동산 시장의 상황에 직접적으로 영향을 받는다. 부동산 시장의 수요와 공급, 가격 변동 등이 사업의 성패를 좌우한다.

② 위험 관리

: 둘 다 부동산 시장의 변동성과 건설 리스크, 규제 변화 등의 위험을 관리해야 한다. 효율적인 위험 관리 전략이 필요하다.

③ 고객 관계

: 사업성과 분양성 모두 고객과의 관계가 중요하다. 고객 만족과 신뢰를 유지하여 장기적인 관계를 구축하는 것이 중요하다.

④ 지속 가능성과 사회적 책임

: 둘 다 지속 가능한 사업 방향과 사회적 책임을 고려해야 한다. 환경 보호, 사회적 가치 창출, 지역 사회 발전에 기여하는 지속 가능한 사업 방향을 모색해야 한다.