2026년 달라지거나 유지되는 부동산 제도

2025년의 고강도 규제와 공급 확대 병행 정책에도 불구하고 시장의 불확실성이 남아있는 상황에서, 2026년은 '거래 투명성 강화'와 '실수요 중심의 세제 개편'이 더욱 가속화될 전망입니다. 조합 및 투자자의 전략 수립에 참고가 될 수 있도록, 2026년에 달라지거나 강화될 것으로 예상되는 주요 부동산 제도를 정리하였습니다.

 

1. 부동산 거래 관리 및 투명성 강화 (Transaction Management)

정부는 집값 띄우기나 시세 조작을 원천 차단하기 위해 거래 신고 및 검증 시스템을 고도화할 예정이다.

• 실거래가 신고 검증 강화 : 기존의 신고 기한 준수 여부를 넘어, 자금조달계획서와 증빙 자료에 대한 정밀 검증 대상 지역이 확대될 가능성이 높다. 특히, 2025년 지정된 규제지역 내 고가 주택 거래에 대해서는 국세청 통보 및 자금 출처 조사가 상시화될 수 있다.
• 토지거래허가구역 내 의무 강화 : 재개발·재건축 예정지 등 투기 우려 지역에 지정된 토지거래허가구역의 경우, 실거주 의무 이행 여부에 대한 실태 조사가 2026년부터 더욱 엄격해질 것으로 보이며, 위반 시 이행강제금 부과 기준이 상향될 수 있다.
• 전자계약 시스템 활성화 유도 : 거래 안전성과 투명성을 위해 부동산 전자계약 이용 시 대출 금리 우대나 등기 수수료 할인 등의 인센티브를 확대하여, 종이 계약을 점진적으로 줄여나가는 정책이 강화될 것으로 보인다.

정부는 허위 매물 등 시장 교란 행위를 차단하기 위해 신고 및 검증 절차를 대폭 강화하기 위한 제도

[1월]

• 주택 매매계약 신고 시 증빙자료 의무화 : 공인중개사가 주택 매매계약을 신고할 때, 기존에는 별도 증빙 의무가 없었으나, 계약서 및 계약금 입금 증빙자료를 의무적으로 제출해야 한다.
• 자금조달계획서 양식 개정 및 제출 확대 : 대출 유형, 금융기관명 기재, 자기자금(주식·채권 등) 내역 구체화, 임대보증금 구분(취득주택/그외) 등 자금 출처 기재가 까다로워지며, 토지거래허가구역 내 주택 거래 시에도 자금조달계획서 및 증빙서류 제출이 의무화된다.

[2월]

• 공인중개사 설명 의무 강화 (전세사기 방지) : 공인중개사는 임대차 계약 시 임차인 보호를 위해 신탁원부와 건축물대장 등을 포함한 근거 자료를 제시하고 설명해야 한다.
• 외국인 주택 거래 규제 강화 : 토지거래허가구역 내 외국인 주택 거래 시, 매수 후 2년 실거주 의무가 부여되며 체류 자격 및 거소 기간(183일 이상)을 신고해야 한다.
• 주택임대관리업 등록 기준 강화 : 단독·공동·준주택(오피스텔 등)을 합산하여 100호(자기관리형) 또는 300호(위탁관리형) 이상일 경우 등록이 의무화된다.

[연내]

• 부동산감독원(가칭) 설립 : 부동산 시장 교란 행위를 직접 수사(특사경 포함)하고 감독하는 전담 기구가 출범할 예정이다.

2. 부동산 세제 변경 (Tax System Changes)

2026년 세제는 '다주택자 규제 유지'와 '인구/주거 복지 지원'의 투트랙 전략이 예상된다.

• 양도소득세 중과 배제 일몰 및 개편 : 2025년 5월까지 연장되었던 다주택자 양도세 중과 배제 조치가 2026년 시장 상황에 따라 '선별적 연장' 혹은 '폐지 후 차등 세율 적용'으로 전환될 수 있다. 시장 과열이 지속된다면 투기 수요 억제를 위해 중과세가 부활하거나, 장기보유특별공제 혜택이 축소될 리스크가 있다.
• 취득세 중과 완화 vs 유지 : 2025년 시장 양극화에 따라 지방 미분양 해소를 위한 지방 저가 주택 취득세 중과 배제는 유지되더라도, 서울 및 수도권 핵심지의 다주택자 취득세율(8%, 12%)은 유지될 공산이 크다.
• 출산·신혼 가구 세제 혜택 확대 : 저출산 대응의 일환으로 신생아 특례 대출과 연계된 취득세 감면 한도(현행 500만 원)가 2026년에는 확대되거나, 소득 기준 요건이 완화될 가능성이 있다.

실수요자의 세금 부담을 줄여주는 혜택은 확대·연장되고, 다주택자에 대한 규제 완화 조치도 일부 유지되는 제도

[1월]

• 월세 세액공제 확대 : 주말 부부 등 주거를 달리하는 경우, 부부가 각각 무주택 근로자라면 모두 공제 가능하다. (한도: 부부 합산 1,000만 원) 또한, 3자녀 이상 가구는 대상 주택 규모가 100㎡ 이하 또는 시가 4억 원 이하로 세액공제 기준이 확대된다.

[연내]

• 토지분 종합부동산세 추징 예외 신설 : 주택건설사업자가 토지 취득 후 5년 내 사업 승인을 못 받더라도, 천재지변 등 정당한 사유가 있다면 종부세 추징에서 제외된다.

[주요 세제 혜택 제도 (일몰) 연장]

• 다주택자 양도세 중과 배제 : 2026년 5월 9일까지 1년 연장 (시장 상황에 따라 재연장 가능).
• 준공 후 미분양 주택 세제 완화 : 비수도권 미분양 주택 취득 시 양도세·종부세 특례가 2026년까지 연장
• 주택청약종합저축 소득공제 : 2028년 말까지 연장.
• 착한 임대인 세액공제 : 임대료 인하액의 70% 공제 혜택이 2028년까지 연장.
• 농어촌/개발제한구역 양도세 특례 : 농어촌주택 양도세 특례(2030년까지), 개발제한구역 토지 양도세 감면(2028년까지) 등이 연장된다.

3. 금융 및 대출 규제 (Financial Regulations)

• 스트레스 DSR 3단계(최종) 시행 : 변동금리 대출에 가산금리를 더해 대출 한도를 줄이는 '스트레스 DSR' 제도가 2026년에는 전 금융권 및 대출 상품(전세대출 포함 가능성)으로 확대 적용될 수 있다. 이는 대출 한도를 대폭 줄이는 효과를 가져오므로 레버리지 투자에 큰 제약이 된다.
• 전세자금대출 DSR 포함 논의 : 갭투자 수요 차단을 위해 전세자금대출에도 DSR(총부채원리금상환비율) 규제를 적용하는 방안이 2026년에는 시범 도입되거나 구체화될 수 있다.

가계 부채 관리를 위한 은행권 규제는 강화되는 반면, 정비사업 이주자 및 초기 사업비 지원 확대 제도

[1월]

• 은행권 주택담보대출 위험가중치 상향 조기 시행 : 은행의 주택담보대출 위험가중치 하한이 15% → 20%로 상향 조정된다. (당초 4월 예정에서 1월로 앞당겨 시행)
• 버팀목 전세자금대출 대상 확대 : 기존 재개발 구역뿐만 아니라 재건축 사업장의 이주자(세입자)도 버팀목 전세자금대출을 이용할 수 있게 된다.

[4월]

• 주택금융신용보증기금 출연요율 차등 적용 : 주택담보대출 금액이 클수록 보증기금 출연요율을 높게 적용하여 대출 금액에 따른 차등을 둔다.

[연내]

• 정비사업 초기사업비 대출 지원 확대 : 대상은 조합뿐만 아니라 추진위원회도 융자 지원을 받을 수 있으며, 한도/금리는 조합 융자 한도 상향(최대 60억 원), 이자율 인하(2.2%) 등이 적용된다.

4. 건축 및 환경 규제 (Construction & Environment) (소규모 정비사업 중심)

• 제로에너지 건축물(ZEB) 의무화 확대 : 2025년부터 공공부문에 이어 민간 아파트(30세대 이상)에 대해서도 제로에너지 건축 의무화 등급이 단계적으로 상향된다. 이는 건축비 상승의 직접적인 원인이 되므로 정비사업 사업성 분석 시 보수적인 공사비 책정이 필요하다.
• 층간소음 사후확인제 강화 : 2024 ~ 2025년 계도 기간을 거쳐, 2026년 준공 단지부터는 층간소음 기준 미달 시 준공 승인을 불허하거나 보강 시공을 강제하는 등 처벌 규정이 현실화 될 수 있다.

노후 주거지 개선을 위한 소규모 주택정비사업의 진입 장벽을 낮추고 사업성을 개선하는 규제 완화 시행 제도

[2월]

• 가로구역 기준 완화 : 공원이나 공용주차장 등 '예정기반시설' 계획을 제출하면 가로구역(사업 요건)으로 인정받을 수 있어 사업 추진이 쉬워진다.
• 신탁업자 사업시행 지정 요건 완화 : 기존 토지 1/3 신탁 요건을 삭제하고, 토지등소유자의 1/2 이상 추천만 있으면 신탁업자가 시행자로 참여할 수 있다.
• 기반시설 공급 시 용적률 특례 : 사업 구역 내 도로나 빈집을 기반시설 부지로 제공할 경우, 법적 상한 용적률의 1.2배까지 건축할 수 있다.
• 임대주택 인수가격 현실화 : 소규모 정비사업에서 공급하는 임대주택의 인수가격 기준을 기존 '표준건축비'에서 '기본형건축비'의 50% 이상(실제 약 80% 수준)으로 상향하여 사업성을 개선한다.

※ 상기 내용들은 2025년 말 기준의 발표 자료 및 전망을 바탕으로 정리되었으며, 실제 시행 시기나 세부 내용은 국회 입법 과정이나 정부의 추가 발표에 따라 변경될 수 있습니다.

 

※  종합의견

2026년은 "돈줄 죄기(DSR)"와 "세금 현실화"가 동시에 작동하는 해가 될 것임. 2026년 강화되는 건축비 인상 요인(제로에너지, 층간소음)과 일반분양자의 대출 한도 축소(스트레스 DSR)가 일반 시행 사업 및 조합사업의 사업성에 악영향을 미칠 수도 있음.