사례를 통해 본 '부동산 PF건전성 제도 개선' 방안

정부(금융위원회·금융감독원)가 2025년 12월 22일 발표한 「부동산 PF 건전성 제도개선 방안」의 핵심 내용을 부동산 개발회사와 재개발 조합의 관점에서 알기 쉽게 요약해 봤습니다. (첨부 참조)

251222_(보도자료) 부동산 프로젝트 금융(PF) 상황 점검회의 개최(금융위).pdf

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251222_(별첨) 부동산 PF 건전성 제도개선 방안(금융위).pdf

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이 대책의 핵심은 "시행사의 자기자본 비율을 높여 PF 구조를 선진화하고, 금융회사의 건전성을 관리하겠다"는 것입니다.

1. PF 시장 상황 Check 및 제도 도입 배경

정부는 현재 부실 사업장을 정리하고 정상 사업장에 자금을 공급하는 'PF 연착륙'을 진행 중이다.

• PF 익스포져 감소 : 2025년 9월 말 기준 177.9조 원으로 지속 감소 중.
• 부실 정리 : 16.5조 원 규모의 유의 및 부실 우려 사업장이 경·공매나 재구조화를 통해 정리 됨.
• 연체율 상황 : PF 대출 연체율은 4.24%로 소폭 하락했으나, 중소 금융권의 토지담보대출 연체율은 32.43%로 높은 수준임.

2. 자기자본 20% 시대

앞으로는 PF 대출을 받을 때 시행사가 투입하는 자기자본 비율이 금융 비용과 대출 가능 여부를 결정하는 핵심 잣대가 된다.

① 자기자본 비율에 따른 인센티브와 규제

• 은행·보험·증권 : PF 사업의 자기자본비율이 20% 이상이고 일정 요건(분양률 등)을 충족하면 금리 등에 영향을 주는 '위험가중치'를 낮게 적용받는다.

예) 은행 PF 대출 위험가중치를 기존 150%에서 최저 100%까지 차등화

• 저축은행·상호금융·여전·새마을금고 : 리스크 관리가 필요한 이 업권들은 자기자본비율이 20% 미만일 경우 아예 PF 대출 취급이 제한됨.

② '자기자본' 인정 범위

시행사가 실제 투입한 자금 외에도 사업의 안정성을 높이는 다음 항목들이 포함된다.

• 투입자금 : 현금, 예금, 토지 현물출자, 직접 지출 비용(토지비, 인허가비 등)
• 보완자본 : 투입예정자본(Capital Call), 주주대여금 등 후순위 대출 (단, 투입자금의 50% 범위 내 인정)

3. 시행사 및 조합이 알아야 할 예외 요건

갑작스러운 규제 도입으로 인한 시장 위축을 막기 위해 예외와 완화 장치를 두었다.

• 규제 예외 : 다음의 경우 자기자본비율이 20% 미만이라도 대출이 가능할 수 있다.

     - HUG(주택도시보증공사), HF(한국주택금융공사)의 공적 보증을 받은 경우
     - LH(한국토지주택공사)가 시행하는 사업장
     - 기타 실질적 위험이 낮은 것으로 평가되는 우량 사업장

• 기준 유지 : 사업 도중 자본비율 요건이 올라가서 곤란해지지 않도록, 최초 취급 시점의 자기자본비율을 사업 종료 시까지 적용합니다.

4. 적용 시기 (단계적 도입)

시행사의 준비 기간을 고려하여 2027년부터 4년간 단계적으로 상향된다.

시행 시기	자기자본비율 기준	비고
2026년 상반기	증권업권 일부 조기 시행	위험가중치 조정 등
2027년	5% 이상	신규 취급분부터 적용
2028년	10% 이상
2029년	15% 이상
2030년	20% 이상	전면 도입 완료

 
「부동산 PF 건전성 제도개선 방안」 내용을 바탕으로, 한남3 재개발, 공공재건축, 실버타운(시행)을 예시로 각 사업에 미칠 구체적인 영향과 자기자본 산정방식을 비교하여 설명하겠습니다.

1) 사업 현장별 구체적 영향 비교

새로운 PF 규제는 2027년부터 신규 취급분에 대해 적용되며, 시행사 자기자본비율에 따라 대출 금리(위험가중치)와 대출 가능 여부가 달라집니다.

구분	한남3구역 재개발	공공 재건축	실버타운 시행
사업 성격	대규모 민간 정비사업	공공시행(SH) 정비사업	상업용/민대형 시니어 레지던스
적용 시점	이미 대규모 이주비 대출 등이 실행되었으므로 소급 적용되지 않음. 단, 2027년 이후 신규 PF 전환 시 적용 대상.	현재 시공사 선정 단계로, 2027년 이후 PF 대출 시 단계적 의무 비율(5%~20%) 적용 대상.	신규 개발 사업일 경우 2027년부터 엄격한 자기자본 20% 룰의 직접적인 영향권.
주요 영향	HUG/HF 보증을 받는 사업장이므로 자기자본비율 20% 미만이라도 대출 제한 규제에서 예외 인정 가능성 높음.	SH공사가 공동시행하거나 공적 보증을 받을 경우, 규제 예외 요건을 충족하여 자금 조달 원활.	분양률 산정이 어려운 상업용 부동산이므로, '분양률' 대신 '임대율'을 기준으로 위험가중치가 차등 적용됨.
리스크 요인	워낙 사업비가 커서 자기자본 20% 확보가 어려우나, 조합원이 제공한 토지 가치가 자기자본으로 인정되어 유리함.	소규모 사업장으로서 저축은행/여전사 대출 이용 시, 자기자본 요건 미달 시 대출 자체가 거절될 수 있음.	분양이 아닌 임대형일 경우 초기 자본 확충 부담이 매우 큼. 토지주 현물출자를 통한 자본화가 필수적임.

 

2) PF 사업 자기자본 산정방식 (공통 기준)

정부는 시행사가 실제 투입한 자본뿐만 아니라, 실질적으로 리스크를 분담하는 '보완자본'까지 자기자본으로 인정하여 범위를 명확히 했음.

• 자기자본 산식 : (투입자본 + 투입예정자본 + 후순위대출) / 총사업비

[항목별 상세 내용]

• 투입자금 : 현금, 예금 및 토지 현물출자 가액 포함. (재개발·재건축 조합의 경우 조합원이 출자한 토지 가치가 핵심 자기자본이 됨)
• 투입예정자본 : 에스크로 계좌 등에 예치되어 자금 집행이 강제된 약정 금액.
• 후순위 대출(보완자본) : 지분투자자의 최후순위 대여금(주주대여금 등).
• 한도 제한 : 투입예정 자본과 후순위 대출의 합계는 실제 투입자본의 50% 범위 내에서만 자기자본으로 인정된다.

5. 실무자를 위한 요약 및 시사점

• 자본 확충 필수 : 현재 국내 시행사 평균 자기자본비율(약 3%)로는 향후 PF 대출이 매우 어려워집니다.토지주 현물출자 유도 등 자본 구조 개편이 필요함.
• 세제 혜택 활용 : 2026년 1월부터 토지 현물출자 시 양도차익 과세 시점을 주식 처분 시로 이연해주는 조세특례제한법이 시행되므로 이를 적극 활용해야 함.
• 공적 보증의 중요성 : 자본 비율이 낮은 사업장은 HUG·HF 보증 확보 여부가 사업의 성패를 가를 것임.
• 한시적 규제 완화 연장 : PF 연착륙을 돕기 위해 임직원 면책, 신규 자금 공급 시 건전성 분류 완화 등 기존의 지원책은 2026년 6월까지 연장되었음.

예시의 3개 사업 유형에 대한 구체적 설명

• 재개발·재건축 조합 : 조합원이 소유한 토지를 현물출자하는 구조이므로, 일반 시행사보다 자기자본비율 확보에 훨씬 유리하다. 특히, HUG나 HF의 보증을 적극 활용하면 20% 규제 허들을 쉽게 넘을 수 있다.
• 실버타운 개발사 : 일반 분양 사업과 달리 운영 수익 중심이므로 초기 자금 부담이 크다. 2026년부터 시행되는 '토지 현물출자 시 양도차익 과세 이연' 제도를 활용해 토지주를 주주(지분투자자)로 참여시키는 것이 자본 비율을 높이는 가장 효과적인 방법이다. 금융기관 입장에서는 '임대율'이 대출 금리를 결정하는 핵심 지표가 될 것이므로, 사전 임차인 모집 등 운영 안정성 증빙이 중요해진다.

이번 제도는 2027년부터 5% → 10% → 15% → 20%로 4년간 단계적으로 강화되므로, 사업 계획 수립 시 해당 연도의 의무 비율을 확인하기 바랍니다.