조합원이 알아야 할 부동산 시장의 현황과 향후 전망

대한민국 부동산 시장의 현황과 향후 전망과 관련하여 전문가들의 연구 내용과 견해를 모아 재개발, 재건축 조합 및 조합원 입장에서 참고할 수 있도록 정리하였습니다.

 

1. 한국 부동산시장의 흐름

현재 한국 부동산 시장이 과거의 “서울 집값 급등 ↔ 지방 약세”라는 단순한 이분법을 넘어 극심한 양극화와 구조적 재편 시점이라고 진단한다. 특히, 서울과 서울 내에서도 일부 지역에 가격 상승과 가치 집중이 이뤄지며, 이른바 “슈퍼스타 아파트 / 지역 중심 시장(Superstar Real Estate)”이 형성되고 있다. 이런 현상이 단순히 정책·금리·대출 같은 일시적 변수 때문이 아니라, 공급 부족, 인플레이션, 도시 경쟁력의 변화, 지역 내 격차 심화 등 복합 요인이 얽힌 구조적 변화라고 볼 수 있다.

따라서, “서울 전체” 또는 “전국 평균”이라는 프레임은 이제 유효하지 않으며, 지역·단지 단위의 편차, 그리고 개별 단지의 지위 변화가 시장의 핵심이 된다는 것이다. 한마디로, “이제는 누가 사느냐보다, 어디를 사느냐가 더 중요”하며 과거처럼 전 고가 상승을 기대하는 ‘묻지마 투자’는 더 이상 통하지 않는 시장이 되었다는 뜻이다.

 

2. 서울 vs. 비(非)서울 그리고, 서울 내부의 양극화

서울과 비서울 간의 격차

최근 수년 사이 서울 아파트 평균 매매가격은 10년전 약 4억 원에서 2025년 현재 약 12억 원 수준으로 거의 3배 올랐다. 반면, 경기·세종, 6대 광역시 등의 비서울 지역은 같은 기간 2 ~ 3억 원에서 3 ~ 4억 원 수준으로 상승률이 훨씬 완만했다. 이렇다 보니 전국 평균이나 광역시 평균이라는 지표는 실제 투자 판단에 거의 의미가 없어졌다. “서울은 서울”, “비서울은 비서울”로 사실상 따로 봐야 할 정도라는 것이다.

서울 내부의 양극화, ‘초고가 단지 / 지역’의 부상

더 주목할 부분은 서울 내부에서도 가격·가치가 특정 지역과 단지에 집중되고 있다는 점이다. 과거엔 없던 ‘초고가 초럭셔리’ 단지가 생겼고, 이들이 시장의 중심축이 되고 있다. 실제 조사 결과, 서울 내 아파트 시가총액 상위 10개 단지 중 상당수가 강남구 압구정동, 서초구 반포동, 용산구 한남동, 성동구 성수동 등 4개 지역에 몰려 있었다. (예: 한남동 ‘나인원한남’, 성수동 ‘아크로서울포레스트’, 한남동 ‘한남더힐’, 성수동 ‘한화갤러리아포레’ 등이 대표적 초고사 단지로 언급된다.)

서울대 환경대학원 “김경민 교수”는 이런 현상을 설명하기 위해, 과거 소득과 주택 수요의 분산이었던 시장이 이제는 “슈퍼스타 시장(superstar economy)”으로 재편되고 있다고 말한다. 특정 지역·단지가 전체 시장의 가치와 흐름을 좌우하게 된다는 의미이다. 즉, 부동산 시장은 이제 “평균 가격”이 아니라 “지역·단지별 격차 → 가치 집중 → 양극화”의 구조로 재편 중이라는 것이다. 이는 과거처럼 ‘서울 = 무조건 투자 유망, 지방 = 글쎄…’라는 단순 논리가 아니라, 투자/재개발/사업 추진 시 어디에 속한 단지인가를 훨씬 더 정밀하게 따져야 한다는 걸 의미한다.

 

3. 구조적 원인과 배경

이러한 양극화와 가치 집중 현상이 단순한 시장 유행이 아닌, 아래의 주요 원인들에 따른 복합적인 구조 변화의 결과이다.

공급 부족 및 도시 경쟁력 강화

서울 중심부, 강남권, 한강 이남·북 일부 지역은 택지 부족, 개발 제약, 토지 희소성 등의 영향으로 신규 주택 공급이 사실상 제한적이며, 이로 인해 기존 주택의 가치가 올라가는 구조가 형성되었다.

인플레이션과 자산 가치 재편

최근 몇 년간의 인플레이션, 금리 변동, 통화 환경 변화는 실물 자산의 가치를 재평가하게 만들었다. 특히 서울처럼 인프라, 편의시설, 입지 경쟁력이 뛰어난 지역은 ‘안전자산 + 희소자산’으로서 강한 프리미엄을 받게 되었다.

계층 격차와 부의 집중

고소득층, 고자산층을 중심으로 초고가 아파트에 대한 수요가 집중되면서, 과거 중산층이 누리던 ‘서울 아파트 = 안정’이라는 공식이 깨지고, 대신 ‘상위 1%용 초고가 아파트’가 시장을 주도하게 되었다. (수요의 변화)

일괄 규제 vs. 맞춤 대응 필요성

김경민 교수는 “서울 전체, 비서울 전체”를 묶어서 대출 제한, 규제 강화, 세금 인상 같은 일괄 정책을 펴는 방식은 이제 한계에 다다랐다는 지적과 함께 지역과 단지 특성에 맞는 맞춤형 정책과 공급 대책이 요구된다고 하였다. (정책의 한계)

 

4. 조합원 입장에서 본 재개발, 재건축의 현실

이제 위의 시장 변화와 구조적 요인을 바탕으로, 재개발 조합원(혹은 조합 설립 예정)의 입장에서 어떤 의미가 있는지, 어떤 리스크와 기회가 있는지 살펴보고자 한다.

[입지의 중요성 vs. 단지 위치와 특성에 따른 역차별 가능성]

만약 단지가 서울의 핵심 지역 또는 향후 교통망, 편의시설 확충 지역이라면, 기존보다 더 큰 가치 상승을 기대할 수 있겠다. 특히 한강 이남·북, 강남권, 또는 향후 개발 가능성이 있는 중심지 근처라면 ‘희소성 + 수요 집중’ 덕택에 상대적으로 유리하다고 볼 것이다. 반면, 서울 안이라도 외곽, 교통망이 취약한 지역, 생활 인프라가 부족한 단지라면 가격이 눌릴 가능성이 크다. 즉, 똑같이 재개발을 한다 해도 “어디인가”가 결과를 좌우하게 된다.

[프리미엄 아파트 vs. 경쟁 과열과 공급 부족 리스크]

과거 일반 중산층용 아파트 단지였더라도, 리모델링, 재건축, 재개발을 통해 ‘프리미엄 단지’로 거듭날 경우 새 수요층을 끌어들일 여지가 크다. 이는 단순 가격 상승뿐 아니라, 향후 매각 시점에서 높은 프리미엄을 얻을 수 있는 구조이다.

그러나, 재개발·재건축 사업에 참여하려는 수요가 몰리는 지역은 오히려 사업 지연, 허가 복잡성, 시세 대비 공사비 급등 등의 리스크가 커진다. 또한, 사업이 완료된 후에도 ‘초고가 단지’ 기준을 만족해야만 수요가 유지되므로, 단지 설계, 브랜드, 커뮤니티, 관리 등에서 프리미엄을 유지할 수 있어야 한다.

[정책 변화에 따른 수혜 가능성 vs. 세금, 보유세, 규제 변화 가능성]

만약 정부가 기존의 ‘일괄 규제’에서 벗어나 지역/단지별 맞춤형 공급 정책이나 공공택지 개발을 병행한다면, 상대적으로 ‘공급 희소성 + 수요 집중’ 조건을 갖춘 단지들이 큰 수혜를 볼 수 있다. 하지만, 정부가 ‘부의 집중’에 대한 비판 여론과 실수요자 보호를 위해 보유세 강화, 보유세 구조 개편, 공급 확대 정책을 쓸 경우, 수요 집중 지역이라 하더라도 단기적으로 가격 변동이 있을 수 있다. 특히 시장 과열 지역이 ‘규제 타깃’이 될 수 있다는 점은 유의해야 한다.

 

위의 내용과 같이 기회와 리스크를 감안할 때, 재개발 조합원(혹은 예정자)으로서 다음과 같은 사항을 염두에 둬야 할 때입니다.

1. 과거처럼 “서울은 무조건 상승”이라는 믿음이나 “묻지마 투자”는 더 이상 통하지 않습니다. 대신, 단지의 입지, 희소성, 향후 수요, 인프라, 도시 정책 방향 등을 면밀히 분석하고, 투자 후 관리 및 리스크 대비 전략을 가져야 하는 등 시장 논리 변화에 대한 대응이 필요한 시점입니다.

2. 최근 부동산 시장은 수요 폭증 + 시공비 상승이라는 복합 리스크가 존재합니다. 이에 대비해, 사업 계획의 타당성, 자금 구조, 공사비, 분양 계획 등을 신중히 검토해야 합니다. 특히 과도한 기대감으로 인해 무리한 분양가나 공사비 책정을 피하고, 보수적인 사업 계획을 세우는 것이 중요하며, 단기적인 투자가 아닌, 장기적인 가치 축적과 수요 흐름 예측이 중요한 시점입니다.

3. 따라서, 단지 완공 후 시세 차익보다는, 5~10년 후 시장 양극화, 인프라 확충, 도시 경쟁력 변화 등을 고려한 중장기 전략을 세우는 것이 바람직합니다.

정부 정책, 금리, 인플레이션, 도시계획, 교통망 변화 등 외부 변수에 민감하게 대응할 수 있도록 정보를 지속적으로 모아야 하며, 단지 단위의 가치 변화 가능성을 늘 열어두고, 필요하다면 계획 변경, 설계 보완, 입주 시점 조절 같은 유연한 대응이 필요합니다.

 

집 값은 안잡히고 “흙수저만 잡힌다”

아래의 영상 제목인 “서울 집값 아닌 ‘흙수저’만 잡았다”…환율까지 1500원? 내년 부동산 시장에 닥칠 후폭풍” 은 단순한 자극적 제목이 아니라, 김경민 교수의 분석이 담고 있는 경고를 반영합니다.

“흙수저만 잡았다”

과거 중산층이 기대했던 ‘언젠가는 소유할 수 있을 것’이라는 서울 아파트의 꿈이, 이제는 고소득자 중심의 초고가 단지 중심으로 재편됨 → 중산층(소득 보통 이하)은 사실상 진입 자체가 어려워졌다는 의미.

“환율까지 1500원?”

이는 자산가치, 금융시장, 원화 약세, 금리/인플레이션 리스크 등 부동산 외부 요인의 변동 가능성을 함께 경고한 표현. 단순히 부동산만 보고 안심할 수 없다는 뜻으로 해석된다. 즉, 부동산 시장이 과거와 같은 안정·성장 수단이 아니라, 동시에 자산 가치의 양극화, 자산 버블, 외부 리스크 노출의 구조가 됐다는 경고이다. 이런 맥락에서 재개발 조합원이라면 단순한 ‘기대 수익’이 아니라, 향후 자산 보존과 리스크 관리 관점에서 신중히 사업을 진행할 필요가 있다.

 

조합원이 알아야 할 종합의견

현재 한국 부동산 시장, 특히 서울은 과거와는 완전히 다른 국면, “전체의 상승”이 아닌 “선택된 지역/단지의 집중” 국면에 들어섰습니다. 이 변화는 단순한 시장 흐름이 아니라 공급 구조, 경제 환경, 도시 경쟁력, 인구 흐름, 수요 계층 변화 등이 복합적으로 얽힌 구조적 재편입니다. 따라서, 재개발 조합원 여러분이 앞으로 나아가야 할 방향은 단지의 입지, 설계, 브랜드, 사업 계획 등을 치밀하게 검토하고, 중장기 관점 + 리스크 분산 + 유연한 대응 전략을 갖추는 것이라 생각합니다.

단순히 ‘과거 경험’이나 ‘전통적 투자 관점’에 머무르지 말고, 변화된 시장 환경을 냉철하게 인식하며 미래가치가 있는 입지적 환경설계, 안정적인 사업 구조를 목표로 해야 할 때입니다.