재개발 재건축, '온라인 총회' 및 '조합원 전자 서명' 가능

재개발·재건축 등 정비사업의 디지털 전환을 가속화할 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」 및 시행령 개정안이 2025년 12월 4일부터 본격 시행되었습니다.

그간, 서면 의결권 행사나 OS(홍보요원) 동원 등 아날로그 방식에 의존해 온 정비사업의 관행을 개선하고, 의사결정의 투명성과 효율성을 높이고자 "종이 없는 정비사업"을 통해 OS 요원에 의한 서면결의서 위조 등 고질적인 분쟁을 원천 차단하는 데 그 목적이 있다고 할 것입니다.

 

1. 개정 배경 및 추진 과정

정비사업은 그동안 조합원의 동의를 얻거나 총회를 개최할 때 막대한 비용과 시간이 소요되었다. 특히, 서면결의서 위조 논란이나 직접 출석률 미달로 인한 총회 무산 등은 사업 지연의 주요 원인이었다.

• 2024년 1월 10일 : 정부의 '주택공급 확대 및 건설경기 보완방안(1·10 대책)'을 통해 정비사업의 디지털화 방침 발표.
• 2024년 12월 3일 : 도시정비법 개정안 공포 (전자서명법에 따른 전자적 동의 및 온라인 총회 근거 마련).
• 2025년 6월 : 전자투표 서비스 등이 일부 선제적으로 도입/장려됨.
• 2025년 12월 4일 : 1년의 유예기간을 거쳐 법률 및 시행령 개정 규정 시행.

 

2. 전자서명 동의서 도입

기존에는 토지등소유자가 지장(指章)을 찍고 신분증 사본을 첨부하는 방식만 인정되었으나, 이제는 전자서명을 통한 동의가 가능해졌습니다.

1) 동의 가능 범위

• 정비구역 해제 및 연장 요청
• 추진위원회 구성 및 조합 설립 동의
• 사업시행계획 및 관리처분계획의 수립 동의 등

2) 인정 요건

• 본인 확인 : 「전자서명법」에 따른 공인인증서나 민간 인증서(카카오, 네이버 등)를 통한 본인 확인 필수.
• 지자체 사전 확인 : 전자서명동의서를 사용하려면 사전에 시장·군수 등에게 시스템의 보안성, 위변조 방지 기능 등을 확인받아야 함.
• 내용 기재 : 성명, 주민등록번호(앞자리), 주소, 날짜 등이 명확히 기록되어야 하며 신분증 사진 첨부 등의 절차가 포함됨.

3) 전자서명 동의서 (전자적 동의) 세부 요건

기존의 서면 동의(지장+신분증 사본)를 대체하거나 병행할 수 있는 전자서명법에 따른 동의 방식이다.

[본인인증 방식 (시행령 제34조의2 등)]

• 「전자서명법」 제8조에 따른 운영기준 준수 사실의 인정을 받은 전자서명인증사업자(예: 카카오, 네이버, 패스, 공동인증서 등)가 제공하는 본인확인 방법을 거쳐야 함.

[지자체 사전 검인(확인) 절차]

• 전자동의를 받으려는 자(추진위 등)는 사전에 시장·군수 등에게 해당 전자시스템의 보안성 및 위·변조 방지 기능에 대해 확인을 신청해야 함.
• 시장·군수는 신청 후 20일 이내에 확인 결과를 통보하며, 요건이 충족된 경우 연번(시리얼 번호)을 부여하여 전자동의서 작성을 승인한다.

[필수 기재 사항 및 첨부]

• 단순 클릭이 아니라, 성명, 생년월일, 주소, 동의 날짜 등을 시스템상에 명확히 기록해야 하며, 신분증 사진을 촬영하여 첨부하는 등의 추가적인 본인확인 절차가 수반된다.

 

3. 온라인 총회 상시 허용 (제44조의2)

코로나19 등 재난 상황에서만 예외적으로 허용되던 온라인 총회가 이제는 일상적인 방식으로 자리 잡게 되었다.

구분	내용
개최 방식	병행 개최 원칙: 현장 총회와 온라인 실시간 중계를 병행하여 개최.
단독 개최	재난 상황 등 지자체장이 직접 출석이 어렵다고 인정하는 경우에만 온라인 전용 총회 가능.
출석 인정	온라인 총회에 접속하여 의결권을 행사하면 '직접 출석'으로 간주 (직접 출석 의무 비율 10~20% 충족 가능).
기술 기준	실시간으로 의견을 제시하고 질문할 수 있는 시스템을 갖춰야 함.
기록 보존	접속 기록, 실시간 질의응답 등 총회 자료 전체를 사업 완료 시까지 보관해야 함.

 

온라인 총회 상시 개최 요건 (법 제44조의2) : 과거에는 재난 시에만 가능했지만, 이제는 정관(규약)에 근거가 있다면 상시 개최가 가능해졌다.

[개최 형태 (원칙과 예외)]

• 원칙 : 현장 총회와 온라인 중계를 병행해야 한다. 즉, 오프라인 장소는 열어두되 온라인 참여를 보장하는 방식이다.
• 예외 : 시장·군수 등이 재난 등으로 인해 조합원의 직접 출석이 곤란하다고 인정하는 경우에 한해 온라인으로만 전용 개최가 가능하다.

[직접 출석 인정]

• 온라인 총회를 통해 의결권을 행사한 경우, 법령에서 정한 '직접 출석 비율(일반 10%, 주요 의결 20%)' 산정에 포함된다.

[기술적 요구사항]

• 단순 시청이 아니라, 조합원이 실시간으로 의견을 제시하고 질문 및 답변을 할 수 있는 양방향 소통 시스템을 갖추어야 한다.

 

4. 자료의 보관 기간 및 관리 (법 제125조 등)

전자적 방식으로 생성된 데이터는 위·변조 위험이 크기 때문에 엄격한 보관 규정이 적용된다.

[보관 기간]

• 도시정비법 제125조에 따라 조합은 정비사업 시행에 관한 서류 및 관련 자료를 해당 정비사업이 완료(이전고시 및 청산 등)되어 조합이 해산될 때까지 보관해야 한다.
• 특히, 중요 서류(동의서, 의결서 등)는 조합 해산 후에도 지자체(시장·군수)에게 인계되어 일정 기간(보통 15년 이상) 추가 보관된다.

[전자적 자료의 특수 보관]

• 서울시 등 지자체에서는 전자투표 및 동의서의 신뢰성을 높이기 위해 '공인전자문서센터'나 '블록체인 서버'에 투표 결과와 로그 기록을 실시간 저장하도록 권고하고 있다.
• 법적으로는 접속 기록(로그), 실시간 질의응답 내용, 투표 값 등이 모두 보존 대상에 포함된다.

 

5. 기대 효과 및 주의사항

1) 기대 효과

• 사업비 절감 : OS 요원 고용 비용 및 홍보물 인쇄/우편 비용 획기적 단축.
• 참여율 제고 : 생업이나 거주지 문제로 참석이 어려운 조합원의 의사결정 참여 확대.
• 투명성 강화 : 위변조가 불가능한 전자 시스템을 통해 동의서 위조 논란 차단.

2) 실무적 주의사항

• 본인 확인 절차 : 전자서명 시 명의도용 등을 방지하기 위한 보안 기술력이 검증된 플랫폼 선택이 중요하다.
• 정관 반영 : 온라인 총회 및 전자적 의결 방식을 도입하기 위해서는 조합 정관에 해당 근거가 마련되어 있는지 확인이 필요하다. 온라인 총회나 전자동의를 시행하려면 먼저 조합 정관(또는 추진위 운영규정)에 전자적 의사결정 방식을 도입한다는 내용이 명시되어 있어야 한다. (국토부 표준정관 개정안 참조)
• 시스템 선정 : 보안성 확인(검인)을 통과할 수 있는 기술력을 갖춘 플랫폼 업체를 선정해야 한다.
• 검인 신청 : 투표나 동의서 징구 시작 전, 지자체에 시스템 보안 확인 및 연번 부여 신청을 완료해야 법적 효력이 발생한다.

정비사업 의사결정 프로세스의 변화는, 

• 기존 : (오프라인) 동의서 징구(지장+신분증) → OS 홍보 → 현장 총회(서면결결의 포함)
• 변경 : (온라인/병행) 모바일 전자서명 → 온라인 실시간 총회 중계 → 전자투표 및 실시간 의결 !!

이제, 정비사업 의사결정의 변화에 따라 '투명성 확보'와 '신속한 의사결정'이라는 두 마리 토끼를 다 잡을 수 있기를 기대해 봅니다.