서울시의 민간 주도 도심복합개발은 노후 도심의 주거·상업 시설을 효율적으로 복합 개발하여 도시 경쟁력을 높이고 주택 공급을 활성화하기 위한 핵심 정책입니다. 2026년 1월 5일 시행된 「서울특별시 도심 복합개발 지원에 관한 조례(제9938호)」를 바탕으로, 해당 사업의 주요 내용과 유형별 특징, 규제 특례 및 기대 효과를 정리하였습니다.
1. 사업의 개요 및 목적
본 사업은 기존 공공 주도의 도심복합사업에서 벗어나 신탁, 리츠(REITs) 등 민간 사업자가 주도하여 역세권 및 도심 중심지를 고밀 복합 개발하는 방식임.
- 추진 배경 : 저이용되고 있는 도심 내 요지를 신속하게 개발하여 양질의 주택을 공급하고 도시 공간의 혁신적 활용을 도모함.
- 법적 근거 : 「도심 복합개발 지원에 관한 법률」 및 동법 시행령, 「서울특별시 도심 복합개발 지원에 관한 조례」.
- 시행일 : 2026년 1월 5일.
2. 사업의 두 가지 핵심 유형
민간 도심복합개발은 입지 특성과 개발 방향에 따라 '성장거점형'과 '주거중심형'으로 구분됨.
① 성장거점형 (복합적 토지 이용 중심)
- 대상지 : 생활권 중심지역(도심, 광역중심 등) 및 대중교통 결절지(2개 이상 노선 교차역) 500m 이내 지역.
- 면적 요건 : 5,000㎡ 이상.
- 입지 특성 : 폭 20m 이상의 간선도로에 접해야 함.
- 개발 방향 : 일반상업지역으로 용도지역 변경 등을 통해 업무, 상업, 주거 시설을 초고밀 복합 개발.
② 주거중심형 (역세권 주거 공급 중심)
- 대상지 : 면적의 과반이 역세권(승강장 경계 350m~500m 이내)인 지역.
- 면적 요건 : 2만㎡ 이상 ~ 6만㎡ 이하.
- 노후도 : 전체 건축물 중 준공 후 20년이 지난 노후 건축물 비율이 60% 이상이어야 함.
- 특례 : 준공업지역의 경우 공장비율이 10% 미만인 역세권 전체 지역에서 추진 가능
3. 강력한 규제 완화 및 인센티브 구조
서울시는 사업성 확보와 신속한 추진을 위해 파격적인 용적률 인센티브와 절차 간소화를 제공.
① 용적률 및 용도지역 상향
| 구분 | 종전 (3종 일반) | 개발 후 (최대치) | 인센티브 내용 |
| 성장거점형 | 250% | 1,300% | 일반상업지역 변경 및 법적 상한 적용 |
| 주거중심형 | 250% | 700% | 준주거지역 변경 및 법적 상한의 1.4배 적용 |
② 주요 규제 특례
- 건폐율 및 용적률 완화 : 용도지역 변경 및 법적 상한 이상의 용적률 부여.
- 도시공원 및 녹지 기준 완화 : 도심 고밀 개발 특성에 맞춰 확보 기준 조정.
- 통합심의 도입 : 건축, 경관, 교육, 교통, 재해 등 각 분야 심의를 한 번에 처리하여 인허가 기간 단축.
4. 공공기여 및 이익 공유 시스템
높아진 용적률의 일정 부분은 공공주택이나 기반시설로 환수하여 공공성 확보.
- 기본 원칙 : 용적률 완화로 인한 토지가치 상승분의 범위 내에서 공공기여 수행.
- 공공기여 시설 : 기반시설, 생활인프라(생활기반시설), 국민주택규모 주택(공공분양/임대).
- 공공인수 : 건설된 주택 중 일정 비율(인수한 주택의 60%)을 장기공공임대주택 등으로 활용.
- 국민주택규모 주택 공급 비율
- 성장거점형 : 증가된 용적률의 50% (세대수 200세대 미만 등 예외 적용 가능).
- 주거중심형 : 증가된 용적률의 50%.
5. 2026년 조례 제정에 따른 실무 변경 사항
이번 조례 제정(2026.01.05)으로 인해 사업 추진 과정에서 주목해야 할 핵심 변화들.
① '사업성 보정계수' 도입을 통한 소규모 사업 활성화
상대적으로 사업성이 떨어지는 소규모 사업장이나 변두리 지역도 임대주택 공급 등 공공기여 시 사업성 보정계수를 적용받아 실질적인 수익성을 높일 수 있게 됨.
② 통합심의 위원회 구성 및 운영
- 구성 : 시장 직속으로 33명 이하의 전문가 위원회 구성.
- 효과 : 개별적으로 진행되던 건축, 교통영향평가, 교육환경평가 등이 통합되어 사업 기간이 기존 대비 획기적으로 단축.
③ 경미한 변경 절차의 구청장 위임
기존에 시장 협의가 필요했던 '경미한 정비계획 변경' 권한을 구청장에게 직접 부여하여, 기반시설 위치 변경 등 현장의 소소한 이슈들을 신속히 처리할 수 있도록 함.
④ 세입자 손실 보상 연계 인센티브
사업자가 세입자에게 손실 보상을 적극적으로 실시할 경우, 이에 상응하는 용적률 완화 혜택을 부여하여 원활한 이주와 사회적 갈등 해소를 유도.
6. 사업 추진 절차 (Private-Led Process)
- 지구 지정 제안 : 민간 사업자(신탁, 리츠 등)가 토지등소유자 동의를 얻어 구청장에게 제안.
- 복합개발계획 수립 및 입안 : 구청장이 계획을 검토하고 시장에게 지구 지정을 신청.
- 도심복합개발 통합심의 : 시 통합심의위원회에서 도시계획, 건축, 교통 등 통합 심의.
- 지구 지정 및 계획 승인 : 시장이 도심복합개발혁신지구 지정 및 계획 고시.
- 사업시행계획 인가 : 구청장의 인가를 통해 사업권 확정.
- 관리처분계획 수립 : 분양 신청 및 자산 배분 계획 확정.
- 착공 및 준공 : 건축 공사 및 입주.
※ 종합의견
민간 도심복합개발은 서울의 노후한 도심 체질을 바꾸는 거대한 전환점입니다.
- 사업자 측면 : 파격적인 용적률 상향과 통합심의를 통한 시간 비용 절감으로 수익성 극대화 가능.
- 토지주 측면 : 신속한 개발을 통해 재산 가치를 높이고 정비된 주거 환경 확보.
- 공공 측면 : 도심 내 핵심 입지에 단기간 대규모 주택 공급 및 공공시설 확충.
본 조례의 시행으로 서울시 내 역세권과 주요 거점들의 개발 속도가 붙을 것으로 예상됩니다. 특히 사업성 보정계수와 세입자 보상 인센티브는 현장에서 발생하는 갈등을 줄이고 사업 추진 동력을 확보하는 데 큰 역할을 할 것입니다.